Quản lý vận hành chung cư: Cần bổ sung những điều kiện thiết thực hơn

Trước tiên, phải khẳng định rằng, việc quản lý và vận hành tòa chung cư đòi hỏi phải có sự phối hợp đồng bộ của nhiều chủ thể có liên quan.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản của Savills TP. HCM nhận định, trong thực tiễn, ban quản lý vận hành dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động vận hành dự án: điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, PCCC, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính... Bối cảnh hiện nay khi các sản phẩm căn hộ đang ngày càng thông minh và hiện đại, có nhiều dự án chung cư quy mô lớn đặt ra yêu cầu cao hơn và phức tạp hơn về quản lý, vận hành và bảo trì khác hoàn toàn với các khu nhà tập thể của nhiều thập kỷ trước.

Đặc biệt, mới đây Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. Trong danh sách này không có ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Đề xuất này được diễn giải theo nhiều hướng và thu hút sự quan tâm lớn của dư luận.

Theo bà Trần Minh Ái, quản lý vận hành nhà chung cư có trong danh mục kinh doanh có điều kiện cũng là điều dễ hiểu vì đây là ngành nghề đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ. Những điều kiện này cũng nhằm mục đích tạo rào cản kỹ thuật kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ. Các doanh nghiệp trong ngành này cần phải đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về cơ cấu tổ chức, đội ngũ và năng lực của nhân sự thì mới có thể đăng ký kinh doanh.

Đề xuất của VCCI có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa.

Tuy nhiên, vì đây là một nghề rất đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người. Những đơn vị cung cấp dịch vụ này vì vậy cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh. Nếu gỡ bỏ, thì thị trường rất dễ rơi vào tình trạng khó kiểm soát.

“Là một người làm trong lĩnh vực quản lý BĐS với nhiều năm kinh nghiệm, tôi đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn”, bà Ái cho biết thêm.

Một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư là có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Tuy vậy, chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư của Bộ Xây Dựng hiện chưa thực sự có tính ứng dụng cao, sát với thực tiễn quản lý vận hành BĐS trên thị trường. Vì vậy chứng chỉ này có thể là một khởi đầu tốt cho những nhân sự mới bước vào nghề quản lý BĐS nhưng chưa thực sự đảm bảo năng lực của các cá nhân quản lý vận hành chung cư.

Mặt khác, chương trình đào tạo này chỉ được cung cấp bằng tiếng Việt, trong khi một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh khác là người đúng đầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư. Điều này chưa thực sự phù hợp với các công ty có lãnh đạo là người nước ngoài và là một rào cản lớn với doanh nghiệp.

Có cùng quan điểm với bà Ái, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh, khi ngành quản lý vận hành tòa nhà chung cư ứng dụng công nghệ thông minh trong việc quản lý giúp mang lại những lợi ích tối đa cho người dùng, vừa tiết kiệm tối đa sức lao động của con người, chỉ cần vài người cùng lúc có thể quản lý cả điện, nước, hoặc cây xanh, vệ sinh môi trường, cứu hỏa...

Một khi có cầu ắt có cung, thị trường các công ty quản lý tòa nhà chung cư sẽ hình thành, cạnh tranh với nhau, doanh nghiệp nào phục vụ tốt, giá cả cạnh tranh sẽ được lựa chọn. Một số chung cư cao cấp đã thiết lập cơ chế quản lý gồm: Công tác lễ tân, bảo vệ, vệ sinh công nghiệp… rất chuyên nghiệp. Các khu chung cư cao tầng khác cũng cần học tập, áp dụng theo.

Hơn nữa, không chủ đầu tư nào có thể theo dõi công trình cả trăm năm được. Do đó hãy bàn giao việc quản lý tòa nhà chung cư cho các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, để họ phối hợp với ban quản trị tòa nhà đó quản lý sẽ hiệu quả và phù hợp hơn. Hiện nay, tất cả các nước đều thuê quản lý, thuê giám sát nhà chung cư. Nhờ đó, công tác quản lý các tòa nhà thêm minh bạch, chi tiết hơn, quan trọng hơn cả là giá dịch vụ quản lý có xu hướng giảm.

Do đó, bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. Nhưng nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên, thay vào đó nên bổ sung các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, bà Ái khuyến nghị.

Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế cũng khiến quá trình đô thị hóa diễn ra chóng mặt, dẫn đến việc ra đời hàng loạt tòa nhà chung cư nhằm giải quyết vấn đề an cư cho cư dân đô thị. Cùng với đó là yêu cầu về quản lý vận hành những tòa nhà đó cũng phải được thắt chặt. Bởi cộng đồng dân cư có mật độ càng lớn thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật càng phức tạp tiềm ẩn nhiều nguy cơ có thể gây ra mất an toàn cho người dân trong quá trình sử dụng