Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng: Nhà đầu tư “tay mơ” coi chừng ôm hận

Các nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn sốt đất “ăn theo” Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng, thay vì hùa theo những thông tin đồn thổi, được “bơm vá” từ miệng “cò đất”

“Cò đất” làm trò lúc chạng vạng

Trong “cơn say” giá đất, chủ một salon tóc ở trung tâm phường Thạch Bàn (quận Long Biên, Hà Nội) phó mặc chuyện kinh doanh cho nhân viên. “Ông chủ đi suốt vì đất đang sốt. Buôn đất có lời tốt, nên ông ấy làm thêm mảng này”, một nhân viên của salon kể.

Gần đây, những trường hợp chuyển hướng sang buôn đất như ông chủ salon tóc nói trên không hiếm, nguồn cơn đến từ việc “cò đất” sử dụng, “bơm vá” thông tin liên quan đến Đồ án Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng để đẩy giá đất lên.

Đang “ôm” nhiều mảnh đất ngoài đê tả sông Hồng, một nhân viên văn phòng môi giới đất đai tại xã Hải Bối (huyện Đông Anh) cho hay, giá đất ngoài đê tả sông Hồng, quanh khu vực Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng đã tăng vọt lên 25 - 40 triệu đồng/m2, ngay cả đất chưa có cấp sổ đỏ cũng được rao bán với giá 25 - 30 triệu đồng/m2.

Sức nóng từ ngoài đê lan ngược lại khu vực trong đê. Tại trung tâm xã Hải Bối, khu vực giáp với đại dự án thành phố thông minh Đông Anh, giá nhiều mảnh đất với ngõ vào chỉ rộng 2,5 - 3 m đã “nhảy” lên 38 - 45 triệu đồng/m2, tăng 8 - 10 triệu đồng/m2 so với năm 2020. Các lô đất mặt đường rộng 40 m2 tiếp nối hệ thống thoát nước của dự án thành phố thông minh được “hét” giá trên 80 triệu đồng/m2.

Đây không phải lần đầu đất nền tại Đông Anh lên cơn sốt. Cuối năm 2019, đất nền Đông Anh từng phát sốt bởi thông tin Đông Anh trở thành quận, cộng với các đại dự án như thành phố thông minh sẽ được triển khai.

Không riêng Đông Anh, giá đất nền tại một loạt khu vực ven đê sông Hồng tại các quận Long Biên, Hoàng Mai cũng nhảy múa. Tại Thạch Cầu (Long Biên), nhiều mảnh đất trong ngõ rộng chừng 3 m được rao bán với giá 50 triệu đồng/m2, gấp đôi so với giá trước thời điểm có thông tin Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giữa lúc Đồ án Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng chưa được công bố rõ ràng, thì việc lao đầu vào đầu tư đất nền là rất rủi ro. Điểm đáng lưu ý là, tinh thần chung của quy hoạch lần này là xây dựng theo nguyên tắc thuận thiên, lấy phòng chống lũ và chỉnh trị sông Hồng làm mục tiêu hàng đầu, không chất tải công trình hai bên sông.

Cắt sốt bằng cách nào?

Không riêng vùng ven sông Hồng, ở huyện Thạch Thất (Hà Nội), các “cò đất” cũng bám vào Quy hoạch Đô thị vệ tinh Hòa Lạc đến năm 2030 mới được phê duyệt để đẩy giá đất lên cao. Sau cơn sốt hồi tháng 3/2020 do môi giới rỉ tai các nhà đầu tư “tay mơ” về những đại dự án trong quy hoạch, giá đất tại Đồng Trúc, Thạch Thất đã “xịt hơi”, quay về giá trị thực 3 - 5 triệu đồng/m2, bằng 1/4 giá ở đỉnh sốt.

Sau một năm, lần này, một nhân viên môi giới tự xưng là người của Imperland (Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Imperland - PV) “hét” giá đất nền đã phân lô, có đường vào bê tông nhựa ở đây 16 - 18 triệu đồng/m2. Theo nhân viên này, “giá trị đất sẽ tăng rất tốt theo thời gian” nhờ những “điểm cộng” như: vị trí đắc địa gần đại lộ Thăng Long, gần Khu công nghệ cao Hoà Lạc; nằm trong quy hoạch kẹp giữa Khu đô thị sinh thái của HD Mon và khu đô thị của Vingroup…

Trên thực tế, ngay cả khi thị trường bị ảnh hưởng bởi Covid-19, giá đất cũng chưa từng hạ nhiệt. Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền năm 2020 có xu hướng tăng so với năm 2019. Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện, thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương khoảng 3 - 5%.

Nhưng tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực ở Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, đất nền có giá bán tới 25 - 30 triệu/m2, tăng 50% so với năm 2019; giá đất tại Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng 20 - 30% so với năm 2019.

Trong nhiều nguyên nhân khiến bất động sản tăng giá được Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra, có việc giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để “thổi giá”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, sở dĩ giá đất tại một số khu vực ở Hà Nội tăng vọt là do đầu cơ. Trước Covid-19, dòng tiền không chỉ tập trung ở Thủ đô, mà còn chảy mạnh đến các địa phương có tiềm năng, nhất là khu vực ven biển.

“Khi Covid-19 xảy ra, lãi suất ngân hàng xuống thấp, nhà đầu tư có xu hướng rút vốn về đầu tư vào những tài sản an toàn và có khả năng thu lời cao hơn”, ông Điệp phân tích.

Tuy nhiên, hiện tượng “cò đất”, môi giới thổi giá chỉ xảy ra cục bộ, chứ không thể thổi giá toàn thị trường. Vì thế, theo ông Điệp, giá đất nền gần đây tăng cao một phần do chịu ảnh hưởng từ việc điều chỉnh theo khung giá đất mới (2020 - 2024) của các địa phương.

Các chuyên gia cảnh báo, giữa cơn sốt mà xuống tiền mua với giá “trên trời” có thể khiến những nhà đầu tư “tay mơ” mất cả chỉ lẫn chài. Khi quy hoạch mới dừng ở chủ trương, chưa phê duyệt và công bố chính thức, thì khả năng vớ phải những mảnh đất nông nghiệp, đất vườn… thuộc diện thu hồi theo giá nhà nước là rất cao. Giấc mơ lời tiền tỷ sau một đêm nhờ “ôm” đất không chừng lại hóa “bom”, nhất là với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mà không kịp tháo hàng trước giờ G.

Từ 15 năm kinh nghiệm quan sát các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn. “Đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn hạn/dài hạn để thực hiện một lượng lớn giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ”, ông Matthew Powell khuyến cáo.