Quản lý vận hành nhà chung cư: Luật “hổng” và “đá” nhau, thiệt hại dân gánh

Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ nhiều vấn đề về việc quản lý nhà chung cư, tuy nhiên, tình trạng tranh chấp tại các dự án vẫn có chiều hướng gia tăng. Giới phân tích cho rằng, nguyên nhân có nhiều nhưng luật cũng lộ nhiều “lỗ hổng” và “đá nhau”.

Ðủ hình thức mâu thuẫn

Nổi cộm trong mâu thuẫn, tranh chấp quản lý vận hành nhà chung cư thời gian vừa qua liên quan đến tiền phí bảo trì chung cư. Mức phí 2% tổng giá trị căn hộ được chủ đầu tư thu ngay từ đầu khi khách hàng thanh toán tiền nhà. Tại một số chung cư, quỹ thu được từ phí bảo trì lên tới hàng chục tỷ đồng.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại buổi họp báo ngày 9/4 cho biết: "Quyết định cao nhất thuộc về cơ quan ban hành luật, quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014". Cũng theo ông Ninh, về quản lý quỹ bảo trì chung cư 2%, Bộ Xây dựng đã tổ chức kiểm tra và làm việc với lãnh đạo thành phố Hà Nội, TP.HCM. Bên cạnh đó, bộ cũng nhận được báo cáo của 40 địa phương về các vấn đề liên quan quỹ bảo trì và quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo kế hoạch, cuối tháng 4, Bộ Xây dựng sẽ có buổi giải trình trước Ủy ban Pháp luật Quốc hội về vấn đề này. Còn việc bỏ hay không bỏ phí bảo trì, bộ sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Theo ông Ninh, hiện có 3 luồng ý kiến: Thứ nhất là đề nghị giữ nguyên như hiện nay. Vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch; Luồng ý kiến thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau; Luồng ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm các chung cư đi vào hoạt động. Lý do: Sau 5 năm, các tòa chung cư hết thời gian bảo hành mới thu quỹ bảo trì, hoặc có thể thu chia đều ra trong 5 năm.

Trong 3 phương án, ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định có cái được và không được. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ. Còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện nay. Các tòa chung cư sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột, bất cập. “Bộ Xây dựng thiên về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì một cách hợp lý và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ”, ông Ninh khẳng định.

Là đơn vị quản lý vận hành nhiều tòa nhà, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, quy định thu phí bảo trì không sai vì quỹ là cần thiết nhưng cần chế tài. Theo bà An, phải có quy định chặt chẽ hơn để quỹ bảo trì minh bạch, các bên liên quan nắm được để sử dụng phù hợp. “Với các nước khác, không phải đóng thời điểm đầu tiên, đóng định kỳ cũng là một cách. Quan trọng là thực hiện cần có cả bên thứ 3 tham gia là ngân hàng. Cách này giúp giảm thiểu tranh chấp giữa các bên”, bà An nói.

Việc quy định bầu ban quản trị, thành viên cũng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập thời gian vừa qua, dẫn đến không ít tình huống dở khóc, dở cười tại nhiều chung cư.

Theo bà Vũ Kiều Hạnh, Trưởng bộ phận Quản lý bất động sản của Savills Hà Nội, thực tế, trong số các cư dân đấu tranh, có thể có những người tâm huyết thực sự nhưng cũng có người muốn trở thành thành viên của ban quản trị với mục đích riêng.

Bà Hạnh cho rằng, ở đâu đó cũng có người như vậy, nhưng rất khó để phát hiện ra. Bởi lẽ, họ thường là những người đưa ra những hành động, những nhận xét, những đòi hỏi mang tính chất bảo vệ quyền lợi cho người dân. Những người như vậy, cư dân nghĩ rằng là những người đứng ra đòi quyền lợi cho mình. “Thực ra có rất là nhiều người tốt nhưng cũng có những người trục lợi cho mình”, bà Hạnh nói.

Bà Hạnh cũng lấy dẫn chứng, tại chung cư Văn Phú Victoria, vừa rồi cư dân cũng bức xúc với ban quản trị do chính họ tin tưởng bầu ra, vì có những người vụ lợi sử dụng quỹ không đúng mục đích. Bà Hạnh cho biết, thực tế các cư dân đều không ai muốn đối đầu hay gây sức ép với chủ đầu tư, căng băng rôn là cách thức họ buộc phải làm cuối cùng khi không thể đối thoại được với chủ đầu tư. Còn đa số cư dân đều hiền hòa và thích xu hướng đối thoại.

Theo Luật sư Vũ Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, một lý do quan trọng dẫn đến tranh chấp là bất hợp lý trong khuôn khổ pháp luật về quản lý chung cư. Thậm chí có trường hợp nghị định hướng dẫn trái luật, có thể vô hiệu hóa luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà. Đơn cử, tại khoản 2, Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” được ghi rõ: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”. Trong khi đó, điểm b, khoản 2, Điều 19 nêu: “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”… tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, lại nêu trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ, nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật sư Quyền cho rằng, quy định này là trái luật, cần phải bãi bỏ.