Rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven mà không rõ pháp lý

Với xu thế đầu tư hiện nay, các dự án ở trung tâm cũng dần trở nên khan hiếm hơn. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp đang dần chuyển hướng sang đất nền vùng ven bởi hiện tại nhà đất tại các trung tâm thành phố lớn đã quá cạnh tranh.

Tuy nhiên không phải ai đầu tư cũng sinh lợi nhuận, có người " thắng lớn" nhờ đất vùng ven nhưng cũng rất nhiều anh chị đầu tư thất bại. Để tránh nhận phải "trái đắng" khi đầu tư bất động sản đất vùng ven, anh chị nên lưu ý các rủi ro có thể mắc phải sau đây :

Mua nhầm đất nông nghiệp

Dù đất mua để ở hay đầu tư thì cũng chuyển quyền sử dụng đất sang thổ cư. Bởi, chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở, dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản cao và tiềm năng sinh lời khả quan.

Đất nông nghiệp vừa không được xây dựng công trình vừa đòi hỏi rất nhiều điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp pháp đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy anh chị cần xem xét kỹ pháp lý bất động sản trước khi đầu tư.

Đất bị cấm giao dịch

Khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà anh chị không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” sẽ bị cấm giao dịch. Do đó, anh chị cần chú ý tính pháp lý dự án để tránh tình trạng mua trúng thửa đất bị cấm giao dịch.

Dự án chưa được cấp phép đầu tư

Trước khi ký hợp đồng mua bán, anh chị phải kiểm tra phê duyệt của quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Nếu chưa đầy đủ các văn hồ pháp lý dự án trên, anh chị không nên đầu tư để tránh hệ luỵ khó lường về sau.

Đất nền không có sổ hồng riêng

Pháp lý dự án đất nền không có sổ hồng riêng có khả năng gặp phải một số rủi ro như: mất rất nhiều thời gian, công sức để có được sổ riêng; rắc rối khi xây dựng hoặc chuyển nhượng. Đất nền chưa có sổ hồng riêng cũng rất khó để định vị, đo đạc thửa đất ấy trên mảnh đất chung.

Vì vậy, anh chị chỉ nên đầu tư đất nền dự án đã có sổ hồng riêng để có thể thực hiện xây dựng hoặc giao dịch theo ý muốn ngay sau khi nhận đất.

Đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa

Đây là rủi ro đi kèm với tình trạng đất không có sổ hồng riêng vì quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác nhau giữa các tỉnh thành trên cả nước, chia từng khu vực trong một địa phương, chia theo đất ở chưa có nhà/đất có nhà hiện hữu. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đủ diện tích theo quy định anh chị sẽ gặp nhiều rắc rối trong việc xin cấp sổ hồng.

Đất nền chưa giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán :

Tính pháp lý đất nền không cấm việc thế chấp bất động sản, bất động sản đang thế chấp cũng được rao bán với điều kiện phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán. Do đó, anh chị phải tìm hiểu chính xác tình trạng pháp lý dự án trước khi quyết định xuống tiền, thậm chí nên chắc chắn trước khi đặt cọc.

Chủ đầu tư chưa nộp đủ thuế đất trước khi giao dịch

Sở Xây dựng sẽ không giải quyết các thủ tục chuyển nhượng dự án và không cho phép chủ đầu tư bán sản phẩm bất động sản cho khách hàng đối với các trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Điều này giúp hạn chế những rủi ro đáng tiếc trong quan hệ tín dụng, giao dịch.

Nếu mua nhầm bất động sản có pháp lý dự án mập mờ về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, anh chị có thể gặp phải rắc rối như không được cấp sổ đỏ, thế chấp ngân hàng và xây dựng…

Để biết chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước chưa, anh chị có thể yêu cầu chủ đầu tư cam kết hoặc cung cấp thông tin tài liệu để chứng minh việc hoàn thành khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để xin cung cấp thông tin.

Đất chưa được Sở Xây dựng cho phép xây nhà

Đất chưa được cấp phép xây dựng khi chưa đáp ứng các điều kiện về giấy tờ hoặc địa điểm xây dựng, do đó Nhà nước chưa đồng ý cấp phép cho phép xây dựng. Thông thường, nếu mua bất động sản riêng lẻ, anh chị có thể coi thông tin trong quyền sử dụng đất, trường hợp đất thổ cư sẽ được phép xây dựng. Nếu anh chị mua đất trong dự án khu đô thị thì chỉ cần kiểm tra thông tin quy hoạch, phần nào không phải để xây nhà ở thì không được xây dựng.

Thông tin quy hoạch giao thông sai lệch

Thông tin quy hoạch giao thông khu vực cận kề dự án thường được các chủ đầu tư giới thiệu đến khách hàng một cách chi tiết nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng trung thực, trình bày các dự án đã được quy hoạch.

Có những dự án hoàn toàn thất thiệt, do chính doanh nghiệp vẽ ra để đánh lừa người mua. Đầu tư nhầm những dự án này, bất động sản của anh chị sẽ không đảm bảo về giá trị thực, tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời.

Để kiểm tra thông tin quy hoạch giao thông tại khu vực có dự án đang muốn đầu tư, khách hàng nên đến UBND cấp phường, xã tại đó để đối chiếu thông tin. Tính pháp ý dự án này giúp anh chị dễ dàng đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư thời điểm nào thì hợp lý.

Dính bẫy sốt đất ảo

Bẫy sốt đất ảo là tình trạng rất thường gặp trên thị trường đầu tư bất động sản.

Nếu mua đất ngay các cơn sốt đất, anh chị có thể phải trả cái giá cao hơn giá trị thực của sản phẩm và sau khi cơn sốt lắng xuống, giá đất phải mất một khoảng thời gian để quay về giá lúc mua vào.

Do đó, nếu chưa có kinh nghiệm đầu tư hoặc mua nhà đất để ở, anh chị nên tránh những cơn sốt đất. Ngoài ra, anh chị có thể nhờ sự tư vấn của các đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản để nghe phân tích, hướng dẫn.