Quản lý quỹ bảo trì chung cư 2% thế nào cho hiệu quả?

Trên thực tế, một trong những nguyên nhân gây ra các cuộc tranh chấp, xung đột tại các dự án chung cư đến từ nguyên nhân chủ yếu do chủ đầu tư cố tình chây ỳ, không chịu bàn giao lại khoản 2% quỹ bảo trì đã thu khi bán căn hộ.

Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư cố tình chây ỳ, chậm chuyển trả quỹ bảo trì nhằm tận dụng dòng vốn vào mục đích khác. Đây cũng là nguyên nhân gây bùng phát tranh chấp, khiếu nại kéo dài không hồi kết xảy ra tại hàng chục chung cư trên địa bàn Hà Nội. Việc chưa bàn giao quỹ bảo trì cũng gây vướng mắc, băn khoăn cho cư dân trong quyết định sử dụng quỹ chi cho bảo dưỡng, bảo hành khu nhà mình ở.

Mới đây, tại chung cư nhà ở xã hội khu vực Tây Nam Linh Đàm, sau 05 năm vẫn chưa thể tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bàn giao quỹ bảo trì theo quy định. Chủ đầu tư đã lấy ý kiến cư dân về việc sử dụng quỹ bảo trì vào việc chống thấm với lý do các hạng mục chống thấm ngoài tại căn hộ đã hết thời gian bảo hành, nên chi phí để xử lý việc này sẽ được trích từ quỹ bảo trì 2% của tòa nhà. Hầu hết cư dân đã không đồng tình với việc trên bởi quỹ bảo trì của tòa nhà có hạn, không được nhiều như các khu nhà ở thương mại nên phải cân nhắc trước mỗi khi sử dụng.

Đại diện cư dân tòa nhà cho biết, chủ đầu tư chỉ cho biết chi phí chống thấm lớn mà không đưa ra phương án, không có dự toán. Nếu như sử dụng gần hết số tiền trong quỹ bảo trì thì khi cần để sửa chữa bảo trì thang máy hay một số hạng mục khác của tòa nhà sẽ không còn tiền. Lúc đấy, cư dân sẽ phải nộp tiền là điều không tránh được.

Do đó, trước mắt cần tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bàn giao minh bạch quỹ bảo trì cho Ban quản trị, từ đó mới tính đến chi cho sửa chữa, bảo trì các hạng mục của tòa nhà.

Trước thực trạng trên, việc đề xuất “bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư” của Bộ Xây dựng, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, được cho là động thái tích cực nhằm tháo gỡ “nút thắt” cho quỹ bảo trì nhà chung cư, giảm tranh chấp.

Theo dự thảo, chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua, thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

Có ý kiến cho rằng, muốn giảm tranh chấp liên quan đến phí bảo trì, ngoài việc nâng cao vai trò giám sát của cơ quan quản lý, nâng cao các mức xử phạt vi phạm chậm bàn giao thì phải giải quyết căn cơ cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và ban quản trị.

Luật Nhà ở cũng thể hiện rất rõ, phản ánh đúng bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập nguồn kinh phí bảo trì, bảo dưỡng nhà ở. Vấn đề đặt ra ở đây là việc thu, quản lý quỹ đó thế nào cho hiệu quả, chủ đầu tư vẫn phải đồng hành, có trách nhiệm lâu dài với công trình mà mình đã bán cho người dân, tránh tranh chấp kéo dài, gây hoang mang dư luận như đã và đang xảy ra ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, các chung cư có thể ủy thác tổ chức tài chính dịch vụ như ngân hàng quản lý phí này như một dạng gửi tiết kiệm. Khi cần sử dụng quỹ, ngân hàng sẽ chi trả theo quy định như có xác nhận của Ban quản trị, có sự giám sát của UBND phường. Như vậy, quỹ bảo trì mới được sử dụng minh bạch, chi trả đúng mục đích…

Ghi nhận thực tế thời gian qua vấn đề phí bảo trì là một trong những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết tại nhiều dự án ở Hà Nội, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp. Tại nhiều chung cư, cư dân căng băng rôn, xuống đường “đòi” chủ đầu tư trả quỹ bảo trì như: Chung cư cao cấp Hòa Bình Green City 505 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), Chung cư Star City 81 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân)… Thậm chí, ở một số dự án chung cư, cư dân lại đấu tranh để đòi quỹ bảo trì với chính ban quản trị do mình bầu ra.

Do đó, để quản lý quỹ bảo trì đúng quy định cũng đòi hỏi kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về ban quản trị chung cư và người có trách nhiệm làm chủ tài khoản của quỹ bảo trì, tránh việc một hai cá nhân trục lợi quỹ này gây hậu quả không tốt…