Quỹ đầu tư REIT vs. ABS khác nhau như thế nào?

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) khác biệt so với Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản (BĐS) (Asset Backed Securities - ABS).

REIT đơn giản là một quỹ, huy động vốn của nhà đầu tư với điều lệ và chính sách đầu tư cụ thể, rõ ràng với mục đích đầu tư vào các sản phẩm BĐS theo các quy định hiện hành của pháp luật. Nhà đầu tư = Góp vốn vào REIT = Đầu tư BĐS. Lợi thế của REIT là giúp nhà đầu tư vốn nhỏ vẫn có thể đầu tư vào BĐS với mục đích đa dạng hoá danh mục đầu tư, nhận tiền lợi tức định kỳ (nhất là đầu tư BĐS cho thuê) thông qua mua chứng chỉ quỹ REIT.

ABS là dạng chứng khoán hoá tài sản đầu tư. Nhà phát hành ABS đầu tư vào sp BĐS rồi chia nhỏ ra để phát hành chứng khoán tương ứng với từng phần nhỏ được chia và bán ra trên thị trường cho nhà đầu tư.

Ví dụ điển hình nhất của ABS là sản phẩm Nghĩa vụ nợ thế chấp bằng tài sản (Collateral Debt Obligation - CDO) sụp đổ trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, hay còn gọi là cuộc khủng hoảng Nợ dưới chuẩn (Subprime mortgage). Ngân hàng cho người không đủ tiêu chuẩn vay để mua nhà (subprime mortgage), sau đó ngân hàng biến khoản cho vay dưới chuẩn đó thành chứng khoán (CDO) được đảm bảo bằng chính ngôi nhà được cho vay để mua. Chứng khoán đó được bán lại trên thị trường cho các nhà đầu tư thứ cấp. Và chúng ta biết Lehman Brothers phá sản một lý do rất quan trọng là đổ tiền vào CDO.

Người ta đầu tư vào ABS (CDO) vì tin rằng giá BĐS sẽ tăng mãi mãi. Nhưng thực tế không như thế. Chỉ số giá nhà tại Mỹ đạt đỉnh vào giữa 2007 và sau đó sụt giảm domino nghiêm trọng khiến CDO sụp đổ. Nhưng trước khi sụp đổ CDO vẫn tăng liên tục bất chấp mọi cảnh báo.

REIT khác với ABS (CDO).

Dòng tiền đầu tư của REIT và ABS ngược chiều nhau. Dù cùng có tài sản cơ sở là BĐS nhưng biến động thị trường của REIT và ABS rất khác nhau. ABS chịu tác động của rủi ro thị trường (market risk) chứng khoán cao hơn, trong khi REIT chịu rủi ro thị trường BĐS. Chúng ta thấy khi BĐS sụt giảm nhưng giá CDO vẫn cứ tăng mạnh bởi yếu tố đầu cơ, dòng tiền, truyền thông,… Khi giá BĐS xuống REIT vẫn có thể sống tốt nếu đầu tư vào những sản phẩm BĐS có dòng tiền như Hạ tầng (Infrastructure), Bán lẻ (Retail), hay Khu công nghiệp.

Mức độ tương quan của REIT và Cổ phiếu là dưới 0.5. Như thế, BĐS và Cổ phiếu BĐS rất khác nhau, giống như REIT và ABS. Không thể nói bạn không có đủ tiền mua BĐS thì bạn mua Cổ phiếu công ty BĐS. Bởi cổ phiếu chịu rủi ro thị trường cổ phiếu, BĐS chịu rủi ro thị trường BĐS, mặc dù BĐS và Cổ phiếu đều là hai lớp tài sản rủi ro cao.

Toàn cảnh về REIT mọi người có thể xem tại https://youtu.be/Jc-lZ_M3pco