Phương pháp định giá đất đang là ''nút thắt'' lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ TN&MT, chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Bộ TN&MT đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Trong đó, quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và không còn quy định phương pháp thặng dư.

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ TN&MT lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây nhiều tranh luận.

Kiến nghị giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Tại hội thảo "Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" do Báo Đầu tư tổ chức ngày 27/7, theo quan điểm của một số hiệp hội doanh nghiệp cùng nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp "thặng dư" vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

Bên cạnh đó, loại bỏ phương pháp thặng dư làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở ước tính tổng chi phí giả định và tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, từ đó tính toán ra tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp.

Theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế của VCCI, phương pháp thặng dư xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, nếu chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, phương pháp thặng dư được thực hiện tại 87.5% dự án bất động sản ở TPHCM, đây là phương pháp định giá đất chủ yếu trong hơn 8 năm qua, từ khi Nghị định 44 có hiệu lực. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn là rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Là đại diện đơn vị trực tiếp thực hiện dự án đầu tư, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị nên giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế.

Theo ông Dũng, tuy còn một số vướng mắc, nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất, do các phương pháp khác không có thông tin, như giá mua căn hộ, chi phí, như vậy, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả, Nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp.

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) chia sẻ, khi sử dụng phương pháp thặng dư nếu không chặt chẽ, ý chí chủ quan của người định giá, người thẩm định, lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá. Chưa kể còn phụ thuộc vào tỉ lệ tăng giá bất động sản, trong khi chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin.

Cơ quan chức năng sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến và tổng hợp lại để trình cấp có thẩm quyền phương án phù hợp.