Pháp lý địa ốc, cần sửa từ gốc

Việc Quốc hội yêu cầu phải trình dự thảo sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2022 đang tạo sự quan tâm lớn, bởi đây được coi là "sắc luật mẹ" tác động lớn đến thị trường địa ốc.

“Bòng bong” pháp lý dự án đẩy giá nhà tăng

Thỉnh thoảng, người viết lại nhận được tin nhắn từ cậu bạn thời sinh viên, sau vài câu thăm hỏi xã giao là lại than thở về đoạn trường mua nhà ở Thủ đô. Theo lời kể của cậu bạn này, lên Hà Nội học và làm việc đã hơn chục năm, nhưng đến nay vẫn chưa thể mua được nhà bởi tốc độ tăng giá nhà quá nhanh so với mức độ tích lũy tài chính.

“Trung bình tôi tiết kiệm được khoảng 35 triệu đồng/năm, song vẫn không thấm vào đâu so với mức tăng giá nhà tới cả chục phần trăm mỗi năm. Cứ với đà này, không biết đến bao giờ mới kiếm được một chỗ chui ra, chui vào”, cậu bạn này than thở.

Thực tế, an cư tại các thành phố lớn luôn là mong muốn cháy bỏng của người lao động ngoại tỉnh, đặc biệt là người trẻ. Thế nhưng, con đường đến với căn nhà mơ ước ngày một chông gai, khi giá nhà cứ miệt mài tăng.

Khảo sát thực tế của người viết cho thấy, hiện nay, các căn hộ có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như biến mất, số lượng dự án mới đếm ra cũng chưa đầy một bàn tay và đều ở xa trung tâm…, điều này khiến giá nhà chung cư tại những đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM trở nên “sốt nóng” chưa từng có.

Quan điểm của Bộ Xây dựng là trình đồng thời Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai lên Quốc hội để chỉnh sửa một cách thống nhất, đồng bộ. Thị trường địa ốc sẽ bứt phá khi pháp lý bất động sản được hoàn thiện.Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Đơn cử, giá bình quân căn hộ trung cấp ở TP.HCM hiện ở mức gần 60 triệu đồng/m2, tăng 25-30%/năm so với cùng kỳ năm trước, trong khi mức giá thấp nhất cho một căn hộ bình dân cũng rơi vào khoảng gần 30 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, mức giá căn hộ tương ứng là 45-50 triệu đồng/m2 với phân khúc trung cấp và khoảng 25 triệu đồng/m2 với phân khúc bình dân.

Tất nhiên, trên thị trường vẫn có những căn hộ được chào bán với giá thấp hơn, song hầu hết là các dự án cũ hoặc là căn hộ tập thể được “mông má” lại và đều có diện tích nhỏ, số lượng bán ra cũng không nhiều.

Thị giá nhà đất vượt quá xa so với thu nhập của đại bộ phận người dân đang là vấn đề nổi cộm. Có nhiều lý do khiến giá nhà liên tục tăng như chi phí nhân công, nguyên vật liệu tăng đều đặn qua từng năm…, song một nguyên nhân cốt lõi được chỉ ra, đó là vướng mắc pháp lý dự án kéo dài.

Tại một diễn đàn về thị trường bất động sản diễn ra cách đây không lâu, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest đã chia sẻ câu chuyện mà doanh nghiệp ông gặp phải khi theo đuổi một dự án tại Phú Thọ từ năm 2008, tới nay đã hơn 12 năm, trải qua 5 “đời” chủ tịch tỉnh vẫn chưa xong do vướng thủ tục pháp lý. Theo ông Hiệp, chỉ tính riêng chi phí cơ hội và mức độ trượt giá thì giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng thêm tương đối nhiều.

Cuối năm 2021, tại Hội nghị tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 19/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai và kiến nghị sửa đổi chính sách, pháp luật về đất đai được Ban chấp hành Trung ương Đảng là nội dung được đặc biệt quan tâm và cần cấp bách sửa đổi, bổ sung.

Thống kê cho thấy, hiện có khoảng 82 sắc luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản và theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một dự án cần tối thiểu 36 con dấu để hoàn thành các thủ tục hành chính, nếu tính cả những quy định không chính thức thì con số này có thể lên tới 120 con dấu.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, đất đai là tài nguyên hữu hạn và quý giá, nếu không được quản lý chặt chẽ, hiệu quả sẽ để lại nhiều hệ lụy. Chẳng hạn, trong hoạt động đấu giá đất, nhiều địa phương còn để diễn ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” nhằm đẩy giá đất lên cao, gây bức xúc trong dư luận.

“Việc thổi giá đất thông qua đấu giá không chỉ tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản mà còn cả hệ thống kinh tế, đặc biệt là ảnh hưởng đến an ninh tiền tệ và nhiều vấn đề khác”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Cần sửa từ gốc

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, câu chuyện tận dụng vốn trong đất cần tập trung vào 3 nội dung gồm Nhà nước thu đủ giá trị đất công khi đưa vào thị trường; Nhà nước đánh thuế đất sử dụng cho mục đích tư nhân; tìm cách làm tăng thêm giá trị đất đai đối với đất công và đất do tư nhân sử dụng.

Theo ông Võ, cả 3 nội dung trên đều thuộc trách nhiệm của Nhà nước nhằm tạo nguồn thu từ đất cho ngân sách và muốn làm được điều đó thì các thiết chế và khuôn khổ pháp lý hiện hành cần phải thay đổi theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn, nhất là Luật Đất đai.

“Các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản từ xưa đến nay chủ yếu được quy định tại Luật Đất đai 2013 và mọi vướng mắc, bất cập cũng tập trung phần lớn tại sắc luật này, những sắc luật khác chỉ là bổ trợ. Do đó, nếu chỉ sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, mà không giải quyết triệt để những bất cập, vướng mắc tại Luật Đất đai 2013 thì chẳng khác nào chỉ sửa phần ngọn mà bỏ qua phần gốc”, ông Võ nhấn mạnh.

Một trong những mục tiêu phát triển kinh tế sau dịch là thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên và để làm được điều đó thì cần sớm tháo gỡ những “điểm nghẽn” tại Luật Đất đai 2013 và các sắc luật liên quan như Luật Đấu thầu 2013, Luật Nhà ở 2015, Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội

Đồng quan điểm, TS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội Khóa XV, ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam bị kéo chậm lại bởi những vướng mắc liên quan tới đất đai, cụ thể là giá và thuế đất, từ đó phát sinh ra các tranh chấp, khiếu kiện, cũng như gây thất thoát tài sản nhà nước.

Theo ông Cường, hiện nay, việc tính giá sử dụng đất theo khung giá của Nhà nước là chưa sát với thực tế thị trường, chưa làm hài lòng cả bên mua lẫn bên bán, cũng chưa có công cụ rõ ràng về thuế đất nên mới phải dùng biện pháp hành chính để can thiệp. Vì thế, quy định pháp luật cần tránh can thiệp quá sâu vào hoạt động của doanh nghiệp, của thị trường, tức là giảm áp dụng các công cụ hành chính, tăng cường các công cụ thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2013 vẫn mang nặng tính số học, không thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế thị trường.

“Có nhiều phương pháp định giá đất như hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh trực tiếp, thặng dư... và mỗi phương pháp định giá lại cho ra một mức giá khác nhau nên dễ bị lợi dụng nhằm mục đích trục lợi, từ đó gây lãng phí tài sản đất đai, thất thu ngân sách nhà nước”, ông Lực nói.

Trên thực tế, mức giá thực tế sẽ điều chỉnh xung quanh giá thị trường (price of market) và giá cân bằng (equiliium price) mỗi khi cung - cầu mất cân bằng. Ở những thị trường phát triển, giá cân bằng thường được tính tương đương với giá trung bình của thị trường trong khoảng 10 năm hoặc hơn, nhưng ở Việt Nam chưa được tính như vậy.

Ông Lê Tuấn Hải, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Telin cho hay, hiện nay, việc định giá đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 114 - Luật Đất đai năm 2013: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần”.

Để hướng dẫn cụ thể hơn, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP ngày 6/1/2017. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Tuy nhiên, khi áp dụng trên thực tế vẫn còn gặp vướng mắc, các phương pháp xác định giá đất còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương cũng như doanh nghiệp trong quá trình thực thi.

“Việc chưa hoàn thiện quy định pháp lý dễ gây rủi ro trong quá trình thực hiện định giá đất, bởi nếu định giá quá cao thì doanh nghiệp sẽ không kham được, còn định giá quá thấp sẽ làm thất thoát tài sản của Nhà nước”, ông Hải nói.

Trong một vụ việc có liên quan, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng công nghiệp Bảo Hưng từng phản ánh tới lãnh đạo UBND tỉnh Yên Bái về việc không xác định được nguồn gốc đất (đất trồng cây hàng năm, đất rừng hay loại đất khác), dẫn đến không ký được hồ sơ thu hồi, không lập được bản đồ thu hồi, gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng các dự án Cụm công nghiệp Minh Quân và Cụm công nghiệp Bảo Hưng do doanh nghiệp này triển khai.

“Về mặt lý thuyết, một khu - cụm công nghiệp được quản lý tốt sẽ thu hút các nhà đầu tư, từ đó nhanh chóng được lấp đầy. Tuy nhiên, trên thực tế, việc mở rộng quỹ đất của chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn do vướng định giá đất, nên nếu không quyết liệt cải cách thì chúng ta sẽ bị tụt hậu”, TS. Cấn Văn Lực nói.