Quy định mới về quản lý chỗ để xe nhà chung cư: Khó triển khai

Theo Thông tư 07/2021/TT-BXD vừa được Bộ Xây dựng ban hành, với những chung cư không buộc phải có đơn vị quản lý, vận hành mà có ban quản trị thì giao ban quản trị quản lý chỗ để xe và quy định mới này gây băn khoăn về tính khả thi.

Nhiều yếu tố cần tính đến

Thông tư 07/2021 hướng dẫn thực hiện quản lý chỗ để xe nhà chung cư bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/8/2021 đã đề cập đến vấn đề trông giữ xe nói trên. Tuy nhiên, từ góc nhìn của những người trong cuộc, còn nhiều yếu tố cần tính đến.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Bích Sơn, Tổng giám đốc BPmax, đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ quản lý và khai thác tài sản - bất động sản cho rằng, quy định mới cần có diễn giải sâu hơn để đi vào thực tiễn, bởi trên thực tế, ban quản trị chỉ có thể thay mặt chủ sở hữu quản lý tài sản này (ô tô, xe máy), còn để vận hành và khai thác thì cần nhiều yếu tố khác, điều mà ban quản trị - đều là những người không chuyên - khó có thể đáp ứng.

Ví dụ, về mặt chuyên môn kỹ thuật hay nhân sự, ban quản trị không thể phân công nhau luân phiên trông giữ xe được, trong khi việc đứng ra trực tiếp thuê người lao động cũng không thể thực hiện do ban quản trị không có pháp nhân để trả lương. Cùng với đó, trông giữ xe là dịch vụ phải xuất hóa đơn cho khách hàng, vì đây là hoạt động phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp, mà điều này ban quản trị cũng không thể thỏa mãn.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của phóng viên, các bãi xe phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy, nổ, mua bảo hiểm tài sản vật chất…, mà với phần việc và dịch vụ này, không dễ để công ty bảo hiểm đồng ý cung cấp dịch vụ, cũng bởi nguyên nhân ban đầu là do ban quản trị không có pháp nhân.

“Quy định là vậy, nhưng tựu chung lại ban quản trị sẽ vẫn phải phải thuê một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp để quản lý bãi gửi xe. Trong trường hợp này, giải pháp đưa ra là tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định việc thuê đơn vị bên ngoài làm quản lý, vận hành bãi gửi xe; quyết định nguồn vốn đầu tư cho các hạng mục ở bãi gửi xe và lấy từ nguồn nào thì nguồn thu từ việc vận hành phải gửi về nguồn đó. Thậm chí, hội nghị nhà chung cư có thể thống nhất cả việc dùng quỹ bảo trì để đầu tư trang thiết bị cho hệ thống trông giữ xe”, ông Sơn gợi ý.

Khó triển khai

Cũng đưa ra những băn khoăn về vấn đề này, ông Vũ Hồng Dương, trưởng ban quản lý một khu chung cư ở TP. Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, đặc thù của ban quản trị chung cư là kiêm nhiệm nhiều công việc, nhưng có không ít hạn chế về về chuyên môn, trong khi vận hành dịch vụ trông giữ xe lại đòi hỏi sự đầu tư bài bản về trang thiết bị, nhân sự…, nên khi được giao trách nhiệm này, ban quản trị sẽ vẫn phải thuê đơn vị quản lý vận hành từ bên ngoài, cho dù muốn hay không.

Cùng với đó, theo ông Dương, vấn đề lớn mà các chung cư đang gặp phải đó là kinh phí đầu tư cho việc trông, giữ xe không hề nhỏ, việc lấy tiền từ nguồn nào để đầu tư là một thách thức, chưa kể đến việc quản lý nguồn thu sau này.

“Giải pháp khả quan nhất là công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp ứng trước kinh phí để xây dựng hệ thống, rồi khấu trừ dần sau khi vận hành. Tuy nhiên, trên thực tế, không nhiều đơn vị dám thực hiện điều này bởi nó cũng đi kèm rủi ro, chưa kể việc quản lý nguồn thu cũng phức tạp không kém. Kinh nghiệm cho thấy, ở chung cư, khi không có nguồn thu thì không có chuyện gì, nhưng khi có là bắt đầu phát sinh chuyện. Do đó, cần phải tỉnh táo và minh bạch trong việc quản lý thu chi mới mong mọi việc ổn thỏa”, ông Dương nhấn mạnh.

Thực tế, mâu thuẫn ở các chung cư đến từ 2 cực: Cư dân và chủ đầu tư, nhưng nếu đẩy bãi xe cho ban quản trị, rất có thể xung đột sẽ diễn biến theo chiều hướng khác, phức tạp và khó giải quyết hơn.