Quy định tính dân số chung cư, công trình lưu trú làm khó người dân?

Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND quy định về Phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp không áp dụng cho giai đoạn vận hành.

Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND (Quyết định 34) quy định với căn hộ 1 phòng ở của chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại, diện tích sử dụng căn hộ từ 25 - 45 m2 tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45 - 70 m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70 - 100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100 - 125 m2 tính 4 người…

ThS Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý cho biết, việc Hà Nội ban hành Quyết định 34 để quy định cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình chung cư, công trình lưu trú xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác, vận hành, tránh gây quá tải hạ tầng. Ví dụ, trên cơ sở dự báo dân số của dự án là 5.000 người sẽ căn cứ các tiêu chuẩn, quy chuẩn để quy đổi ra số lượng trẻ để bố trí tương ứng diện tích đất xây dựng trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở…

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đỉnh, những năm gần đây xuất hiện các loại hình bất động sản “lai” có chức năng sử dụng hỗn hợp như căn hộ lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà thương mại liên kế (condotel, resort villa, officetel, shophouse…). Các loại hình lưu trú này cũng cần được quản lý chặt chẽ do quá trình sử dụng sẽ phát sinh nhu cầu lưu trú, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng vẫn gây tác động đến hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định chi tiết về xác định dân số đối với condotel, resort villa, officetel, shophouse…

"Việc để thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 34 gồm quy định xác định dân số cho các công trình có kết hợp lưu trú là cần thiết nhằm phục vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và công tác quản lý (Hà Nội là địa phương đi đầu về hướng dẫn xác định dân số cho các công trình lưu trú)" - TS Đỉnh cho biết.

Được biết, Quyết định 34 được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn tính chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp (trên cơ sở Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư) và một số công trình có lưu trú khác (gồm: Biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12870:2020; Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12871:2020; Nhà thương mại liên kế (shophouse) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12872:2020; Căn hộ lưu trú (condotel) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12873:2020) trên địa bàn Hà Nội.

Quyết định 34 được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản trên trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác; không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành (không phải cơ sở để “khống chế” số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… theo hướng căn hộ chung cư diện tích 70 - 100 m2 chỉ được ở tối đa 3 người như một số ý kiến lo ngại).

Trong công tác lập quy hoạch, thiết kế các dự án, công trình thì chỉ tiêu dân số là một chỉ tiêu quan trọng, có ý nghĩa then chốt nhằm xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trên cơ sở dân số dự báo, tư vấn thiết kế sẽ xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, cung cấp điện, nước sạch, thu gom và xử lý nước thải, rác thải…), hạ tầng xã hội (gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ, cây xanh…). Một yêu cầu quan trọng của công tác lập quy hoạch là phải dự báo “sát” chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch để bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dân số dự báo (biểu hiện là: tắc đường, ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, thiếu điện, nước sinh hoạt…)

Lãnh đạo Sở quy hoạch Kiến trúc Hà Nội khẳng định, việc xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư là nhằm khống chế dân số khi lập dự án, cũng như bố trí cơ cấu căn hộ dự án phù hợp với quy mô dân số của dự án. Ngoài ra, quy định này còn hướng dẫn về cách tính dân số để cân đối bài toán quản lý nhà nước chứ hoàn toàn không phải quản lý hộ khẩu, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án, giúp quản lý đô thị tốt hơn nhằm tránh quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Do đó, quy định trên sẽ không gây khó khăn cho người dân.