Ráo riết mời thầu trước giờ G, dự án BT không dễ thu hút nhà đầu tư

Nhiều địa phương đang chạy đua mời thầu dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) trước khi loại hình này bị “khai tử” từ ngày 15/8/2020 theo quy định của Luật PPP.

Cấp tập mời thầu

Ngày 27/6, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Lộc Bình (tỉnh Lạng Sơn) đăng thông báo mời thầu dự án Cầu Lộc Bình số 1, đường giao thông và Khu tái định cư xã Lục Thôn, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn theo phương thức Đầu tư theo mô hình đối tác công - tư (PPP), loại hợp đồng BT. Tổng mức đầu tư dự án là 359 tỷ đồng, được đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư, thời gian phát hành hồ sơ mời thầu từ 2/7 đến 31/8/2020.

Trước đó ít ngày, dự án đầu tư xây dựng tuyến đường trung tâm hành chính thị trấn Vĩnh Trụ (tỉnh Hà Nam), đoạn từ Quốc lộ 38B đến đường nối đường tỉnh 499 với đường tỉnh 492 theo hợp đồng BT cũng được đăng thông báo mời thầu, phát hành hồ sơ mời thầu từ ngày 29/6 đến 31/8/2020. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến là 111,51 tỷ đồng.

Cũng tại Hà Nam, dự án Đầu tư xây dựng tuyến đường DN2, PK2 và một phần tuyến PK-5, PK-1A, PK-1B thuộc Khu trung tâm hành chính huyện Thanh Liêm đang trong thời gian phát hành hồ sơ mời thầu, thời điểm đóng thầu là 9 giờ ngày 7/7/2020.

Tương tự tại Bắc Ninh, UBND tỉnh này cũng đã ký Quyết định số 688/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư xây dựng tuyến đường liên xã Dũng Liệt - Tam Đa - Đông Phong, huyện Yên Phong theo hình thức hợp đồng BT với tổng mức đầu tư là gần 429,2 tỷ đồng.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, không chỉ sau khi Luật PPP được thông qua, mà trước đó 1 tháng, thời điểm mà thông tin về việc dự Luật PPP “khai tử” BT, nhiều địa phương đã cấp tập công bố kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư triển khai dự án theo hình thức này.

Chẳng hạn, tại Hà Nam, hồi giữa tháng 5/2020, địa phương này đã công bố triển khai đầu tư xây dựng tuyến đường D4, đường số 13 thuộc Quy hoạch chung xây dựng thị trấn Bình Mỹ, huyện Bình Lục với tổng chiều dài khoảng 2,4 km kèm các công trình hạ tầng kỹ thuật trên tuyến: cấp, thoát nước, cấp điện chiếu sáng với với tổng mức đầu tư dự kiến là 161,8 tỷ đồng.

Còn tại tỉnh Điện Biên, Ban Quản lý dự án các công trình giao thông tỉnh Điện Biên cho biết, sẽ tổ chức đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư dự án Đầu tư xây dựng đường Thanh Minh - đồi Độc Lập và khu dân cư (đường vành đai phía Bắc), TP. Điện Biên Phủ theo hợp đồng BT. Dự án có tổng vốn đầu tư 285,83 tỷ đồng. Thời gian thực hiện trong 14 tháng, hoàn thành vào năm 2021.

BT không còn hấp dẫn?

Từng được xem như “chiếc đũa thần” đối với các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp địa ốc mở rộng quỹ đất, nhưng thực tế, sau nhiều vướng mắc, hiện nay việc triển khai dự án BT đã giảm dần tính hấp dẫn.

Việc Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT ngày 15/8/2019 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các dự án triển khai theo hình thức này.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong quá trình triển khai, Nghị định này lại vướng phải khá nhiều luật khác nhau, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

Ngoài ra, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, còn xuất hiện những vướng mắc khác trong khi thực hiện các dự án BT, như chưa có nghị định thay thế quy định về vốn chủ sở hữu thực hiện dự án khác. Lý do được cho là bản chất của dự án BT là dự án kép, nhà đầu tư đồng thời phải đáp ứng năng lực kinh nghiệm và năng lực tài chính để thực hiện dự án BT và dự án khác để thu hồi vốn. Tuy nhiên, quy định của các văn bản hiện hành về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chưa cụ thể nội dung về vốn chủ sở hữu thực hiện dự án khác.

Khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT, nhà đầu tư chỉ phải chứng minh năng lực phần dự án BT, dự án khác là dự án được triển khai sau khi hoàn thành dự án BT hoặc song song theo thỏa thuận tại hợp đồng.

Hình thức BT giúp nhiều địa phương đầu tư những dự án hạ tầng giao thông trọng điểm trong điều kiện ngân sách eo hẹp. Ảnh: Dũng Minh

Trước các vướng mắc của Nghị định 69, mới đây, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 69/2019/NĐ-CP để tháo gỡ vướng mắc trong triển khai các dự án đầu tư xây dựng theo hợp đồng BT.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đấu thầu dự án sử dụng đất là 2 cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng thu tối đa cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, so với đấu giá đất, cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là sự kết hợp cả đấu thầu (phải đánh giá về năng lực, kinh nghiệm, giải pháp kỹ thuật của nhà đầu tư cũng như hiệu quả đầu tư trong tương lai) và đấu giá, đồng thời có hợp đồng để dễ dàng kiểm soát, ràng buộc chặt chẽ nhà đầu tư, đảm bảo tiến độ, hiệu quả đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đặc biệt, sau khi Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư được ban hành, có hiệu lực, nhiều ý kiến đánh giá, các vướng mắc trong thực hiện đấu thầu dự án sử dụng đất đã được tháo gỡ, kỳ vọng sẽ giúp các dự án triển khai thuận lợi trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo chia sẻ của một lãnh đạo doanh nghiệp đang niêm yết trên HOSE, mặc dù Chính phủ có hướng ra cho việc tháo gỡ vướng mắc với dự án BT, nhưng có khả năng các dự án BT đang công bố mời thầu từ nay tới 15/8/2020 sẽ khó có thể hấp dẫn nhà đầu tư. Bởi lẽ, từ việc triển khai dự án BT, nhận chuyển giao đất đối ứng, tới việc triển khai thu hồi vốn sau này là quá trình rất dài. Nếu tính tổng lợi nhuận theo từng năm, thì tỷ suất lợi nhuận ròng rất thấp, có thể còn chưa bằng một dự án thông thường.

“Theo quy định, khu đất sẽ được đem bán đấu giá công khai, minh bạch, sau đó dùng tiền này trả cho nhà thầu của dự án. Vấn đề là miếng đất được đem ra đấu giá phải là đất “sạch” và đã có trong quy hoạch vì đất chưa có quy hoạch thì không thể định giá và kéo theo nhiều rủi ro cho doanh nghiệp về sau. Mà quỹ đất đủ điều kiện, trên địa bàn các địa phương đến nay hầu như không còn. Việc tham gia đấu thầu xong lại phải tốn thêm quá trình xử lý đất thành sạch sẽ không thực sự là điều thích hợp vào thời điểm này, nhất là sau dịch Covid-19, ưu tiên về việc tìm kiếm các dự án có thể triển khai ngay là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp”, vị lãnh đạo này chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhiều dự án BT đã được ký kết trước ngày 1/1/2018, đã hoàn thành xây dựng, được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc đã hoàn thành phần lớn khối lượng công trình và đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, rà soát và kết luận đủ điều kiện thanh toán theo thỏa thuận tại hợp đồng BT, nhưng đến nay vẫn chưa được thanh toán, với lý do chờ hướng dẫn thực hiện.

Việc chậm thanh toán này khiến doanh nghiệp thiệt hại lớn vì bị chôn vốn, tăng chi phí tài chính, chi phí quản lý… Do đó, rất khó có thể hấp dẫn nhà đầu tư vào giai đoạn sắp tới khi nguy cơ về việc triển khai theo hình thức này vẫn còn hiện hữu.