“Rối” đề xuất… gỡ rối condotel

Việc Bộ Xây dựng đề xuất làm rõ hợp đồng mua bán condotel và quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên đã nối dài thêm danh sách các đề xuất quản lý sản phẩm bất động sản này.

Sản phẩm tốn nhiều… giấy mực

Nếu có một cuộc bình chọn sản phẩm bất động sản nào tốn nhiều giấy mực của báo giới và các cơ quan chức năng nhất, có lẽ condotel chiếm vị trí đầu bảng.

Sản phẩm này thuộc quyền quản lý trực tiếp của 3 bộ Tài nguyên - Môi trường, Xây dựng, Văn hóa - Thể thao và Du lịch với các quan điểm quản lý rất khác nhau.

Condotel khởi đầu với tư cách một sản phẩm đầu tư cực hấp dẫn những năm 2016-2017, đến mức một doanh nhân thuộc hàng lão làng như ông Mai Huy Tân, cha đẻ thương hiệu Xúc xích Đức Việt đã bỏ ra tới 600 tỷ đồng (phần nhiều là vốn vay) để sở hữu hàng trăm căn hộ condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng với cam kết lợi nhuận khi ký hợp đồng là 12%/năm.

Việc thiếu các quy định rõ ràng, thống nhất xung quanh vấn đề mua bán condotel và quyền sở hữu sản phẩm này đang tạo ra thách thức lớn đối với các nhà phát triển bất động sản và ngành du lịch khách sạn. Hội đồng Tư vấn du lịch Việt Nam cho rằng, cần nhìn nhận condotel như một loại sản phẩm cùng loại với căn hộ có thời hạn sở hữu lâu dài.

Ông Ken Atkinson, Phó chủ tịch Hội đồng Tư vấn du lịch Việt Nam

Bản thân ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group - chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng - cũng cho biết, một số lỗi chủ quan trong quá trình triển khai dự án và các yếu tố khách quan, đặc biệt là vấn đề nhân sự tại TP. Đà Nẵng khiến dự án này bị đình trệ, không được đưa vào vận hành trong một thời gian dài gây sức ép lên cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Tuy nhiên, không nên có cái nhìn định kiến về sản phẩm condotel nói chung, mà cần giải quyết rốt ráo về hồ sơ pháp lý cũng như có cái nhìn thực tế hơn về cam kết lợi nhuận để các bên đều có thể “sống được”.

Tuy nhiên, sau sự cố Cocobay, condotel trở thành “trái đắng” của không chỉ nhiều khách hàng mà còn của các chủ đầu tư, một phần vì cách nhìn của các ngành có liên quan và toàn xã hội với sản phẩm này.

Đại diện một chủ đầu tư lớn đã từng cám cảnh chia sẻ với phóng viên, “Cocobay chỉ là thiểu số. Người ta không thể coi toàn thị trường condotel là tội đồ sau khi đã cấp phép đầy đủ cho nó ra đời và thực tế nó góp phần quan trọng tạo ra sự phát triển thần kỳ của du lịch Việt Nam những năm qua”.

Thực tế, condotel làm tốn nhiều giấy mực bởi đó còn là một lượng tài sản cực lớn của xã hội. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch, với khoảng 39.100 căn condotel. Trong đó, có 48 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang triển khai xây dựng, với 18.549 căn hộ du lịch và 3.359 biệt thự du lịch.

Trong quý I/2020, cả nước có 5 dự án bất động sản được cấp phép đầu tư, với 4.512 căn hộ du lịch và 476 biệt thự du lịch.

Làm sao để gỡ rối?

Không tính hàng trăm cuộc hội thảo, tọa đàm với đa dạng ý kiến, thậm chí trái ngược nhau về sản phẩm condotel, từ góc nhìn quản lý của mình, các bộ, ngành cũng đưa ra những quan điểm rất khác nhau.

Trong đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng mới đây đã đưa ra đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch (trong đó có condotel). Đề xuất này, xét trên quan điểm kinh doanh là hợp lý với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không có yếu tố nhạy cảm về an ninh quốc phòng và rất được các chủ đầu tư trông đợi.

Quan điểm của tôi là người mua condotel nên được cấp quyền sở hữu. Theo định nghĩa, chủ sở hữu căn hộ condotel đầu tư vào căn hộ với mục đích tạo thu nhập, điều này không khác nhiều so với việc họ mua căn hộ để ở và cho thuê lại. Nếu những người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì kinh doanh condotel sẽ không thể khởi sắc tại Việt Nam.

Ông Jack Nguyễn, Luật sư Công ty Kiểm toán và Tư vấn Mazars

Tuy nhiên, trước đó, Bộ Công an đã đề xuất không phát triển thêm dự án condotel và không hợp thức hóa các loại hình bất động sản tương tự thành nhà ở. Theo bộ này, việc mua bán các loại hình bất động sản nói trên diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, gây rủi ro cho người mua.

Trong khi đó, Bộ Quốc phòng cho rằng, nếu cho phép người nước ngoài mua bán, chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng thì cần quản lý chặt khâu cấp phép sử dụng đất của dự án.

Hồi đầu năm nay, Bộ Tài nguyên - Môi trường lại có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel).

Theo công văn hướng dẫn, trường hợp các dự án có condotel, biệt thự du lịch đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Mới đây nhất, UBND tỉnh Bình Định có đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng đề xuất quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ đối với người mua căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn (Condotel) và hướng dẫn cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel (sổ đỏ) trong trường hợp này.

Phản hồi đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết, đang nghiên cứu đề xuất Chính phủ cho phép sửa đổi, bổ sung Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó sẽ bổ sung làm rõ các nội dung của hợp đồng mua bán các bất động sản này và quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch này.

Theo TS. Lưu Quốc Thái, Khoa luật Thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM, condotel là loại bất động sản thương mại phục vụ cho hoạt động kinh doanh, đầu tư nhằm mục đích sinh lợi nên việc mua bán sẽ thực hiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản.

“Về bản chất, việc người nước ngoài sở hữu condotel tại Việt Nam để đầu tư cho thuê và có thể kết hợp với nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng cũng không khác gì việc họ sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Nếu cho phép người nước ngoài sở hữu condotel có thể đem lại tác động tích cực cho sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam”, ông Thái phân tích.

Định hướng làm rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng mua bán condotel của Bộ Xây dựng được cho là hướng đi đúng. Tuy nhiên, do nhiều dự án condotel gắn với cam kết lợi nhuận từ khi bắt đầu ký hợp đồng nên các chuyên gia cho rằng, cần quy định rõ cả ba giai đoạn là đầu tư, xây dựng và quản lý, sử dụng sản phẩm condotel.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, ngay cả đối với giao dịch căn hộ là nhà ở, Nghị định 76/2015/NĐ-CP đưa ra mẫu hợp đồng mua bán để tham khảo nhưng trên thực tế, nội dung hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ có độ phức tạp hơn nhiều.

Mặt khác, mẫu hợp đồng của chủ đầu tư phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước để kiểm soát. Các quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng đều được xây dựng và áp dụng dựa trên phần chính là các quy định của Bộ luật Dân sự và một phần quy định trong Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ quyền lợi tiêu dùng…

"Do vậy, đối với khung pháp lý cho giao dịch, mua bán condotel, Chính phủ nên ban hành một văn bản cấp nghị định, trong đó quy định đầy đủ ba giai đoạn là đầu tư, xây dựng và quản lý, sử dụng. Nếu tiếp tục giao riêng cho một bộ, ngành, hay bổ sung lần lượt từng vấn đề hoặc đưa từng vấn đề vào các văn bản cụ thể của từng bộ thì rất khó tạo ra một khung pháp lý đầy đủ, thống nhất”, ông Phượng phân tích.