Rủi ro đầu tư bất động sản ven sông Hồng

Việc phê duyệt Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy vực dậy thị trường bất động sản khu vực này.

Ngay khi UBND Thành phố Hà Nội "chốt" Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, đất tại khu vực nằm trong quy hoạch và vùng lân cận chạm đỉnh cơn sốt giá.

"Ăn theo" quy hoạch, giá đất ven sông "nhảy múa"

Theo khảo sát của phóng viên DĐDN, giá bất động sản (BĐS) tăng trung bình 20-25% tại một số điểm nóng ven sông Hồng như Tây Hồ, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì… Trong đó, giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại xã Đông Dư (huyện Gia Lâm), đất thổ cư giáp tuyến đường làng được môi giới bất động sản rao bán ngưỡng 40 triệu đồng/m2, tăng 25%; khu vực giáp đê sông Hồng, xã Tứ Hiệp (Thanh Trì) rao bán 50 triệu đồng/m2, trong khi cách đây một năm khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm đến nay, những đợt "sốt đất" tại thủ đô có xu hướng lan rộng ra các vùng ven. Cùng với việc TP. Hà Nội chính thức công bố Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, sông Đuống khiến cho giới đầu cơ lợi dụng thông tin này để làm "nóng" thị trường.

Trong vai người mua đất, phóng viên DĐDN tiếp cận với anh Bùi Văn Phúc – môi giới BĐS tự do khu vực Tây Hồ và Đông Anh. Theo anh Phúc, giá đất tại hai khu vực này đang trên đà tăng mạnh.

"Sau khi công bố đồ án quy hoạch thì đất nền, đất thổ cư khu vực ven sông Hồng được rất nhiều người săn đón. Tại nhiều điểm nóng như địa phận chân cầu Thăng Long hay khu vực bao quanh Đông Anh, cận Mê Linh giá đất có nơi tăng tới 50% tùy vị trí. Còn những lô đất "vàng" tại quận Tây Hồ chạm giá gần 300 triệu/m2", anh Phúc cho biết.

Mặc dù giá đất được các "cò mồi" BĐS thổi cao, nhưng thực tế khi trao đổi với cơ quan quản lý địa phương, giá đất thông qua hồ sơ chuyển nhượng vẫn ổn định, chưa ghi nhận có sự tăng giá mạnh.

Theo thông tin từ ông Hoàng Anh Tuấn - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh, giá đất khu vực ven sông Hồng trên địa bàn huyện đã được đẩy lên cao từ trước khi đồ án quy hoạch được công bố. Tuy nhiên, thông qua hồ sơ chuyển nhượng cho thấy giá đất vẫn ngang bằng so với thời điểm cuối năm ngoái, đầu năm nay, chưa ghi nhận địa điểm nào tăng giá mạnh như đồn thổi.

Cẩn trọng với đầu cơ đất

Hơn 30 năm qua, các chuyên gia trong và ngoài nước tập trung nghiên cứu nhiều về quy hoạch xây dựng hai bên sông Hồng. Đến thời điểm hiện tại, Đồ án chính thức đã được thông qua. Việc này không chỉ mở ra cơ hội tốt cho quá trình kiến thiết Thủ đô giai đoạn mới phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, mà còn tạo động lực to lớn cho thị trường BĐS dọc hai bên bờ sông Hồng.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cảnh báo, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, bởi đã có rất nhiều nhà đầu tư bị nhấn chìm trong các cơn "sốt đất ảo".

Thực tế, tại nhiều quốc gia trên thế giới, nhu cầu sở hữu BĐS ven sông vẫn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu của người mua nhà, đặc biệt đối với nhóm người thu nhập cao.

Ở Việt Nam cũng không ngoại lệ, để sở hữu một căn nhà hướng nhìn ra sông hoặc chỉ ở gần sông, người mua sẽ phải chi thêm gấp 2 - 3 lần giá tiền so với khu vực xung quanh, thậm chí nhiều vị trí còn có mức cao hơn.

Xét về góc độ tiềm năng, ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhìn nhận, nếu quy hoạch được triển khai đúng tiến độ, thị trường BĐS cũng như đời sống người dân trong khu vực quy hoạch đô thị sông Hồng sẽ được ổn định và có nhiều cơ hội phát triển, tiến tới mục tiêu xây dựng một thành phố đa năng trong thời gian tới.

"Tương lai, khu vực phía gần sông Hồng sẽ xây dựng những con đường, quảng trường, nhà cửa, phố xá hướng ra sông... từ đó sẽ hút mạnh nhà đầu tư trong và ngoài nước", ông Chính khẳng định.

Tại khu vực châu Á, nhiều mô hình đô thị ven sông sau khi quy hoạch xây dựng đã mang lại động lực phát triển mạnh cho thị trường BĐS. Điển hình như đô thị ven sông Hàn thuộc thành phố Seoul, Hàn Quốc hay đô thị ven sông Hoàng Phố trên bến Thượng Hải, Trung Quốc.

Tuy nhiên, riêng với đồ án quy hoạch ven sông Hồng, hiện vẫn còn trong giai đoạn chờ quy hoạch chi tiết và xây dựng hạ tầng giao thông, kỹ thuật khác nên BĐS khu vực này vẫn chưa thể sinh lời nhanh. Do đó, việc đầu tư "lướt sóng" hay xuống tiền theo "cơn sốt" từ thông tin quy hoạch sẽ gặp nhiều rủi ro.

Trước thực trạng trên, chuyên gia về quy hoạch đô thị Trần Tuấn Anh cho rằng, Đồ án quy hoạch đô thị ven sông Hồng, sông Đuống đã được phê duyệt nhưng đây mới chỉ phê duyệt tỷ lệ 1/5.000, để đi vào triển khai cần tiếp tục nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết cho từng khu vực để phù hợp với điều kiện thực tế. Cho nên những người đầu cơ nếu nắm thông tin không chính xác thì rủi ro sẽ rất lớn.

"Thành phố vẫn đang nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết các phân khu đô thị, khu vực chức năng công cộng. Nếu chẳng may mua đất vào những vị trí này, thì khả năng cao là mất cả tiền đầu tư" - ông Tuấn Anh nhấn mạnh.