Quyết định cấm phân lô, bán nền tại TPHCM: Bước tiến lớn trong quản lý quy hoạch đô thị

Quyết định 83/2024 của UBND TPHCM đặt dấu ấn quan trọng trong công tác quản lý quy hoạch và phát triển thị trường bất động sản của TPHCM, với những tác động sâu sắc đến toàn bộ thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia.

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định số 83/2024 với quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản tại Thành phố. Theo đó, các chủ đầu tư không được phép phân lô, bán nền cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, ngoại trừ một số trường hợp tái định cư ở các khu vực xã, thị trấn của huyện.

Người viết có dịp trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi về tác động của Quyết định này đến thị trường bất động sản.

Quyết định 83/2024 sẽ có tác động đến nguồn cung và xu hướng đầu tư trên thị trường bất động sản như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Quang Huy: Với quy định cấm phân lô, bán nền tại các dự án bất động sản trên toàn TPHCM, bao gồm cả những khu vực có nhu cầu đất nền cao như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, nguồn cung đất nền trên thị trường sẽ bị hạn chế đáng kể. Điều này có thể sẽ tạo ra một khoảng trống trong phân khúc đất nền, buộc người mua và các nhà đầu tư phải chuyển hướng sang các loại hình bất động sản khác như căn hộ chung cư, nhà phố xây sẵn hoặc bất động sản công nghiệp.

Quy định cấm phân lô, bán nền được kỳ vọng sẽ giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất nền vốn đã và đang gây bất ổn trên thị trường. Sự thay đổi này sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư chuyển dòng tiền vào những sản phẩm bất động sản có giá trị thực như nhà ở chung cư, bất động sản thương mại hoặc công nghiệp, tạo ra một cơ cấu thị trường bền vững hơn, phù hợp với nhu cầu sử dụng thật và giảm thiểu rủi ro bong bóng.

Khi không còn phân lô, bán nền, các dự án nhà ở buộc phải tuân thủ các tiêu chuẩn quy hoạch chung về chiều cao, kiểu dáng kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Việc này giúp quản lý đô thị được thực hiện đồng bộ hơn, ngăn chặn tình trạng xây dựng không phép, xây dựng sai phép hoặc không tuân thủ Quy chế quản lý kiến trúc. Đồng thời, quy định này còn đảm bảo tính thẩm mỹ, đồng bộ và hài hòa trong toàn cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng không gian sống cho người dân.

Quy định mới cho phép chính quyền địa phương kiểm soát chặt chẽ việc xây dựng theo đúng quy hoạch, tránh tình trạng phát triển manh mún, không đồng nhất về hạ tầng. Điều này sẽ giúp các khu đô thị phát triển theo hướng đồng bộ, hiện đại, có sức hấp dẫn lớn hơn với cả cư dân và các nhà đầu tư.

Quyết định này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất nền bằng cách giảm cơ hội chia nhỏ đất và bán nền riêng lẻ. Trước đây, nhiều khu đất nền được mua đi bán lại mà không có mục đích sử dụng thực tế, dẫn đến tình trạng bỏ hoang gây lãng phí đất đai. Với chính sách mới, các chủ đầu tư không còn dễ dàng phân lô bán nền. Điều này sẽ khuyến khích họ tập trung vào việc phát triển các dự án có giá trị thực, đồng thời giúp tránh tình trạng bỏ hoang đất đai trong đô thị.

Quy định này cũng đảm bảo rằng, nguồn tài nguyên đất của thành phố được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả, hướng tới một hệ sinh thái đô thị bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Vậy theo ông, Quyết định cấm phân lô, bán nền có gây khó khăn gì cho nhà đầu tư không?

Một trở ngại đáng kể cho người dân khi Quyết định 83/2024 được thực thi là việc không còn được mua nền đất riêng lẻ mà phải mua sản phẩm bất động sản đã bao gồm cả đất và nhà. Điều này sẽ làm tăng tổng chi phí mà người mua phải chi trả, đặc biệt trong bối cảnh người dân có thu nhập trung bình và thấp chưa có đủ năng lực tài chính để mua các sản phẩm bất động sản lớn. Do đó, trong khi lệnh cấm phân lô, bán nền có thể mang lại sự ổn định về quản lý quy hoạch, nó cũng đặt ra những khó khăn về khả năng tiếp cận của người dân đối với sản phẩm bất động sản.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm người thu nhập trung bình và thấp, cần phải chuyển dịch cơ cấu quỹ đất trong các dự án đô thị. Việc tăng tỷ lệ đất dành cho nhà cao tầng và giảm dần tỷ trọng nhà ở thấp tầng sẽ góp phần mở rộng nguồn cung căn hộ chung cư với mức giá hợp lý hơn. Bằng cách này, TPHCM có thể tối ưu hóa hiệu suất sử dụng đất, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận dân cư, vừa đảm bảo không gian đô thị được phát triển hài hòa và bền vững.

Có các giải pháp nào giúp cho người dân có nhu cầu ở thực?

Với nhu cầu nhà ở ngày càng cao tại TPHCM, việc tăng tỷ lệ đất cho nhà ở cao tầng thay vì thấp tầng sẽ giúp cung cấp thêm các căn hộ chung cư có mức giá phải chăng, đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Đây là cách tiếp cận hiệu quả, giúp TPHCM tối ưu hóa quỹ đất, đáp ứng nhu cầu thực và giảm áp lực tài chính cho người dân.

Bênh cạnh đó, chính quyền thành phố có thể chuyển đổi từ việc đấu giá các lô đất nhỏ lẻ sang các quỹ đất lớn dành cho phát triển nhà ở cao tầng, mở ra các dự án nhà ở mật độ cao. Động thái này sẽ giúp TPHCM tăng nguồn cung căn hộ giá phải chăng, đồng thời tận dụng quỹ đất đô thị hiệu quả và đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở.

Nhìn chung, Quyết định 83/2024 của UBND TPHCM không chỉ là bước tiến trong việc ổn định thị trường bất động sản mà còn thể hiện tầm nhìn dài hạn về phát triển đô thị bền vững. Lệnh cấm phân lô, bán nền sẽ góp phần nâng cao chất lượng quản lý quy hoạch, đồng bộ hóa diện mạo đô thị và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai. Tuy nhiên, chính quyền TPHCM cũng cần xem xét điều chỉnh cơ cấu quỹ đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân, đặc biệt là bằng cách tăng tỷ lệ đất cho nhà ở cao tầng bình dân và trung cấp, nhằm giúp đa số người dân có cơ hội sở hữu nhà ở. Quyết định này không chỉ góp phần sử dụng tài nguyên đất đai bền vững mà còn tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh và công bằng, hướng đến tương lai đô thị TPHCM hiện đại và phát triển toàn diện.

Xin cảm ơn ông.

(Theo Cát Lam | FILI)