Phát triển hàng loạt khu đô thị dọc metro

TP HCM định hướng phát triển nhà ở dọc theo metro như "một mũi tên trúng nhiều đích" - vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa tạo nguồn khách dồi dào sử dụng phương tiện này.

Để thực hiện mục tiêu trên, TP HCM đã quy hoạch những khu đô thị chức năng quanh các nhà ga tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Toàn bộ khu vực nằm trọn trong phạm vi 11 phường của TP Thủ Ðức, điểm đầu là cầu Sài Gòn, cuối tuyến là Công viên Lịch sử Văn hóa dân tộc với chiều dài 14,83 km, diện tích hơn 577 ha; được chia thành 10 khu vực và xếp thứ tự từ A đến L.

Định hướng rõ ràng

Theo đó, có 9 khu đô thị nằm xung quanh các nhà ga metro số 1.

Cụ thể: khu A - Thảo Điền (phường Thảo Điền) rộng hơn 37 ha, dân số 12.700 người, tầng cao tối đa 35. Khu B - An Phú (phường An Phú) rộng hơn 71 ha, dân số 22.200 người, tầng cao tối đa 40. Khu C - Rạch Chiếc (phường An Phú) diện tích 33 ha, dân số 3.500 người, tầng cao tối đa 26. Khu D - Phước Long (phường Trường Thọ) rộng 127 ha, dân số 24.900 người, tầng cao tối đa 45. Khu E - Bình Thái (phường Trường Thọ) diện tích 82 ha, dân số 2.500 người, tầng cao tối đa 26. Khu F - Thủ Đức (phường Bình Thọ) rộng 38 ha, dân số 6.000 người, tầng cao tối đa 20. Khu H - Công nghệ cao (phường Linh Trung) diện tích 42 ha, dân số 5.600 người, tầng cao tối đa 25. Khu K - Suối Tiên (phường Tân Phú) diện tích 40 ha, dân số gần 900 người, chiều cao tối đa 15. Khu L - Bến xe Miền Đông mới (phường Long Bình) diện tích 37 ha, dân số 3.500 người, tầng cao tối đa 15.

Theo Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021-2030, ngoài định hướng phát triển nhà ở tại các khu vực dọc những điểm kết nối các tuyến metro, TP HCM còn tạo quỹ đất ở khu vực ngoại thành để ưu tiên phát triển dự án nhà giá rẻ, phục vụ người lao động di cư đến thành phố.

Các khu đô thị trên được quy hoạch với mục tiêu khuyến khích phát triển những công trình đa chức năng, khu nhà ở cao tầng xung quanh ga trong bán kính 200-400 m. Khu vực quảng trường các nhà ga được quy hoạch phát triển những tuyến phố đi bộ, bãi xe, công viên... phục vụ người dân. Khu đô thị duy nhất bên ngoài ga metro số 1 là khu G - Nhà máy Nước Thủ Đức (phường Hiệp Phú) diện tích hơn 32 ha, dân số 4.700 người, sẽ được quy hoạch để cải tạo bộ mặt các lô nhà phố bằng quy định về tầng cao, khoảng lùi, tầng cao tối đa 20.

Đối với những khu vực xung quanh các nhà ga dọc tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, hiện có các đồ án thiết kế đô thị riêng. Ngoài ra, những khu vực liên quan nhà ga các tuyến metro khác như tuyến 3a Bến Thành - Tân Kiên, tuyến 3b Ngã 6 Cộng Hòa - Hiệp Bình Phước cũng có đồ án đã được UBND TP HCM chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn.

Phải đồng bộ giao thông và đô thị

TS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP HCM, cho biết việc phát triển các đô thị có mật độ cao quanh ga metro là đúng lý thuyết phát triển theo định hướng giao thông TOD (Transit Oriented Development).

Tuy nhiên, TS Võ Kim Cương cho rằng việc xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại một cách ồ ạt nhưng hạ tầng giao thông kèm theo chưa tương xứng sẽ xảy ra tình trạng ùn tắc, kẹt xe kéo dài. Do đó, cùng với tập trung phát triển đô thị, TP HCM cần chú ý phát triển những trục giao thông kết nối metro, phát triển mạng lưới bãi xe xung quanh các nhà ga metro và mạng lưới xe buýt chằng chịt từ các ga này tỏa đi khắp nơi trong thành phố.

"Người dân không chỉ lên tàu đi một tuyến mà còn có nhu cầu di chuyển khắp thành phố nên giao thông công cộng phải sớm hoàn chỉnh. Ngoài metro còn có hệ thống xe buýt và các loại hình giao thông công cộng khác để người dân có thể tiếp cận "từ cửa đến cửa", tức từ nhà ở đến nơi họ muốn đến, lúc đó metro mới phát huy tác dụng" - TS Võ Kim Cương nhìn nhận.

Theo ông Võ Kim Cương, nếu giao thông và đô thị phát triển không đồng bộ, người dân vẫn đi xe cá nhân dẫn tới ùn tắc sẽ khiến mọi thứ trở nên luẩn quẩn. Vì vậy, phát triển đô thị và giao thông cần được quy hoạch đồng bộ trong một chương trình phát triển đô thị của cả thành phố.

Trong khi đó, TSKH - KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh việc quanh các nhà ga metro cần phải có những khu dân cư cao tầng, mật độ cao để tận dụng được lợi thế đầu mối giao thông của các nhà ga. Bên cạnh đó, lượng dân cư lớn cũng là nguồn khách tham gia di chuyển bằng metro. Quỹ đất dọc các dự án metro tại TP HCM nếu được quy hoạch, tổ chức đấu giá theo thị trường sẽ thu được một nguồn vốn khá lớn để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông.

"Đây là một việc cực kỳ cần thiết nhưng lâu nay TP HCM làm chậm. Nếu như thực hiện cách đây 10 năm thì quỹ đất dọc tuyến metro có thể đem lại cho TP HCM hàng tỉ USD" - KTS Ngô Viết Nam Sơn nhìn nhận.

Ông Ngô Viết Nam Sơn cho hay theo kinh nghiệm quốc tế, trước 1-2 năm khi metro chính thức hoạt động thì đã đưa vào sử dụng tuyến xe buýt kết nối với hệ thống metro, các bãi giữ xe lớn, phát triển nhà cao tầng dọc tuyến. Tuy nhiên, đến giờ TP HCM chưa có gì. Xe buýt kết nối metro chưa có, bãi giữ xe tại các trạm chưa có, nhà cao tầng chỉ mới có một số dự án. "Do đó, TP HCM đang đối diện một nguy cơ rất lớn là sau khi hoàn thành, tuyến metro số 1 chính thức đi vào hoạt động sẽ bù lỗ rất nhiều vì không đủ khách và càng chạy càng lỗ" - ông cảnh báo.

Từ những phân tích trên, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng TP HCM cần phải làm ngay, làm liền việc quy hoạch đô thị dọc tuyến metro, quy hoạch kết nối giao thông công cộng để việc xây dựng tuyến metro thật sự đem lại hiệu quả kinh tế lẫn giao thông. Sau khi có quy hoạch, TP HCM có thể đầu tư rồi bán lại hoặc tổ chức đấu giá công khai các khu đất để nhà đầu tư thực hiện các dự án theo quy hoạch. "TP HCM phải làm nhanh lên, để càng lâu thì thành phố càng thiệt" - ông nhấn mạnh.