Quý II/2020: Thị trường văn phòng Hà Nội, TP.HCM diễn biến trái chiều

Thị trường văn phòng đến hết năm nay tại hai đầu cầu Bắc - Nam có những diễn biến trái chiều về giá. Trung bình giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội ghi nhận sụt giảm 2%, TP.HCM giá trung bình dự báo tăng 4%.

Giá văn phòng Hà Nội giảm, TP.HCM tăng

Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills TP.HCM, trong quý II/2020, tại TP.HCM phân khúc văn phòng vẫn hoạt động tốt với tỷ lệ trống chỉ 5%. Nguồn cung tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm bất chấp kinh tế trì trệ.

Cụ thể, trong quý thị trường có thêm 91.000m2 nguồn cung mới, tăng 15% theo năm. Trong đó, 33% đến từ 4 dự án mới, một dự án hạng A gia nhập sau 3 năm, tổng nguồn cung đạt xấp xỉ 2,2 triệu mét vuông.

Về giá thuê, trong nửa đầu năm giá thuê được đánh giá là hết sức tích cực khi tăng 4% theo năm và công suất trung bình cao ở mức 95%. Riêng trong quý II/2020, giá thuê tăng 1%.

Bà Từ Thị Hồng An đánh giá, ở quý đầu năm, thị trường văn phòng TP.HCM chưa chịu tác động ngay lập tức bởi dịch bệnh Covid-19 nhưng đã bắt đầu bị ảnh hưởng trong quý II. Minh chứng cụ thể là ở việc khách thuê bị giảm doanh thu 6 tháng đầu năm. Đặc biệt, có doanh nghiệp buộc phải cắt giảm diện tích và di dời để tiết kiệm chi phí.

Bà An dự báo: “Đến cuối 2022, thị trường bất động sản văn phòng tại TP.HCM sẽ có thêm 24 dự án mới gia nhập thị trường, với hơn 376.000m2. Nguồn cung tương lai tiếp tục khẳng định niềm tin của chủ đầu tư đối với thị trường này. Hơn 70% các dự án tương lai đang trong giai đoạn hoàn thiện. Xu hướng phát triển tại khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng sẽ giảm bớt áp lực cho thị trường trong thời gian tới”.

Còn tại Hà Nội, ông Lê Tuấn Bình, Trưởng phòng cho thuê thương mại Savills Hà Nội chia sẻ, trong quý II/2020, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu mét vuông, ổn định theo quý và tăng 1% theo năm so với hầu hết dự án nằm ở khu vực phía Tây.

Tuy nhiên, văn phòng ở Hà Nội có công suất thuê trung bình tăng nhẹ 1 điểm % theo quý và 1 điểm % theo năm. Hạng A có tăng trưởng công suất thuê mạnh nhất, diện tích cho thuê thêm quý II đạt 15.000 m2. Giá thuê gộp trung bình giảm 1% theo quý và 1% theo năm.

Chuyên gia từ Savills nhận định, Hà Nội sẽ vẫn là điểm đến đầu tư an toàn và ổn định khi được Chính phủ xác định là địa phương tiên phong trong hồi phục kinh tế sau dịch bệnh khi thu hút 2,76 tỷ USD trong nửa đầu năm. Cũng trong khoảng thời gian này, Hà Nội ghi nhận khoảng 12.600 doanh nghiệp đăng ký mới, giảm 7% theo năm, với tổng vốn đăng ký đạt 175 nghìn tỷ đồng, tương đương 7,5 tỷ USD, tăng 5% theo năm.

Ông Lê Tuấn Bình nhìn nhận, đến năm 2022, khoảng 258.000m2 nguồn cung mới chủ yếu thuộc hạng A sẽ gia nhập thị trường Hà Nội. Nguồn cung ngày càng mở rộng ra ngoài trung tâm và tập trung tại khu vực ngoại thành, còn khu vực trung tâm không ghi nhận dự án nào.

Đáng chú ý, nguồn cung này cùng tâm lý thận trọng có thể khiến công suất thuê trung bình giảm trong hai năm tới. Giá thuê trung bình được dự báo sẽ giảm khoảng 2% trong năm 2020 và hồi phục chậm vào năm 2021.

Đánh giá chung về hai thị trường, chuyên gia Savills cho rằng, suy thoái kinh tế sẽ tiếp tục tác động đến khách thuê và thị trường sẽ có những thách thức trong nửa cuối năm. Bên cạnh nguồn cung mới gia nhập, diện tích trống tăng lên sẽ thúc đẩy việc thương lượng các điều khoản thuê. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Bởi theo Focus Economics, tăng trưởng GDP của Việt Nam dự báo đạt 2,6% năm 2020, phục hồi ở mức 6,7%/năm giai đoạn 2021 - 2024. Với triển vọng tươi sáng trong dài hạn, Việt Nam vẫn là điểm đến tốt nhất khu vực châu Á.

Không gian linh hoạt sẽ dẫn dắt thị trường

Theo ghi nhận từ JLL, thời gian dịch bệnh vừa qua, người lao động tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương gần như đã thích nghi với làm việc tại nhà. Tuy nhiên, phần lớn họ đều muốn quay trở lại văn phòng. Khảo sát của JLL cho hay, có 68% nhân viên làm việc tại nhà trong thời gian dịch bệnh Covid-19 diễn ra, trong đó có đến 61% trong số họ muốn quay lại văn phòng và ủng hộ mô hình lai, kết hợp cả văn phòng truyền thống và làm việc từ xa.

Thực tế, bối cảnh làm việc từ xa khiến con người giảm sự tương tác và những chia sẻ công việc trực tiếp với đồng nghiệp mà môi trường văn phòng chuyên nghiệp mang lại. Đặc biệt, thế hệ millennials là nhóm tuổi mong muốn trở lại văn phòng nhiều hơn bất cứ nhóm tuổi nào khác. Họ thừa nhận những lợi ích của trải nghiệm văn phòng: Tương tác của con người, môi trường chuyên nghiệp và là nơi dành cho những công việc đòi hỏi sự tập trung. Theo khảo sát của JLL, 81% người trong nhóm millennials cũng đồng ý rằng sự phát triển của công nghệ hiện nay đã có thể giúp các doanh nghiệp thực hiện mô hình văn phòng kết hợp.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL cho hay: “Làm việc từ xa trước đây phổ biến trong giới lao động tự do hoặc công nghệ thông tin. Dịch bệnh đã cho phép doanh nghiệp thực sự thử nghiệm mô hình làm việc này, một khái niệm đã được thảo luận rất nhiều trước đây nhưng chưa được hiện thực hóa trên diện rộng. Nhiều công ty nhận ra rằng, mô hình làm việc tại nhà là khả thi và mang lại cho nhân viên sự linh hoạt cũng như cân bằng cuộc sống và công việc. Tuy nhiên, văn phòng vẫn đóng vai trò trung tâm trong việc tạo không gian cho nhân viên tương tác cũng như nâng cao tinh thần và tính cộng đồng giữa người lao động.

JLL ghi nhận vừa qua có một vài doanh nghiệp tại TP.HCM đã bắt đầu thay đổi về mặt thiết kế cho văn phòng, đưa ra nhiều lựa chọn hơn trong loại không gian mà nhân viên có thể chọn để đạt năng suất cao nhất. Những công việc đơn lẻ có thể được hoàn thành từ xa, trong khi văn phòng truyền thống sẽ là nơi làm việc nhóm hoặc gặp gỡ khách hàng. Một số công ty chọn chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ văn phòng hiện có thành không gian linh hoạt, hoặc hợp tác với bên cung cấp thứ ba khi cần mở rộng quy mô văn phòng trong ngắn hoặc trung hạn.

Tại TP.HCM và Hà Nội, một hợp đồng thuê văn phòng trung bình kéo dài ba năm. Những doanh nghiệp có kỳ hạn kết thúc hợp đồng trong thời gian qua cũng đang có xu hướng gia hạn với thời hạn ngắn hơn, do các doanh nghiệp rất thận trọng và tránh đưa ra những quyết định dài hạn trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn ra.

Bà Trang dự báo, không gian văn phòng linh hoạt có thể được hưởng lợi trong ngắn hạn vì thỏa mãn các yêu cầu trong kế hoạch mở rộng văn phòng ngắn và trung hạn cho những doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian bổ sung.

Một sự kết hợp giữa không gian truyền thống và linh hoạt đang trở nên quan trọng hơn nữa đối với những người thuê văn phòng muốn tận dụng tối đa danh mục đầu tư bất động sản thương mại của họ.

Dịch Covid-19 có khả năng đẩy nhanh sự phát triển của khối bất động sản văn phòng. Tình hình hiện tại đang tạo ra nhiều thách thức cho phân khúc văn phòng và cách doanh nghiệp tìm kiếm và sử dụng bất động sản văn phòng sẽ thay đổi. Tuy nhiên, JLL kỳ vọng khối văn phòng vẫn là trọng tâm đầu tư của doanh nghiệp ở Châu Á Thái Bình Dương trong trung hạn đến dài hạn.