Phát triển khu công nghiệp đô thị: Làn gió mới đến từ khối ngoại

Dấu ấn của nhà đầu tư nước ngoài trong việc hình thành các khu phức hợp công nghiệp đô thị ngày càng lớn, sẽ thổi làn gió mới vào phát triển mô hình này.

Chia việc với đối tác nước ngoài

Hưng Yên trở thành điểm nóng về phát triển bất động sản công nghiệp trong nửa cuối năm 2021 với liên tiếp các quyết định đầu tư dự án lớn của các nhà đầu tư.

Cuối tháng 11/2021, Hưng Yên đã thành lập Khu công nghiệp hợp tác kinh tế Việt Nam - Hàn Quốc nhằm đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sạch thuộc tổ hợp Khu công nghiệp (KCN) và Đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt. Dự án có quy mô hơn 140 ha và tổng vốn đầu tư hơn 1.780 tỷ đồng do Tập đoàn LH hợp tác triển khai cùng Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland và một số nhà đầu tư Hàn Quốc.

Trước đó, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh và đối tác nước ngoài Frasers Property đã thống nhất chiến lược phát triển toàn diện Dự án Đô thị và Công nghiệp Nam Kim. Theo đó, Frasers Property đảm nhận xây dựng KCN và kho vận có diện tích gần 80 ha. Phần đất còn lại gần 26 ha, Kim Oanh sẽ triển khai khu dân cư để tạo thành một khu đô thị - công nghiệp hoàn chỉnh.

Còn tại Bắc Ninh, liên doanh phát triển bất động sản công nghiệp VSIP đã ứng dụng mô hình khu phức hợp công nghiệp đô thị để quy hoạch diện tích 700 ha thành 200 ha khu đô thị và 500 ha khu công nghiệp. Theo ông Huỳnh Quang Hải, Phó chủ tịch điều hành Công ty Phát triển khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP), ngoài mặt bằng sản xuất, các doanh nghiệp đầu tư nhà máy còn cần nơi ở cho chuyên gia, trường học cho con em của chuyên gia, nhà hàng, dịch vụ, phòng hội thảo hội nghị, kể cả ngân hàng phục vụ khu công nghiệp.

Ở phía Nam, Becamex với sự đồng hành của các đối tác ngoại như Sempcorp, Tokyu Group, Warburg Pincus, đã gặt hái thành công nhất định trong phát triển Khu liên hợp công nghiệp-dịch vụ-đô thị Bình Dương, gồm: KCN, khu dịch vụ cao cấp, khu tái định cư và khu đô thị mới, với tổng diện tích quy hoạch 4.196 ha nằm trên địa bàn của thị xã Bến Cát, Tân Uyên và TP. Thủ Dầu Một. Không những vậy, mô hình này đã được Becamex nhân rộng sang Bình Phước, biến dự án này trở thành lực kéo chính thu hút vốn FDI vào Bình Phước trong thời gian gần đây.

Nhu cầu tiếp tục tăng cao

Mô hình khu công nghiệp đô thị được cho là lời giải cho bài toán thiếu hụt lượng lớn nhà ở công nhân, đồng thời cải thiện điều kiện sinh sống chật hẹp, thiếu tiện nghi cho người lao động. Hơn nữa, trong thời dịch, giải quyết nhà ở cho công nhân ngay trong khu công nghiệp là điều cần thiết để duy trì sản xuất.

Phát triển các khu công nghiệp đô thị được cho là xu hướng tất yếu trong bối cảnh các quy hoạch tổng thể truyền thống đã đặt ra nhiều vấn đề đối với làn sóng đầu tư mới vào ngành công nghiệp ở Việt Nam vì phần lớn diện tích cho thuê là dành cho sản xuất.

Theo Savills Việt Nam, tái cấu trúc các KCN hiện nay là một trong 6 xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp trong những năm tới. Do đó, các dự án công nghiệp mới phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Nhu cầu phát triển KCN đô thị sẽ được đẩy lên cao khi thực tế đang đòi hỏi phải tích hợp thêm các “hạ tầng cứng” mới như hạ tầng logistics, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển, cùng với hạ tầng xã hội như các khu nhà ở công nhân, các khu đô thị, dịch vụ tiện ích cho người lao động.

Tuy nhiên, mô hình tích hợp công nghiệp và đô thị đang gặp một số thách thức đáng kể. Đó là mâu thuẫn giao thông đô thị và công nghiệp, rủi ro về môi trường và khó thu hút dân cư trong giai đoạn đầu phát triển.

Theo Công ty Tư vấn quy hoạch enCity, khu phức hợp công nghiệp đô thị cần kết hợp và phân cấp hạ tầng giao thông, nhằm tránh xung đột giữa giao thông công nghiệp và giao thông đô thị. Đơn cử, có thể đặt khu logistics ở trên đường cao tốc, không những tiết kiệm đất đai, mang lại hiệu quả cho việc di chuyển hàng hóa, mà còn tránh việc các phương tiện lớn di chuyển qua khu dân cư; hoặc là thiết kế tách biệt hoàn toàn giao thông công nghiệp và đô thị bằng cách thiết kế đường đa tuyến phục vụ cho những nhu cầu khác nhau.