PHR - Tiến độ chuyển đổi đất cao su sẽ tăng tốc từ năm 2024

• Chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị cho PHR từ KHẢ QUAN lên MUA và điều chỉnh tăng 38% giá mục tiêu lên 73.700 đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do chúng tôi kỳ vọng việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp sẽ diễn ra nhanh hơn và rộng rãi hơn so với dự báo trước đây, dựa trên việc dự thảo Quy hoạch tổng thể tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021-2030, với tầm nhìn đến năm 2050 được hoàn thiện và phê duyệt gần đây.

Điểm nhấn tài chính:

• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ giảm 35% YoY xuống 401 tỷ đồng chủ yếu do thu nhập từ bồi thường và bàn giao đất KCN giảm YoY. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 sẽ tăng 94% YoY do chúng tôi kỳ vọng KCN Tân Lập 1 sẽ bắt đầu mở bán và bàn giao từ năm 2025.

• Chúng tôi điều chỉnh giảm 10% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 chủ yếu do phần lớn khoản bồi thường từ việc cho thuê đất KCN của VSIP III trong năm 2022 đã được ghi nhận vào quý 4/2023, sớm hơn so với dự kiến trước đây của chúng tôi. Nhìn chung, chúng tôi giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cho năm 2025.

Luận điểm đầu tư

Quy hoạch tổng thể tỉnh Bình Dương dự kiến được phê duyệt trong năm 2024.

Vào tháng 3/2024, tại trụ sở Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hội đồng thẩm định quy hoạch tỉnh đã thông qua dự thảo Quy hoạch tổng thể tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Qua đó, dự thảo này sẽ đủ điều kiện trình Thủ tướng phê duyệt sau khi đã tiếp thu, chỉnh sửa các nội dung như đã thẩm định. Theo dự thảo tháng 11/2023, bên cạnh tổng cộng ~3.850 ha diện tích đất KCN đã được phê duyệt đầu tư, Bình Dương có kế hoạch phát triển 10 KCN mới cho đến năm 2030 với tổng diện tích KCN đạt ~6.800 ha. Quy hoạch tổng thể đặt kế hoạch nguồn cung đất công nghiệp mới chủ yếu đến từ việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm (trong đó chiếm tỷ trọng lớn là đất trồng cao su).

Các KCN và cụm công nghiệp tự phát triển sẽ đóng góp vào lợi nhuận của PHR từ năm 2025.

Chúng tôi tin rằng việc phê duyệt quy hoạch tổng thể tỉnh Bình Dương sắp tới sẽ đẩy nhanh quá trình chuyển đổi đất cao su sang đất KCN của PHR và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cho các dự án sắp tới của PHR. Chúng tôi kỳ vọng KCN Tân Lập 1 (tổng diện tích ~200 ha; đang chờ phê duyệt quy hoạch tổng thể 1/2000) sẽ bắt đầu cho thuê từ năm 2025. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng rằng thu nhập bồi thường từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất KCN (trừ VSIP) sẽ tiếp tục được ghi nhận từ năm 2026, phù hợp với việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý cho các dự án KCN mới. Do đó, chúng tôi dự báo diện tích đất cao su được chuyển đổi sang đất KCN của PHR sẽ đạt trung bình ~200 ha/năm trong giai đoạn 2026-2030 và ~150 ha trong giai đoạn 2031-2040.

Thu nhập từ các công ty liên kết dự kiến sẽ tăng đóng góp lợi nhuận năm 2024 của PHR.

Chúng tôi dự báo VSIP III và NTU3 sẽ đóng góp 229 tỷ đồng lợi nhuận (44% dự báo LNTT của PHR) trong năm 2024 so với mức 182 tỷ đồng vào năm 2023 (23% LNTT) chủ yếu nhờ (1) khoản đầu tư 20% cổ phần sắp tới trong VSIP III và (2) lượng bàn giao đất KCN của cả 2 công ty cao hơn so với cùng kỳ năm trước.