MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Phát triển nhà ở xã hội: Từ "trách nhiệm" đến "lợi nhuận" - Cần cú hích nào để tăng cung?

Giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đang bị bỏ ngỏ vì sự nản lòng của doanh nghiệp đối với phân khúc nhà ở xã hội. Lợi nhuận thấp, rủi ro cao cùng thủ tục pháp lý rườm rà khiến các chủ đầu tư e ngại. Vậy làm thế nào để đánh thức thị trường nhà ở xã hội, biến nó thành "miếng bánh ngon" hấp dẫn doanh nghiệp? Câu trả lời nằm ở việc kiến tạo một thị trường thực sự, nơi lợi nhuận và trách nhiệm xã hội có thể song hành, góp phần đáp ứng nhu cầu an cư cho đối tượng chính sách.

TĂNG CUNG - BÀI TOÁN NAN GIẢI

Theo giải thích từ ngữ tại Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật này. Như vậy, có thể hiểu Nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội và người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với căn hộ thương mại.

Thời gian qua, với sự ra đời của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", sự ủng hộ của các địa phương, bộ, ngành cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, việc phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả rõ rệt hơn so với trước khi có chương trình này.

Tuy nhiên cho đến nay, dù nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung lại chưa thể đáp ứng đủ. Không ít dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, thậm chí "ế ẩm", bị bỏ hoang hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Đáng ngại hơn là ngày càng nhiều doanh nghiệp phát triển dự án có tâm lý nản lòng, thậm chí quay lưng với phân khúc nhà ở xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến tháng 8/2024, cả nước đã khởi động triển khai 619 dự án nhà ở xã hội tương đương cung cấp hơn 560.000 căn hộ cho thị trường. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện còn chậm, chỉ có 79 dự án đã hoàn thành, tương đương với 40.600 căn hộ; 128 dự án đang được xây dựng và 412 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đáng chú ý, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu và Cà Mau vẫn chưa có dự án nào hoàn thành, gây khó khăn cho người dân có thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở. Như vậy, tính đến cuối tháng 8/2024, số căn hộ nhà ở xã hội đã khởi công và hoàn thành mới đạt khoảng 35,6% mục tiêu đến năm 2025 của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Với tiến độ thực hiện như hiện tại, mục tiêu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội được Chính phủ đặt ra trong năm 2024 để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân đang trở nên rất thách thức.

Đại diện Bộ Xây dựng đã từng thẳng thắn thừa nhận về những khó khăn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội. Đầu tiên, các doanh nghiệp và nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc tiếp cận quỹ đất. Thứ hai, việc tiếp cận nguồn vốn vẫn còn nhiều hạn chế. Thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt giá còn mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội còn thấp, chưa đủ hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhiều tỉnh, thành phố có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội do có nhiều khu công nghiệp, nhưng số dự án thực hiện lại rất ít. Việc giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cũng chưa đạt kết quả như mong đợi do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc một số dự án chưa đáp ứng được yêu cầu và một số doanh nghiệp chưa đủ điều kiện về tín dụng.

Còn tại các hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn được tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này, nhưng ngược lại cũng chia sẻ rằng Nhà nước "kêu gọi nhưng chưa mở đường" để họ tham gia. Một số doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn do thủ tục vẫn còn phức tạp, lãi suất đầu tư cao và quỹ đất sạch còn hạn chế.

Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng các dự án vẫn phải thực hiện nhiều thủ tục thẩm định giá đất. Theo đó, chủ đầu tư vẫn phải ứng trước một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng.

Quá trình triển khai dự án thường kéo dài, có thể lên đến 5 năm, và chỉ khi hoàn thành kiểm toán, doanh nghiệp mới được nhận khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong suốt quá trình đó, doanh nghiệp cũng không chắc chắn về những khoản chi phí nào sẽ được công nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, điều này tạo ra sự không chắc chắn và rủi ro cho chính doanh nghiệp.

Mặc dù vấn đề phát triển nhà ở xã hội rất được Chính phủ quan tâm, nhiều hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn liên tục được tổ chức, tuy nhiên những vướng mắc được đề cập vẫn chưa tìm được hướng giải quyết triệt để, dù thời hạn cho những mục tiêu làm nhà ở xã hội ngày một cận kề. Thậm chí, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội được xây dựng hằng năm với số lượng căn hộ tăng lên, nhưng câu chuyện liệu có hoàn thành được mục tiêu mà các chương trình, kế hoạch đã đề ra hay không vẫn là một câu hỏi lớn.

Trong đó, mô hình cho thuê nhà ở xã hội sẽ giúp những người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà không phải chịu áp lực tài chính lớn từ việc mua nhà. Với chi phí ban đầu thấp và các rủi ro tài chính được giảm thiểu, phân khúc này sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho cả người thuê và doanh nghiệp, tạo sự linh hoạt cho thị trường nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội không chỉ cần giải quyết vấn đề về chỗ ở mà còn phải đảm bảo chất lượng cuộc sống phù hợp với sự phát triển của xã hội. Việc nâng chuẩn nhà ở xã hội với các tiện ích hiện đại như trung tâm thương mại, bãi đỗ xe điện và hệ thống hạ tầng giao thông kết nối là cần thiết. Điều này giúp nhà ở xã hội không chỉ là nơi ở cho người thu nhập thấp mà còn có khả năng phát triển thành các khu dân cư trung lưu trong tương lai.

Tóm lại, Nhà nước cần tạo nhiều điều kiện để doanh nghiệp có thể chủ động tham gia, sáng tạo và đạt được lợi nhuận xứng đáng khi làm nhà ở xã hội.

Tôi cho rằng cần chấp nhận thị trường nhà ở xã hội, tức là cho phép chuyển nhượng dễ dàng hơn. Khi tính thanh khoản của nhà ở xã hội được cải thiện, các chủ đầu tư sẽ có thêm động lực tham gia thị trường, từ đó tăng nguồn cung nhà ở và giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cũng cần có những quy định và cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, đảm bảo nhà ở xã hội đến tay đúng đối tượng thụ hưởng là người có thu nhập thấp.

Mặt khác, chúng ta không nên chạy theo mục tiêu giảm giá bán nhà ở xã hội bằng mọi cách, đặc biệt là thông qua việc cắt giảm tiện ích và hạ thấp chất lượng công trình. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân mà còn tạo ra gánh nặng cho hạ tầng đô thị về lâu dài.

Thay vì tập trung vào giảm giá nhà ở xã hội thông qua siết lợi nhuận của chủ đầu tư, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý, tập trung vào sáng tạo và ứng dụng công nghệ để tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có chất lượng cao với giá thành hợp lý. Khi có chơ chế vận hành tốt giữa cung - cầu - lợi nhuận, các doanh nghiệp sẽ quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này.

Tóm lại, để hình thành thị trường nhà ở xã hội theo hướng lành mạnh và bền vững, cần có sự kết hợp giữa việc tăng tính thanh khoản, đảm bảo chất lượng công trình và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

PV: Có quan điểm cho rằng, không nên quy định về mức lợi nhuận tối đa dành cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, mà nên ban hành khung giá phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương giống như giá đất. Các chuyên gia nghĩ sao về quan điểm này?

Xây dựng mô hình khung giá cho phép điều chỉnh giá bán nhà ở xã hội theo các yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật... tạo sự linh hoạt và phản ánh đúng giá trị thực của từng dự án. Áp dụng khung giá thì Nhà nước sẽ quản lý được giá bán, hạn chế bị đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, nếu không khống chế mức lợi nhuận tối đa, thì sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp có thể lợi dụng việc không bị giới hạn lợi nhuận để đẩy giá bán nhà ở xã hội lên cao. Đồng thời, để tối đa hóa lợi nhuận, doanh nghiệp có thể cắt giảm chi phí xây dựng, sử dụng vật liệu kém chất lượng, dẫn đến chất lượng nhà ở xã hội không đảm bảo, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Việc giá nhà ở xã hội tăng cao, chất lượng không đảm bảo có thể làm giảm niềm tin của người dân vào chính sách nhà ở xã hội, khiến họ mất niềm tin và kỳ vọng vào việc sở hữu nhà ở giá rẻ, ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội của chính sách này.

Như vậy, bất kỳ thay đổi nào cũng cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ và minh bạch để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của mô hình nhà ở xã hội.

Cụ thể, chi phí xây dựng có sự khác biệt giữa các vùng miền, do đó cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt, ví dụ như cho phép cộng thêm một tỷ lệ phần trăm nhất định vào giá bán đối với các dự án ở miền núi, nơi chi phí xây dựng thường cao hơn.

Bên cạnh đó, mỗi dự án nhà ở xã hội có những đặc điểm riêng về vị trí, tiện ích, dịch vụ, cảnh quan... Do đó, không thể áp dụng một khung giá cứng nhắc cho tất cả các dự án mà cần có sự linh hoạt để phản ánh đúng giá trị của từng dự án.

Hơn nữa, cũng tùy theo điều kiện và quy hoạch của từng địa phương, hệ số xây dựng cũng cần được điều chỉnh để đảm bảo mật độ xây dựng hợp lý và không ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân.

Mặt khác, giá bán nhà ở xã hội sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm, biên lợi nhuận theo quy định của Nhà nước; định mức xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng; hệ số xây dựng do địa phương quy định và khả năng hấp thụ của thị trường. Do đó, có địa phương giá bán nhà ở xã hội thực tế có thể thấp hơn giá được duyệt.

Ví dụ thực tế, một dự án nhà ở xã hội tại Bắc Giang là minh chứng cho thấy việc kiểm soát lợi nhuận và điều chỉnh các yếu tố khác có thể giúp giảm giá bán thực tế so với giá được duyệt, mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà.

Tôi cho rằng, việc kiểm soát biên lợi nhuận và định mức xây dựng, cùng với việc điều chỉnh linh hoạt các yếu tố khác mới là cách tiếp cận hiệu quả để đảm bảo giá nhà ở xã hội hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững.

PV: Với những chuyển động như hiện nay, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đề ra đến năm 2030 liệu có khả thi không, thưa các chuyên gia?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tôi cho rằng đây là một mục tiêu lớn và để thành công thì đòi hỏi quyết tâm cao độ, tinh thần đổi mới sáng tạo và thực thi quyết liệt của các cơ quan trung ương, địa phương, doanh nghiệp và người dân. Theo đó, Chính phủ cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường kiểm soát thị trường, xử lý nghiêm các trường hợp đầu cơ, tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội. Doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định về nhà ở xã hội, minh bạch thông tin, không lợi dụng chính sách để trục lợi. Người dân cần có nhận thức đúng đắn về nhà ở xã hội, không tham gia vào các hoạt động đầu cơ, đẩy giá.

Ông Nguyễn Anh Quê: Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã triển khai được hơn một năm, nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn chậm do những khó khăn về chính sách vay vốn và thủ tục đầu tư. Với tình hình hiện tại, tôi cho rằng việc hoàn thành mục tiêu đề ra là khá khó khăn.

Tuy nhiên, ngay cả khi đạt được mục tiêu 1 triệu căn, áp lực về nhà ở xã hội tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn sẽ rất lớn. Trong khi đó, một số địa phương đã triển khai tốt công tác thủ tục đầu tư và xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội như Bình Dương, Bình Định, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh có thể đạt được tiến độ đề ra.

Tuy nhiên, nếu không bám sát nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là công nhân, việc xây dựng nhà ở xã hội có thể dẫn đến tình trạng dư thừa, gây lãng phí và thua lỗ cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hữu Nghĩa: Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội là một chủ trương mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đến vấn đề an cư cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Khi người dân có nơi ở ổn định, họ sẽ yên tâm làm việc, từ đó nâng cao năng suất lao động và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước. Bên cạnh đó, đề án này còn đóng vai trò quan trọng trong việc phục hồi và ổn định thị trường bất động sản sau những biến động từ đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, con đường hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội không "trải đầy hoa hồng". Để đạt được thành công, chúng ta cần sự chung tay và nỗ lực không ngừng từ cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thậm chí có thể sẽ mất một thời gian dài mới có thể hoàn thành mục tiêu đã đề ra.

Việc tháo gỡ những nút thắt về chính sách, thủ tục hành chính, cũng như các vấn đề liên quan đến tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy nguồn cung và hiện thực hóa mục tiêu đề ra.

PV: Trân trọng cảm ơn các ông đã dành thời gian trao đổi!

(Theo Hồng Vũ | reatimes.vn)