Phát triển nhà ở xã hội theo quy luật thị trường

Nhà ở xã hội mà lợi nhuận chỉ có khoảng 10% thì không bù lại giá vốn, phải tăng lợi nhuận lên thì doanh nghiệp mới tham gia đầu tư.

Thông tin về gói tín dụng 120.000 tỉ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tạo nên những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và tạo sự phấn khởi cho công nhân, người thu nhập thấp nói riêng. Đây chính là giai đoạn "lửa thử vàng" cho mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội.

Cung còn cách xa cầu

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỉ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP HCM sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm.

Nguồn cung về nhà ở xã hội đạt được ở TP HCM còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó một số vấn đề lớn, gồm: ưu tiên tạo lập quỹ đất, chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư… vẫn còn bỏ ngỏ.

Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, cần có nghị định do Chính phủ, thông tư hướng dẫn do bộ, ngành liên quan thông qua, chính quyền địa phương vào cuộc mạnh mẽ trong từng khâu giải quyết thủ tục; tỉ lệ nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội bảo đảm tối thiểu lớn hơn 20%, linh hoạt với từng địa phương, dự án, phù hợp nhu cầu của doanh nghiệp, người dân.

Còn vấn đề doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là đề xuất giữ nguyên thuế GTGT ở mức 5%, tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội lên 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển, hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, ngay cả với đối tượng thụ hưởng là những người có thu nhập thấp, họ vẫn có tư duy khi mua nhà ngoài việc để ở cũng cần phải có lợi phần nào.

Do đó, những đề xuất phát triển nhà ở xã hội với tư duy, quy luật vốn có của thị trường là hợp lý, vì nhà ở xã hội mà lợi nhuận chỉ có khoảng 10% thì không bù lại giá vốn, phải tăng lợi nhuận lên thì doanh nghiệp mới tham gia đầu tư. Tất nhiên trong đó vẫn cần phải có nguồn vốn hỗ trợ, để giúp cho doanh nghiệp làm điểm tựa phát triển và nếu nhà ở xã hội phát triển được thì sẽ là "một mũi tên trúng hai đích" vừa giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn, tạo công ăn việc làm và vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội để sở hữu nhà từ chính sách an sinh xã hội.

Phải thay đổi mạnh mẽ tư duy

Không riêng gì ở TP HCM mà trên bình diện cả nước, câu chuyện phát triển nhà ở xã hội muốn làm được vẫn phải thực hiện theo cơ chế "xin - cho", ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến quá trình phát triển là điều không tránh khỏi; có nhiều dự án không bảo đảm chất lượng do chủ đầu tư phải cân đối vấn đề lợi nhuận.

TP HCM cần phải có những thay đổi mạnh mẽ và rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là tư duy thị trường, đáp ứng quy luật vốn có của thị trường. Vì mục đích chính của chương trình phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp, phục vụ cộng đồng với ưu đãi hợp lý.

Không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao.

Tại những đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM, hầu hết các dự án nhà ở đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% khó thực hiện. Vì vậy, 20% quỹ đất không được cứng nhắc, cần linh hoạt cho TP HCM chủ động tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu đồng/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà.

TP HCM cần có cơ chế đặc thù để doanh nghiệp tham gia được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi, đẩy nhanh quy trình, thủ tục đầu tư dự án, chú trọng yếu tố quy hoạch, phát triển đồng bộ hạ tầng. Đổi lại, thành phố có dự án đầu tư, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thu ngân sách, tạo việc làm, thu nhập cho các đối tượng liên quan.

Ngoài ra, để khắc phục tình trạng trục lợi chính sách, mua gom, mua suất, bán suất khiến quỹ nhà ở xã hội khó đến tay người có nhu cầu thực, cần đặc biệt quan tâm đến tiêu chí, điều kiện đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, quy trình thủ tục đơn giản (vì càng phức tạp, càng dễ phát sinh trục lợi), bảo đảm công khai - minh bạch và hiệu lực pháp luật, kỷ cương hành chính trong tổ chức, thực thi chính sách này.