Quản lý chung cư: Vẫn "loạn" và chưa lối thoát?

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tranh chấp chung cư tiếp tục leo thang do hàng loạt bất cập tồn tại dai dẳng: chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ bảo trì, không chuyển giao đầy đủ hồ sơ nhà, chậm cấp sổ hồng… Những nút thắt này không chỉ làm xói mòn niềm tin cư dân mà còn cho thấy lỗ hổng trong cơ chế giám sát và chế tài.

Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM gửi UBND Thành phố cho thấy, tình trạng tranh chấp, khiếu nại tại các chung cư vẫn chưa hạ nhiệt, với nguyên nhân xuất phát từ cả phía chủ đầu tư, ban quản trị lẫn cơ quan quản lý.

Toàn thành phố hiện có 413 chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì, trong khi 163 chung cư vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ này. Việc “găm” quỹ bảo trì – vốn là nguồn tài chính phục vụ bảo dưỡng phần sở hữu chung – tiếp tục là điểm nóng dẫn đến xung đột lợi ích và bất mãn kéo dài.

Hai nhóm nguyên nhân chính gây tranh chấp

Theo Sở Xây dựng, các tranh chấp chung cư tại TP.HCM hiện nay xoay quanh hai nhóm nguyên nhân chủ yếu:

Nhóm 1 là các trường hợp vi phạm pháp luật hình sự như: chủ đầu tư bị khởi tố, đang bị điều tra liên quan đến việc không bàn giao kinh phí bảo trì, hoặc chủ đầu tư đã mất, không còn pháp nhân xử lý.

Nhóm 2 bao gồm những vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng chung cư như:

– Chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) cho cư dân

– Không bàn giao quỹ bảo trì, hoặc sử dụng sai mục đích

– Tự ý thay đổi đơn vị quản lý vận hành, không thông qua Hội nghị nhà chung cư

– Không bàn giao hồ sơ pháp lý, diện tích thuộc sở hữu chung

– Tự ý thay đổi công năng tầng hầm, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng

– Ban quản trị lạm quyền, xâm phạm quyền lợi chính đáng của cư dân và chủ đầu tư

Điển hình như chung cư Saigon Gateway, hiện là một trong những “điểm nóng” khiếu nại vì chồng chéo lợi ích giữa các bên.

Chất chồng bất cập, cơ chế xử lý còn buông lỏng

Nhiều chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, hoặc tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu tham dự theo quy định. Một số nơi tổ chức nhưng không có người ứng cử, đề cử, khiến bộ máy đại diện cư dân không hình thành được.

Tình trạng không bàn giao đầy đủ hồ sơ kỹ thuật, không chuyển giao phần diện tích sở hữu chung, trì hoãn hoặc “lờ đi” việc bàn giao kinh phí bảo trì tiếp tục là rào cản lớn cho việc bảo trì, bảo dưỡng công trình.

Khi phát sinh tranh chấp, các bên liên quan như chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hành thường thiếu thiện chí giải quyết, dẫn đến khiếu nại kéo dài, đơn thư vượt cấp.

Quản lý nhà nước chưa theo kịp thực tiễn

Sở Xây dựng thẳng thắn thừa nhận: vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực này vẫn còn lỏng lẻo. Nhiều sai phạm từ phía chủ đầu tư và cư dân như xây cơi nới, chiếm dụng không gian chung, thay đổi công năng sử dụng, chưa nghiệm thu đã đưa vào vận hành… vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Ngoài ra, năng lực yếu kém của một bộ phận thành viên ban quản trị cũng khiến hệ thống quản lý nội bộ tại nhiều chung cư rơi vào khủng hoảng. Không ít nơi, ban quản trị mất đoàn kết, tự ý từ nhiệm, không báo cáo cư dân, khiến việc quản lý vận hành bị bỏ trống.

Kiến nghị tháo gỡ: Tăng vai trò chính quyền, siết quản lý vận hành

Trước thực trạng này, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM:

– Giao Sở Tài nguyên & Môi trường phối hợp các bên liên quan đẩy nhanh cấp sổ hồng cho cư dân

– Các sở, ban, ngành, địa phương cần tăng cường hiệu quả giám sát, xử lý nghiêm sai phạm trong quản lý, vận hành chung cư

– Hoàn thiện quy định về quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hành để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên

Việc siết lại kỷ cương quản lý vận hành chung cư không chỉ là yêu cầu kỹ thuật, mà là bài toán về trật tự đô thị, quyền sở hữu và niềm tin xã hội – những điều không thể tiếp tục buông lỏng.