Phục hồi thị trường bất động sản, cảnh giác "quả bom" trái phiếu doanh nghiệp

Thị trường bất động sản đang đón nhiều tín hiệu tích cực sau những giải pháp quyết liệt của Chính phủ. Tuy nhiên, cần hết sức cảnh giác với "quả bom" trái phiếu doanh nghiệp, khi đến cuối 2024 sẽ có hơn 115 nghìn tỷ trái phiếu bất động sản đến hạn. Để thoát khỏi nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần chủ động phương án trả nợ trái phiếu, khơi thông mấu chốt quan trọng nhất là niềm tin của khách hàng.

Áp lực đáo hạn ngày càng cao, hơn 115 nghìn tỷ trái phiếu bất động sản đến hạn

Theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ HNX và SSC, tính đến đầu tháng 3, có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 1.165 tỷ đồng trong tháng 2/2024.

Tiếp tục tình trạng phát hành ảm đạm trong tháng 1, giá trị phát hành trong tháng 2 vẫn ở mức rất thấp so với mặt bằng năm 2023 khi một số điều trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực trở lại và thắt chặt hơn quy định về phát hành TPDN, ví dụ như tiêu chí xác định nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và yêu cầu xếp hạng tín nhiệm.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sơ cấp suy giảm trong tháng 2 với tổng giá trị phát hành chỉ đạt 1,165 tỷ đồng giảm 45,8% so với tháng trước với kỳ hạn bình quân là 2,87 năm. Trong đó, chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ do 3 doanh nghiệp thuộc nhóm ngành xây dựng, vận tải cảng biển và thương mại dịch vụ.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm trong 2 tháng đầu năm phần nhiều nguyên nhân đến từ việc một số điều khoản trong Nghị định 65 có hiệu lực trở lại khiến cho quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắt khe hơn, theo KBSV. Khối lượng phát hành sẽ khởi sắc hơn vào nửa cuối năm khi mà kinh tế ấm lên, thị trường bất động sản hồi phục và theo đó các nút thắt của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng dần được gỡ bỏ.

Theo VBMA, trong tháng 2, các doanh nghiệp đã mua lại 2.056 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023. Trong tháng 3, dự tính sẽ có khoảng 23,07 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn tăng 372% so với tháng trước. Trong đó, nhóm Bất động sản chiếm 63%, Thương mại dịch vụ chiếm 10% và nhóm Xây dựng chiếm 9%.

Tính cả năm 2024, ước tính có khoảng 279 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, với hơn 115 nghìn tỷ làm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (chiếm 41,4%), tiếp theo là nhóm tổ chức tài chính với hơn 81 nghìn tỷ (chiếm 29%). Số liệu trên chưa tính những khoản đáo hạn “lần 2” sau khi được gia hạn, cho nên áp lực đáo hạn trong năm nay thực chất sẽ cao hơn so với con số trên phản ánh.

Ở thị trường thứ cấp, quy mô giao dịch giảm dần trong 2 tháng đầu năm, tháng 2 đạt 60 nghìn tỷ đồng, giảm 20% so với tháng trước. Hoạt động mua lại trái phiếu cũng chậm lại trong tháng 2 với khối lượng trái phiếu doanh nghiệp mua lại đạt 2,494 tỷ đồng giảm 60% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên KBSV cho rằng hoạt động mua lại sẽ cải thiện trong các tháng tiếp theo khi tình hình kinh doanh cải thiện hơn, bên cạnh đó mặt bằng lãi suất thấp cũng là động lực để các doanh nghiệp gia tăng mua lại các trái phiếu phát hành với lãi suất cao trong giai đoạn trước.

Về tình hình công bố thông tin bất thường, có 7 doanh nghiệp công bố chậm trả gốc, lãi trong tháng với tổng giá trị khoảng 6.213 tỷ đồng (gồm lãi và dư nợ còn lại của trái phiếu) và 24 mã trái phiếu được gia hạn thời gian trả lãi, gốc hoặc thời gian mua lại trái phiếu trước hạn.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn. Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ thời điểm tháng 4 năm 2023.

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) từng nhận định, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Về lâu dài, TPDN vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. So với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường TPDN Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn.

Để tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, ông Đính cho rằng các doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây cũng là mắt xích quan trọng nhất để doanh nghiệp tái cơ cấu nợ.

Để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường TPDN, tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với TPDN phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng, đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ các thương vụ đã phát hành thành công, gây tâm lý xáo trộn không đáng.