Rủi ro khi mua đất xen kẹt giá rẻ

Đất xen kẹt có thể rẻ hơn một nửa đất thổ cư xung quanh nhưng khó được chuyển đổi mục đích sử dụng hay cấp sổ, dễ xảy ra tranh chấp.

Tôi có ngân sách khoảng 1 tỷ đồng và muốn mua đất ở Hà Nội. Gần đây tôi được giới thiệu một số lô đất xen kẹt ở quận Hà Đông, diện tích khoảng 30-35 m2 nhưng giá bán chỉ bằng một phần ba mặt bằng chung khu vực. Xung quanh các nhà đã xây dựng và có sổ đỏ. Nếu có thể chuyển đổi sang đất ở, giá trị mảnh đất này cũng gia tăng đáng kể. Tuy nhiên tôi cũng e ngại rủi ro pháp lý nên chưa quyết định xuống tiền.

Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm chia sẻ những rủi ro và lưu ý khi mua loại đất này giúp tôi!

Độc giả Hữu Long

Chuyên gia tư vấn:

Đất xen kẹt có thể hiểu là đất vườn, ao, đất nông nghiệp hoặc đất dư sau quy hoạch, chưa được công nhận là đất ở. Loại đất này thường nằm xen lẫn với các thửa đất trong khu dân cư hay khu đô thị.

Nhiều người chuộng đất xen kẹt vì giá rẻ. Cùng một khu vực, giá đất xen kẹt thường rẻ hơn một phần ba đến một nửa các lô đất thổ cư xung quanh. Với những nhà đầu tư có ngân sách trung bình, đây là lựa chọn phù hợp để có một bất động sản ở trung tâm đô thị. Ngoài ra, đất xen kẹt thường nằm trong khu dân cư, đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng xung quanh, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận "chôn" vốn nhiều năm vào mảnh đất xen kẹt, chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng và hưởng lợi nhuận tăng theo số lần.

Tuy nhiên, mua đất xen kẹt tiềm ẩn không ít rủi ro. Thứ nhất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở của những mảnh đất xen két không đơn giản. Bởi loại đất này có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp nên nhiều trường hợp đã mua nhưng không thể làm thủ tục xin cấp sổ. Khái niệm đất xen kẹt cũng chưa được nêu cụ thể trong các quy định pháp lý nên rất dễ xảy ra tranh chấp.

Trường hợp mảnh đất không được chuyển đổi mục đích sử dụng, bạn không được xây nhà hay các công trình kiên cố trên đó. Điều này khiến bạn rơi vào tình cảnh có đất nhưng không được xây nhà, chỉ có thể bỏ không và chờ quy hoạch, có thể kéo dài chục năm. Vốn đầu tư vì thế cũng bị "chôn" thời gian rất dài.

Thứ hai, để có thể chuyển nhượng, mảnh đất phải có sổ đỏ, không có tranh chấp. Thông thường, các giao dịch đất xen kẹt thường được thực hiện bằng hợp đồng viết tay nên dễ xảy ra khiếu kiện nếu chủ đất cố ý bán cho nhiều người. Khi gặp áp lực tài chính và buộc phải bán đất, bạn sẽ mất nhiều thời gian hơn để thanh khoản, thậm chí rất khó bán. Nguy cơ lớn nhất là bạn có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra nếu mua phải mảnh đất vướng tranh chấp kéo dài và không sổ.

Thứ ba, vì đất xen kẹt chưa được quy định trong các văn bản pháp lý nên khi bị thu hồi, bạn sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành.

Do đó, trước khi quyết định mua đất xen kẹt, bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của khu vực để đánh giá khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngoài ra, bạn cần nắm rõ nguồn gốc, quá trình hình thành, sử dụng của thửa đất để hạn chế tranh chấp xảy ra.

Nếu mua đất để xây nhà, đất xen kẹt không phải lựa chọn phù hợp. Nếu chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng, bạn không được xây dựng các công trình kiên cố. Diện tích các lô đất xen kẹt thường nhỏ, hẹp (dưới 50 m2), vị trí và địa thế không thuận tiện cho việc sinh sống lâu dài.