Rời phố về tỉnh: Cơ hội vàng hay "canh bạc" rủi ro?

Căn hộ cho thuê tại Hà Nội đang giảm sức hút do lợi suất thấp và chi phí vay tăng, khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc chuyển hướng sang đất nền tỉnh – nơi kỳ vọng hạ tầng và sáp nhập địa giới đang đẩy mạnh nhu cầu. Tuy nhiên, đầu tư đất nền cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu thiếu kinh nghiệm và dùng đòn bẩy tài chính.

Từng được ví như “gà đẻ trứng vàng”, phân khúc căn hộ cho thuê tại Hà Nội giờ đây đang rơi vào vòng xoáy giảm hiệu suất, khi chi phí tài chính phình to, còn dòng tiền ngày càng teo tóp. Trái lại, đất nền tỉnh lẻ bất ngờ vươn lên thành tâm điểm mới, được kỳ vọng “hưởng trọn” làn sóng hạ tầng và sáp nhập địa giới hành chính. Nhưng trong cuộc dịch chuyển dòng vốn này, liệu bán căn hộ phố để bắt đáy đất tỉnh có thực sự là nước cờ khôn ngoan, hay chỉ là cú tất tay giữa ván bài rủi ro?

Thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội – từng được xem là kênh tạo dòng tiền bền vững – đang rơi vào trạng thái hụt hơi. Hiệu suất sinh lời giảm mạnh, chi phí tài chính leo thang, trong khi giá cho thuê gần như không tăng đáng kể. Không ít nhà đầu tư bắt đầu đặt dấu hỏi lớn: Có nên giữ căn hộ tiếp tục sinh lời thấp, hay bán đi để “xuống tiền” vào đất nền – nơi được ví như miền đất hứa nhờ sóng hạ tầng và kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính?

Trường hợp của chị Hải Anh (30 tuổi, Hà Nội) là ví dụ điển hình cho bài toán này. Cuối năm 2024, chị xuống tiền mua một căn hộ hai phòng ngủ tại Nam Từ Liêm với giá khoảng 3,6 tỷ đồng, phần lớn dùng tiền tích lũy, còn lại vay ngân hàng 1,6 tỷ. Thời điểm đó, thị trường sôi động, căn hộ cho thuê dễ dàng, giúp chị thu về 13 triệu đồng/tháng – gần đủ để trả ngân hàng.

Thế nhưng chỉ sau vài tháng, thị trường đổi chiều. Lãi suất ưu đãi sắp kết thúc, giá căn hộ không còn tăng, thanh khoản chững lại. “Tôi đang cân nhắc có nên bán căn hộ, tất toán khoản vay rồi gom đất tỉnh không. Bạn bè tôi có người thắng lớn, có người ôm đất 2 năm chưa thoát hàng”, chị phân vân.

Thực tế, không chỉ chị Hải Anh, mà nhiều nhà đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM cũng đang tính toán lại chiến lược. Dữ liệu quý I/2025 cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt bình quân 80 triệu đồng/m² – tăng mạnh 38% so với cùng kỳ. Nhưng đi kèm là tỷ lệ hấp thụ lao dốc chỉ còn 56%, giao dịch giảm hơn 70% so với quý trước.

Trong khi đó, đất nền ở các tỉnh lẻ như Bắc Giang, Ninh Bình, Phú Thọ, Hà Nam... lại trở thành tâm điểm mới. Lượt tìm kiếm tăng vọt 50%, giá ở một số khu vực tăng 40–50%, thậm chí có nơi vượt 100% so với đầu năm. Dòng tiền đầu tư đổ về những nơi này được thúc đẩy bởi kỳ vọng hạ tầng và thông tin sáp nhập địa giới hành chính.

Tuy nhiên, như mọi “miếng bánh hấp dẫn”, đất nền cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Đây là phân khúc không tạo ra dòng tiền, khó thanh khoản nếu chọn sai vị trí, và đặc biệt nguy hiểm nếu sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm đã “ôm đất” suốt hai năm mà không thể bán, trong khi vẫn gồng mình trả lãi ngân hàng.

Về mặt lợi nhuận, trong khi tỷ suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đang ở dưới 2%, thì nhiều khu vực đất nền – đặc biệt ở Đà Nẵng, Tây Nguyên – đã tăng 10–20% chỉ trong nửa đầu năm. Dù vậy, lợi nhuận cao đồng nghĩa với yêu cầu cao về kiến thức, quản trị rủi ro và khả năng chịu lỗ.

Vậy với những nhà đầu tư phổ thông, bài toán hợp lý là gì? Nếu ưu tiên dòng tiền ổn định, ngại rủi ro và không có nhiều thời gian theo dõi thị trường, giữ căn hộ vẫn là phương án an toàn. Ngược lại, nếu đã trả phần lớn gốc, có dòng vốn nhàn rỗi và sẵn sàng đầu tư trung dài hạn thì đất nền – nếu chọn đúng vị trí có hạ tầng kết nối và pháp lý rõ ràng – có thể là cơ hội.

Dẫu vậy, “lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro lớn” – nguyên tắc không bao giờ cũ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, lựa chọn thận trọng, từng bước dò đường vẫn là chiến lược được nhiều nhà đầu tư kỳ cựu tin dùng.