Quy định về 20% quỹ đất làm tắc nhà ở xã hội

Bắt buộc dự án BĐS từ 2 ha trở lên tại đô thị loại đặc biệt và loại I, trên 5 ha tại đô thị loại II phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội khiến không ít doanh nghiệp địa ốc “đau đầu”.

Không thể “may 1 áo cho 2 người mặc”

Nếu như Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cho phép chủ dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha được lựa chọn giữa các hình thức là dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất đó, thì Nghị định số 49/2021/NĐ-CP siết chặt hơn với các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Đặc biệt, theo nghị định này, chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó giám đốc Khối Điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...

Phân tích cụ thể hơn, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh lấy ví dụ một dự án rộng 2 ha tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước với chênh lệch rất lớn và doanh nghiệp phải gánh. “Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao”, ông Dũng nói.

Thực ra, ngoài ý kiến của hai doanh nghiệp nói trên, đã từng có rất nhiều ý kiến cho rằng, không nên dùng quỹ đất có giá trị lớn để làm nhà ở xã hội, vì như vậy không phát huy được thế mạnh của mảnh đất, trong khi người có thu nhập thấp cũng khó thích ứng với cuộc sống trong các khu đô thị cao cấp.

Cần làm khu đô thị nhà ở xã hội

Báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM về việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cũng đưa ra nhận định, sự tồn tại 2 loại hình là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng một dự án nhà ở đang gây khó khăn cho chủ đầu tư trong công tác kinh doanh, vận hành và khai thác.

Ngoài ra, việc phục vụ 2 đối tượng có trình độ văn hóa, thu nhập kinh tế, sinh hoạt, nhu cầu, tiện ích... khác nhau dẫn tới những mâu thuẫn trong việc phục vụ, sinh hoạt…

Do đó, cơ quan này đề xuất, với một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện thì cho phép được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành thuận lợi. Đồng thời, cần có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư, khuyến khích đầu tư vào dự án nhà ở xã hội phục vụ công nhân, đối tượng thu nhập thấp.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng đề xuất áp dụng mô hình điều tiết nhà ở xã hội tương tự như chính sách “quota ngành”, nghĩa là cần có cơ chế đặc thù cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp chứng chỉ đầu tư.

Chứng chỉ này có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án. Chủ sở hữu là tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội như một loại giấy tờ có giá và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Trường hợp các dự án phát triển nhà ở thương mại thuộc diện phải dành 20% quỹ đất để bố trí nhà ở xã hội, thì cần cho phép chủ đầu tư được nộp chứng chỉ đầu tư để tính là đã hoàn thành toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội.

“Khi đó, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo một thị trường giao dịch chứng chỉ đầu tư minh bạch, tăng nguồn thu ngân sách và quan trọng hơn là có thể khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội”, ông Dũng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao, nên không dễ làm nhà ở xã hội. Theo ông, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.

Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường. “Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay”, ông Đính chia sẻ.

Ông Đính cũng cho rằng, cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp. Tại những đô thị nhỏ hơn, có thể tùy theo nhu cầu, phát triển thành những khu nhà ở xã hội có quy mô phù hợp.