"Pháp luật về bất động sản của chúng ta chằng chéo, mâu thuẫn như 'mớ tơ vò' "

Đó là nhận định của LS. Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng Tài Quốc tế Việt Nam tại hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay.

Tại Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" diễn ra ngày 25/11, lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giới chuyên gia, nhà khoa học và cộng đồng doanh nghiệp đã cùng bàn luận để đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

CẦN THỐNG NHẤT GIỮA CÁC LUẬT

Phát biểu tại Hội thảo, LS. Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng Tài Quốc tế Việt Nam nhấn mạnh, trong kinh doanh bất động sản, pháp lý là số một quyết định mọi vấn đề, có nhiều vướng mắc nhất và cũng đem nhiều nguy cơ rủi ro nhiều nhất… Trong các luật, Luật Đất đai là gốc của mọi vấn đề. Mọi con đường đều dẫn đến đất đai.

Vị chuyên gia cũng thẳng thắn khẳng định: "Luật của chúng ta chằng chéo, mẫu thuẫn như “mớ tơ vò”, được bàn rất nhiều và cũng được sửa đổi, nhưng điều quan trọng là vấn đề đồng bộ thuận lợi giữa các luật. Những luật được ban hành có những quy định chung chung, có chữ “và” “hoặc” nên nhiều khi vướng mắc cho doanh nghiệp vì các phạm trù đều khác nhau.

Bên cạnh đó, luật đất đai hiện nay đang gây khó khăn, trở ngại cho các hoạt động kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp mua quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hàng năm. Như vậy không khác nào phải “mua đất” 2 lần,… điều này dễ dẫn đến bế tắc trong việc giải quyết quyền sở hữu hợp pháp phần bất động sản trên đất.

Mặt khác, đất đai đứng tên một số chủ thể sử dụng đất như hộ gia đình nhưng lại không xác định được cụ thể những cá nhân nào gây nhiều khó khăn trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

"Có thể thấy, vấn đề nổi cộm nhất là “nhà” và “đất” chúng ta đang tách riêng theo các bộ luật khác nhau nên có rất nhiều mâu thuẫn rắc rối, có thể phù hợp với Luật này nhưng không phù hợp với luật khác. Dù thời gian qua luật đã có những sửa đổi quy định mới tuy nhiên sửa đổi vẫn chỉ dừng lại ở câu chữ chứ chưa đi vào thực thi. Tôi cho rằng, cần sửa đổi chi tiết, rõ ràng, từng dấu câu, dấu phẩy, dấu chấm và đồng bộ với các Bộ luật khác thì mới có thể thuận lợi cho thị trường. Luật gốc là Luật Đất đai, nếu không sửa đổi và chính xác thì rất khó để triển khai các luật khác", luật sư Trương Thanh Đức khẳng định.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cũng đánh giá, việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng, kinh tế số phát triển đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới và tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, tiến độ và chất lượng công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh luật diễn ra còn chậm chạp và lỗi thời.

Bên cạnh đó, vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua là nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.

"Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài.

Chất lượng và tiến độ thực hiện các quy trình thực hiện thủ tục hành chính còn hạn chế. Điều này xuất phát từ sự phức tạp của luật pháp kinh doanh bất động sản và năng lực của cán bộ cấp cơ sở còn nhiều hạn chế", ông Lập nêu.

CÒN NHIỀU NÚT THẮT KHÁC CẦN THÁO GỠ

Ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land chia sẻ, thị trường bất động sản biến động chủ yếu là do cung cầu từng khu vực, từng thời điểm, từng phân khúc, loại hình bất động sản khác nhau. Các giao dịch bất động sản diễn ra trên thị trường thời gian qua rất sôi động tuy nhiên chưa có cách thức gì kiểm soát chúng để thị trường minh bạch, bình ổn, tránh hiện tượng sốt ảo, bong bóng.

“Nếu tháo gỡ được điều này, trong tương lai sẽ không còn sự lộn xộn, không còn tình trạng người mua không phân biệt được đâu là môi giới, đâu là chủ đầu tư, đâu là những người giao dịch chính chủ", ông Chung cho biết.

Còn ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam chia sẻ thêm, khó khăn của ngành bất động sản hiện nay là khung giá đền bù, giải phóng mặt bằng chưa hợp lý và cập nhật kịp với giá thị trường. Các doanh nghiệp thường phải chi trả nhiều hơn so với mức cho phép của Nhà nước. Chính vì vậy, cơ quan Nhà nước cần cập nhật lại mức giá thị trường để đền bù phù hợp và hỗ trợ ít nhiều cho các doanh nghiệp.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản thế nhưng chưa được hỗ trợ về cơ chế, thuế như các ngành nghề khác mà chỉ mới căn cứ vào doanh thu để xem xét giảm thuế đối với các doanh nghiệp là chưa phù hợp.

Mặt khác, ông Ánh cho rằng, đây là thời điểm chúng ta cần đánh giá lại rủi ro của tín dụng bất động sản. Tín dụng bất động sản tăng thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng nói chung không chỉ do ảnh hưởng Covid-19 mà còn do tâm lý e ngại cấp tín dụng cho bất động sản vẫn tồn tại bất chấp tỷ trọng tín dụng bất động sản vẫn ở mức an toàn. Để khơi thông được nguồn vốn cho thị trường bất động sản thì cần hưởng các điều kiện, ưu đãi ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành nghề lĩnh vực khác.

TS.Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng bậc nhất đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách.

Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội...

Cũng theo ông Lộc, bất động sản là một thị trường nền tảng của một nền kinh tế và là thị trường tài nguyên cơ bản của một quốc gia. Tính ổn định dài hạn của thị trường bất động sản có liên quan trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô và ổn định xã hội. Trong một quốc gia đất chật người đông như Việt Nam, Chính phủ cần quan tâm đặc biệt đến thị trường này, nhất là cung - cầu và giá cả như là một yếu tố phát triển con người và bình đẳng xã hội.

"Chính phủ cần xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn và có chính sách cụ thể được thể chế hóa nhằm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn, chống độc quyền, lợi ích nhóm và đầu cơ lũng đoạn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an sinh và công bằng xã hội; tránh việc không khai thác hết những giá trị và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và bỏ lỡ những cơ hội cho phát triển đất nước", TS. Vũ Tiến Lộc kiến nghị.