Quản trị rủi ro trong đầu tư BĐS

Bất kỳ ngành nghề lĩnh vực nào, dù là công ty hay là đầu tư cá nhân cũng đều có những rủi ro nhất định, hôm nay mình sẽ chia sẻ về cách quản trị rủi ro với những bạn đầu tư bất động sản cá nhân (cá nhân đi mua bất động sản).

1. Rủi ro về tài chính

Để đi mua bđs điều đầu tiên là phải có tiền, hay vay được tiền, nên nó sẽ chia làm 2 loại

- Vốn tự có (quá khỏe, không cần bàn nhiều)

Nhưng hãy mua bđs phù hợp với số vốn mình đang có.

- Vốn vay (đòn bẩy tài chính), đây chính là con dao hai lưỡi, biết cách tận dụng vốn vay để sinh lợi nhuận là điều quá tuyệt vời, nhưng cũng nhiều người tán gia, bại sản vì vốn vay quá nhiều, có nghĩa cán cân tài chính của bạn nó không phù hợp, vậy nên tùy thời điểm, tùy thị trường, mà sử dụng vốn vay cho phù hợp, đầu tư là lâu dài, chí ít không thua đã, sau đó mới đến lợi nhuận, nhiều anh chị lao vào đầu tư rồi đến cái quần cũng không còn do không quản trị được về vốn vay, cũng như dòng tiền để trả lãi. Thường chúng ta tính trả lãi đều đều và dư ra số tiền vừa đủ, nhưng khi có biến cố xảy ra, mọi thứ nó thay đổi xấu đi, rất nhiều người gặp phải và vỡ nợ vì nó.

2. Rủi ro về pháp lý

Có tiền rồi giờ đi mua đất,mà mua trúng khu quy hoạch, hay dự án treo, sai phạm...là thôi tiền đi không trở lại, cho nên pháp lý là vấn đề đầu tiên chúng ta phải giải quyết khi mua bđs. An toàn về pháp lý, chính sách, sổ sạch đẹp, rõ ràng thì mua, hạn chế mua đất yếu về pháp lý, chờ ra sổ, đất khai hoang, đất viết tay, không nghe hứa hẹn của bất kỳ ai. Mua bds là phải an tâm, mua rồi đêm về mất ngủ, lo sợ thì tốt nhất không nên mua. Tuy nhiên nhiều anh chị vì lợi nhuận cao vẫn lao vào, hy vọng mình lên được sổ, hy vọng chuyển đổi được thổ cư. Xin thưa là có mà không dễ, nếu dễ chủ đất họ lên rồi bán giá cao, chứ đâu đến lượt mình. Cho nên trước khi mua chúng ta phải sàng lọc thông tin, đa dạng các kênh tìm hiểu, xem nó đúng hay sai hay là môi giới, cá mập tung hỏa mù dụ ta vào, khi mua hãy test sổ, kiểm tra quy hoạch, đo mốc lộ giới... làm rõ ràng mọi thứ trước khi mua, (đối với anh chị kinh nghiệm hoặc có mối quan hệ tốt, mình k bàn, vì nó có vô vàn trường hợp, đây là nói về các bạn mới tham gia).

3 Rủi ro về giao dịch

Có tiền, chọn đất xem sổ xong giờ giao dịch mua, khúc này nghĩ đơn giản nhưng lại mắc rất nhiều kiện tụng, tranh chấp.

- Hợp đồng đặt cọc. Đừng coi thường bước này, nó là tiền đề để ta giao dịch một bđs, các điều khoản, giá, hoa hồng, đóng thuế nó đều nằm ở đây. Hãy đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, nếu chưa thỏa đáng thì cùng thương lượng lại. Lưu ý không nên bỏ qua hợp đồng đặt cọc, dù ta có mua trả ngay được, thì vẫn nên có hợp đồng đặt cọc trước khi giao dịch. Mọi thứ liên quan đến con số, tiền nên ghi bằng cả chữ lẫn số vd: đền cọc gấp đôi, và nên ghi số tiền cụ thể ra.

- Giao dịch mua bán. Sẽ có nhiều anh chị hỏi rằng khi ra phòng công chứng ta nên giao tiền vào lúc nào, vậy mình chia sẻ luôn cách của mình hay làm. Khi đi mua cả 2 bên ký vào hợp đồng mua bán, lúc này công chứng viên, chưa ký và đóng dấu, khi bên bán ký vào hợp đồng mua bán rồi, mình đưa hợp đồng đó cho công chứng viên giữ. Lúc này mình sẽ giao tiền cho bên bán, bên bán kiểm tra đủ tiền thì đề nghị công chứng viên ký và đóng dấu phát hành, như vậy nó đảm bảo cho cả bên bán và bên mua. Đã xảy ra những vụ chưa ký mua bán, chuyển tiền xong thì bên bán chạy mất, hoặc có trường hợp bên bán và bên mua ký và phát hành xong, bên mua không trả tiền, tất nhiên nó kéo vào các cuộc kiện tụng, nên ta cần đảm bảo an toàn cho ta trước tiên.

4. Rủi ro về thời gian.

Nhiều khi ta mua bđs mà nhiều tháng bán không được, hay mua một bđs mà 2 năm sau bán chưa có lãi, vậy nó rơi vào rủi ro về thời gian, qua đó nó không tối ưu được lợi nhuận. Vẫn số tiền đó, vẫn 2 năm đó nếu đầu tư một bđs khác có lẽ ta đã có lợi nhuận tốt hơn. Bởi vậy nên khi mua bds ta nên có những mốc thời gian cụ thể cho bđs của mình. Và xác định thời điểm bán ra qua đó quay vòng vốn nó phù hợp để tối ưu lợi nhuận. Có những bạn sẽ bảo là bao giờ thì bán, bạn mua nó vì lý do gì, thì khi lý do bạn mua nó đến thì bạn bán, hay bạn kỳ vọng bạn lãi bao nhiêu % thì khi nó đạt bạn bán nó ra.

Hãy chỉ bán bất động sản khi:

- Chúng ta đang cần tiền

- Chúng ta có một bđs khác tiềm năng hơn

Nhiều trường hợp bán xong không biết mua ở đâu, và có khi mua không có lãi bằng nếu ta để bđs cũ lại, nên hãy tính toán cho cẩn thận. Mình đã từng bán, mua rồi lại bán, nhưng xét tổng thể nếu giữ bđs đầu tiên đến giờ lãi còn cao hơn mình mua đi, bán lại, vì bđs sau nó tiềm năng không cao bằng bđs ban đầu.

Trên đây là vài chia sẻ của mình về các rủi ro cơ bản sẽ gặp khi mua bđs và vài phương pháp ta xử lý chúng ra sao. Tất nhiên trong các bước mua bán nó vô vàn tình huống, rủi ro xảy ra mà ta không lường trước được, nên đây chỉ là những rủi ro cơ bản mình chia sẻ thôi nhé.

* Phong cách mua của mình như sau.

- Trước khi muốn thắng ít nhất ta phải không thua đã.

- Mua bđs là phải an tâm, vui vẻ.

Chúc các bạn sớm sở hữu cho mình ít nhất là một bđs.