Phía sau những cơn sốt đất cục bộ tại vùng ven

Không ít nhà đầu tư “ôm” đất nền giá cao trong giai đoạn trước đang kỳ vọng những cơn sóng mới tại vùng ven TP.HCM sẽ mở ra cơ hội thoát hàng, cứu vãn lợi nhuận, song thực tế không như mong đợi. Ở nhiều khu vực, đất mới chỉ sốt từ… “miệng cò”.

Hơn 1 năm qua, những thông tin về việc huyện Bình Chánh (TP.HCM) sẽ lên thành phố được nhiều nhà đầu tư địa ốc chú ý. Không ít “tay to” nắm nhiều đất sau thời gian dài mắc kẹt đang chờ đợi sóng quy hoạch có thể thành cú hích giúp thanh khoản bật tăng, nhưng hiện thực thì phũ phàng.

Mòn mỏi chờ “sóng”

Kể từ giữa năm 2023 đến nay, anh Đoàn Trung liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì việc bán “cắt lỗ” hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm tại khu vực gần chợ Cầu Xáng, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, được mua vào đúng vào đỉnh sóng cuối năm 2021, giá 3,8 tỷ đồng.

Thời điểm mua vào, anh Trung được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022. Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Trung kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong 1 năm.

Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Trung là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại. Giữa năm 2023, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh Trung rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành.

Bước sang đầu năm 2024, thấy thị trường ấm trở lại, các thông tin sốt đất cũng liên tục được thổi bùng lên, anh Trung “quay xe” không muốn bán cắt lỗ nữa, mà kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc cao hơn giá gốc 100-200 triệu đồng. Tuy nhiên, lại mất thêm gần 6 tháng nữa, anh Trung vẫn chưa thể thoát được hàng.

“Tôi đang bị quay vòng vòng với các thông tin sốt đất, thị trường ấm trở lại, vậy nên nửa muốn cắt lỗ để bán sớm, nửa lại muốn gồng lỗ chờ đợi thêm. Không biết sốt đất đang lan tới đâu, chứ đến khu vực của tôi thì chưa thấy. Tôi đang lo sẽ mất cả chì lẫn chài khi cuối cùng vẫn phải bán cắt lỗ mới thoát được hàng”, anh Trung thổ lộ với VnBusiness.

Ở góc nhìn của môi giới, ông Lâm, chủ sản bất động sản hoạt động tại khu vực Bình Chánh và tỉnh Long An, cho hay giá nhà đất ghi nhận ở một số xã trên địa bàn huyện Bình Chánh và khu vực giáp ranh như Hóc Môn (TP.HCM), Long An… ghi nhận đà giảm 10-20% trong năm 2023, bước sang năm 2024 thì khả quan hơn.

Các thông tin về quy hoạch, cùng sự hồi phục của thị trường chung, đang giúp đà lao dốc của đất nền vùng ven chậm lại, lượng quan tâm tăng vọt, tuy nhiên, để kỳ vọng trở thành cú hích giúp nhà đầu tư thoát hàng nhanh là rất khó.

Khó có “sóng lớn” trong ngắn hạn

“Lượng giao dịch tại văn phòng của chúng tôi được cải thiện đáng kể từ sau Tết Nguyên đán đến nay. Nhưng số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán thì vẫn ngày một chất đống. Hầu hết các lô đất có mức hòa vốn hoặc giảm 10-20% so với thời sốt đất, nhưng nhìn chung giá vẫn cao nên chưa thể bán. Khách thì ngày càng khó tính, tỉnh táo hơn”, ông Lâm chia sẻ.

Nhiều kết quả thăm dò cũng chỉ ra ở hầu hết các khu vực từng là điểm nóng sốt đất ở vùng ven TP.HCM đang có hiện tượng giá tăng trở lại nhưng khó bán. Nhiều địa phương xuất hiện đội cò ồ ạt tung tin sốt đất, nhà đầu tư cũ “quay xe” ngừng cắt lỗ, nhưng thanh khoản thực tế rất ì ạch, khách chỉ đến rồi đi vì giá quá cao.

Các giao dịch được thực hiện trên thị trường nhà đất vùng ven hiện tại phần lớn là nguồn hàng giảm giá từ 10-30% so với đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm được rao bán từ năm 2023 nhưng đến nay chưa phát sinh giao dịch. Bên cạnh một số nhà đầu tư “quay xe” dừng bán chờ sóng lên, cũng còn không ít nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải giảm giá bán để thoát hàng sớm.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu - Tây Ninh), ven dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài), cho biết giá đất khu vực này đang được rao ở mức 800 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô (70 - 90m2), nhưng thanh khoản vẫn khá khó khăn.

Các trường hợp cắt lỗ, theo anh Luân, đa phần là vì vay quá nhiều để đầu tư. Trong khi những người có dòng tiền mạnh, hoặc chưa quá áp lực về tài chính thì vẫn đang hy vọng khi tuyến đường cao tốc hình thành (dự kiến vào năm 2025), thị trường sẽ hồi phục.

“Bản thân tôi đang mong sự hoàn thiện của tuyến cao tốc có thể hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội bán “chốt lời” trong thời gian tới. Nếu bán được, tôi sẽ tính toán chuyển sang nơi khác sau gần 3 năm đầu tư ở đây”, anh Luân chia sẻ.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ lưỡng để rót tiền đúng nơi, chánh “bẫy” đất cắt lỗ giá cao.