Phương án nào cho condotel?

Theo ông Nguyễn Văn Tiến, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (ảnh), thời gian qua một số loại đất sử dụng vào nhiều mục đích như Condotel, Farmstay nhưng chưa có quy định cụ thể, gây nhiều khó khăn trong quản lý, sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai cần khắc phục bất cập này.

Ông Nguyễn Văn Tiến chia sẻ, tại một số địa phương xuất hiện rất nhiều loại hình Dự án kinh doanh dịch vụ du lịch mà chủ đầu tư thực hiện huy động vốn bằng cách bán một phần công trình xây dựng (gọi chung là Condotel). Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ mang tính pháp lý với loại hình này, từ quy hoạch sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc cấp giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất với loại hình này. Điều đó dẫn đến nhiều bất cập.

Ví dụ như tại nhiều dự án, sở tài nguyên và môi trường địa phương cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ khách sạn. Mặc dù áp dụng chế độ giao đất và cấp Giấy chứng nhận là đất ở, nhưng lại ghi chú thêm điều kiện ràng buộc “không hình thành đơn vị ở”. Theo ông Tiến, đây là điều không rõ ràng, khó hiểu về quyền của người sử dụng đất, làm cho người mua căn Condotel bị nhầm lẫn về giá trị sử dụng của tài sản đã mua và sẽ thiệt thòi cho người mua vì đã phải trả cho chủ đầu tư đầy đủ giá trị quyền sử dụng của loại đất ở mà không được sử dụng để ở.

Ngoài ra, theo ông Tiến, việc người mua căn Condotel được cấp giấy chứng nhận thời hạn ổn định lâu dài và chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch (không được đăng ký hộ khẩu) cũng không thống nhất và không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và chế độ sử dụng đất.

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu dịch vụ du lịch theo chế độ của loại đất ở đối với diện tích xây dựng Condotel để bán và người mua căn Condotel được cấp giấy chứng nhận thời hạn sử dụng đất lâu dài ở cũng không đúng chế độ sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Dự thảo Luật Đất đai quy định, đất sử dụng đa mục đích là đất được sử dụng kết hợp vào nhiều mục đích khác để làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Đất sử dụng đa mục đích được chia làm hai nhóm. Nhóm một, đất sử dụng hỗn hợp là đất được Nhà nước cho phép sử dụng vào hai mục đích trở lên mà không thể phân định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích trên thực địa. Nhóm hai, đất sử dụng kết hợp là đất được Nhà nước cho phép sử dụng vào nhiều mục đích mà có thể phân định được ranh giới rõ ràng giữa các mục đích trên thực địa.

Tương tự như Condotel, loại hình đất nông nghiệp trang trại kết hợp với du lịch, nghỉ dưỡng (Farmstay) cũng đang thiếu cơ sở pháp lý dù theo ông Tiến, đây là một hướng đi hợp lý.

Dự thảo luật có khắc phục được bất cập?

Ông Tiến lý giải, đất để xây dựng nông trại du lịch của hộ gia đình, cá nhân thường là đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất rừng. Pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về mục đích sử dụng cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với loại hình sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp đồng thời chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở lưu trú (Farmstay) trên đất nông nghiệp.

Vì vậy, ông Tiến cho rằng, dự thảo Luật Đất đai phải khắc phục được các bất cập trên. Cụ thể, dự thảo luật cần làm rõ các loại đất đa mục đích gồm những loại hình nào? Ông Tiến đề xuất 4 loại hình gồm đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dịch vụ du lịch có yếu tố tâm linh. Bên cạnh đó, ông Tiến cho rằng, cần quy định các điều kiện cụ thể được sử dụng đa mục đích.

Theo một chuyên gia khác, dự thảo luật đất đai đã đề cập đến vấn đề sử dụng đất đa mục đích (điều 209). Tuy nhiên, dự thảo không đề cập các loại hình đất đa mục đích cụ thể như condotel, farmstay mà chia thành hai nhóm là nhóm đất sử dụng hỗn hợp và nhóm đất sử dụng kết hợp. Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng nêu các nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích và quy định các vấn đề cụ thể của sử dụng đất đa mục đích sẽ được quy định chi tiết trong nghị định do Chính phủ ban hành.

Những năm gần đây, kiến nghị của chủ đầu tư và người dân khi mua condotel về chính sách pháp lý đi kèm thực sự nhức nhối. Nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện lớn kéo dài mà chưa được giải quyết...