QCG, AAV: Những cổ phiếu "lạ"!

Các cổ phiếu bất động sản thu hút dòng tiền nóng như QCG của Công ty phần Quốc Cường Gia Lai, AAV của Công ty cổ phần AAV Group đều có những rủi ro pháp lý mà nhà đầu tư cần quan tâm.

Quốc Cường Gia Lai: Vướng mắc ở dự án Phước Kiển

Giữa tháng 4/2024, cổ phiếu QCG có nhịp tăng giá mạnh, trong 5 phiên tăng hơn 32% (dù 1 tháng trước đó đã tăng 45%). Thời điểm cổ phiếu này tăng giá cũng là thời điểm có thông tin từ Tòa án buộc Quốc Cường Gia Lai hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận từ bà Trương Mỹ Lan là hơn 2.800 tỷ đồng. Đây là khoản tiền liên quan đến vụ tranh chấp giữa Công ty Sunny Island và Quốc Cường Gia Lai.

Năm 2017, Sunny Island ký với Quốc Cường Gia Lai hợp đồng hứa mua và hứa bán dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (dự án Phước Kiển) tại huyện Nhà Bè, TP.HCM. Theo hợp đồng, Sunny Island sẽ phải chuyển 4.800 tỷ đồng theo lộ trình được quy định trong hợp đồng và Quốc Cường Gia Lai có nghĩa vụ chuyển nhượng phần đất tương ứng với số tiền đã nhận. Nhưng Sunny Island chuyển đến 2.882 tỷ đồng thì dừng lại với lý do Quốc Cường Gia Lai thông tin rằng đã đền bù giải phóng mặt bằng được 92% diện tích dự án, tương ứng 84 ha. Tuy nhiên, sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Quốc Cường Gia Lai giao, phía Sunny Island nhận thấy diện tích đền bù thực tế chỉ có 64,2 ha.

Vì thế, hai bên nộp đơn khởi kiện lên Trung tâm Trọng tài để giải quyết tranh chấp. Mong muốn của Quốc Cường Gia Lai là trả lại toàn bộ 2.882 tỷ đồng đã nhận từ Sunny Island; đổi lại, phía Sunny Island chuyển lại toàn bộ phần đất, bao gồm hồ sơ sở hữu đất đã nhận.

Theo báo cáo tài chính quý I/2024 của Quốc Cường Gia Lai, nợ phải trả là 5.161 tỷ đồng, chủ yếu là nợ ngắn hạn (4.903 tỷ đồng). Trong khi đó, tiền và các khoản tương đương tiền chỉ có gần 30 tỷ đồng, khoản phải thu ngắn hạn khoảng 550 tỷ đồng, tài sản ngắn hạn 23,4 tỷ đồng. Phần lớn tài sản của Công ty nằm ở hàng tồn kho, lên tới gần 7.000 tỷ đồng, trong đó có hơn 6.500 tỷ đồng bất động sản dở dang đang xây dựng (đa số là các khoản chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến các dự án).

Như vậy, nếu bị cưỡng chế thi hành án, hoàn trả số tiền đã nhận của Sunny Island là 2.882 tỷ đồng, thì thanh khoản của Quốc Cường Gia Lai đứng trước thách thức lớn.

Tuy nhiên, giá cổ phiếu QCG lại bật tăng bởi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng rằng, việc được trả tiền, nhận lại đất như nguyện vọng có thể giúp Quốc Cường Gia Lai chuyển nhượng dự án Phước Kiển cho bên khác với giá cao hơn giá đã thỏa thuận với Sunny Island. Trong một số room chat về cổ phiếu QCG, những người thành lập room liên tục nhấn mạnh về kỳ vọng đó mà khi thành hiện thực, tức Quốc Cường Gia Lai hoàn thành thủ tục pháp lý, lấy giấy tờ sở hữu, hồ sơ đất dự án Phước Kiển về chuyển nhượng cho đối tác khác, thì giá cổ phiếu QCG sẽ phản ánh giá trị thương vụ này.

Thực tế, câu chuyện kỳ vọng vào dự án Phước Kiển đang đứng trước rủi ro lớn về pháp lý. Nếu nhà đầu tư tham dự đại hội cổ đông thường niên của Quốc Cường Gia Lai trong những năm gần đây thì đều được nghe trả lời chất vấn cổ đông của Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Như Loan về pháp lý dự án Phước Kiển rất phức tạp ở công tác đền bù với các hộ dân, về xử lý đất công xen kẹt. Trong bối cảnh hiện nay, nhiều dự án có hiện trạng pháp lý rõ ràng hơn rất nhiều mà còn chưa tháo gỡ được, thì với một dự án đền bù dở dang như dự án Phước Kiển, lại đang vướng tranh chấp, khả năng chuyển nhượng hay triển khai dự án là “chuyện dài nhiều tập”.

Bản thân bà Nguyễn Như Loan tại đại hội cổ đông thường niên năm trước cũng nói thẳng, theo quy định mới, Quốc Cường Gia Lai phải làm lại hồ sơ pháp lý dự án Phước Kiển từ đầu. Dự án còn khoảng 10% diện tích chưa giải phóng mặt bằng mà Công ty đã thương lượng nhiều lần với các hộ dân nhưng họ từ chối và 8 - 9 ha vướng đất kênh rạch xen cài được coi như đất công chưa biết bao giờ mới gỡ vướng pháp lý được. Đó là chưa kể nhân sự, cách thức quản trị của Quốc Cường Gia Lai vẫn thiên về công ty gia đình hơn là công ty cổ phần đại chúng nên hoạt động quản trị, chiến lược phát triển và thực thi có những điểm hạn chế, có thể gây rủi ro cho nhà đầu tư đại chúng.

AAV Group: Khó khăn về pháp lý không dễ tháo gỡ

Điểm chung của Quốc Cường Gia Lai và AAV Group là cổ phiếu lâu lâu lại có một đợt sóng tăng giá, với những câu chuyện kỳ vọng khó xác thực, sau đó giá điều chỉnh mạnh và “nằm im” trong thời gian dài.

Từ giữa tháng 4/2024 cũng chứng kiến sự trở lại của cổ phiếu AAV khi tăng gấp đôi, từ vùng giá 3.000 đồng/cổ phiếu lên gần 7.000 đồng/cổ phiếu. Trước đó, AAV là cổ phiếu có đợt tăng giá không rõ lý do trong năm 2021, từ dưới mệnh giá tăng lên đỉnh 30.000 đồng/cổ phiếu vào tháng 10/2021. Sau đó, giá cổ phiếu này giảm dần, đến cuối năm 2022 còn 3.000 - 4.000 đồng/cổ phiếu và duy trì vùng giá này cho đến giữa tháng 4 vừa qua.

Cổ phiếu AAV bất ngờ bật tăng trở lại khi Công ty có báo cáo về biện pháp và lộ trình khắc phục cổ phiếu vào diện cảnh báo. Theo đó, AAV Group cho biết, lý do chứng khoán bị cảnh báo là lợi nhuận sau thuế năm 2023 âm gần 17 tỷ đồng. Công ty sẽ tích cực tìm kiếm đầu tư các hoạt động kinh doanh tiềm năng có hiệu quả để tăng doanh thu, từ đó tăng thêm lợi nhuận bù lỗ cho năm 2023. Dự kiến, quý II/2024, Công ty đạt lợi nhuận sau thuế 5 tỷ đồng và phấn đấu đến hết quý III hoàn thành vượt mức chỉ tiêu kinh doanh đề ra để bù đắp hết lỗ.

Tuy nhiên, các vướng mắc của AAV Group cũng nằm ở pháp lý dự án bất động sản. Cụ thể, dự án Khu dân cư phía Đông đường Yết Kiêu (TP Chí Linh, Hải Dương) chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định. Theo báo cáo thường niên của AAV Group, Công ty đang đề nghị địa phương sớm xem xét phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, làm cơ sở để thực hiện các hạng mục công trình đảm bảo đúng quy định của pháp luật; đề nghị UBND TP Chí Linh sớm giải quyết việc di chuyển Trạm bảo vệ thực vật để bàn giao phần diện tích đó cho Công ty để thực hiện; sớm có phương án tính thu tiền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt để nhà đầu tư thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đây là những khó khăn không về pháp lý được đánh giá không dễ tháo gỡ ở thời điểm này.

Các dự án khác của AAV Group tại Hải Dương đều đang trong tiến trình làm thủ tục pháp lý, đòi hỏi nhiều thời gian mới đến đích. Như tại dự án Khu dân cư phía Đông đường Trần Hưng Đạo (đổi tên từ dự án Khu dân cư Sân Golf), nhà đầu tư đang thực hiện thủ tục xin gia hạn thời hạn thực hiện dự án để triển khai các bước tiếp theo. Hay dự án Côn Sơn Resort, AAV Group tiếp tục phối hợp với cơ quan có thẩm quyền triển khai công tác giải phóng mặt bằng. Với dự án Công viên nghĩa trang Hoa Lạc Viên, doanh nghiệp đang tiến hành lập báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Cơ cấu cổ đông của AAV Group hiện có 2 cổ đông lớn là 2 cá nhân sở hữu 29,17% cổ phần; hơn 7.000 cá nhân nhỏ lẻ trong nước nắm giữ hơn 70% cổ phần. Đặc điểm cơ cấu sở hữu cổ phần này cũng là một rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân không nắm quyền quản lý điều hành doanh nghiệp.