10/09/2019 Cập nhật ĐHCĐ 2024

[Phân tích doanh nghiệp] Lợi thế cạnh tranh bền vững – Góc nhìn từ NLG

Trong quá trình chọn lựa doanh nghiệp tốt để đầu tư lâu dài, chúng ta thường dễ bị cuốn hút bởi những “thành tích” mà doanh nghiệp đạt được trong ngắn hạn và quên đi một vấn đề quan trọng hơn: Thành tích này liệu có được duy trì bền vững trong dài hạn? Tôi cho rằng chính tính bền vững này mới là cơ sở để đảm bảo cho lợi nhuận đầu tư ổn định lâu dài của chúng ta.

Để trả lời câu hỏi này, số liệu tăng trưởng doanh thu – lợi nhuận hay thậm chí là tăng trưởng về quy mô kinh doanh thực tế trong quá khứ hầu như đều không phải là chỉ dẫn tốt để hiểu được tính bền vững của chúng trong tương lai. Vấn đề cốt lõi nằm ở sự khác biệt của doanh nghiệp mà những đối thủ trong cùng ngành khó bắt chước được để tạo ra tăng trưởng vượt trội, sự khác biệt này còn được biết đến với một cái tên khác đó là: Lợi thế cạnh tranh bền vững – Hay “Con Hào Kinh Tế” mà Ngài Warren thường hay nhắc tới.

Trong bài viết này, BDS Nam Long (NLG) sẽ được chọn để làm rõ những cách thức giúp chỉ ra đâu là lợi thế cạnh tranh thực sự của một doanh nghiệp, từ đó cũng tạo nên cơ sở để nhà đầu tư hiểu rõ hơn về sự hấp dẫn của những cổ phiếu tốt thật sự, cũng như hiểu được những rủi ro bởi tính không bền vững trong tăng trưởng của các doanh nghiệp không có một lợi thế cạnh tranh rõ ràng. Bên cạnh đó cũng cần nhấn mạnh rằng, BDS là nhóm có doanh thu và lợi nhuận tương dối dễ bị tác động bởi ban quản trị, nên tính minh bạch và nhất quán của ban quản trị càng cao thì số liệu tài chính sẽ càng đáng tinh cậy, một lần nữa NLG được chọn cũng vì lý do này.

CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH GIÁ RẺ LIỆU CÓ BỀN VỮNG TRONG LĨNH VỰC BDS Ở VIỆT NAM?

Có thể nói rằng dòng sản phẩm chung cư Ehome chính là dấu ấn rõ nét nhất mà NLG để lại trong xu hướng phát triển của thị trường BDS ở các tỉnh miền Nam trong năm 5 năm gần đây với gần 7.000 sản phẩm thuộc phân khúc bình dân với nhu cầu sinh sống thực sự.

Từ giai đoạn 2014 – 2016, đi song song với sự cải thiện về thu nhập của người dân và chính sách nới lỏng tiền tệ nói chung của chính phủ, NLG chính thức chuyển dịch mạnh mẽ lên các dòng sản phẩm ở phân khúc cao hơn như: Chung cư trung cấp (Flora) và biệt thự/nhà phố (Valora). Từ năm 2017 tới nay, 2 dòng sản phẩm “mới” này đã trở thành nhóm chủ lực tạo nên tăng trưởng cho NLG, nhưng có một điều “không mới” vẫn được duy trì xuyên suốt ở tất cả các dòng sản phẩm của NLG đó chính là yếu tố “giá cả vừa túi tiền và đáp ứng đúng nhu cầu sinh sống thực tế”. Điều này được thể hiện khá rõ ở sự tối giản trong thiết kế và các loại nguyên liệu nội thất đầu vào, cũng như tận dụng tối đa không gian phòng – Các đánh giá này sẽ được làm rõ trong những phần tiếp theo.

Nếu nhìn lại danh mục dự án đã thực hiện của NLG trong những năm qua, một điểm mạnh có thể nhận ra trong chiến lượt phát triển đó là thay vì chỉ xây chung cư một cách đơn thuần, thì NLG đi phát triển cả một hệ sinh thái không gian sống với đa đạng các sản phẩm từ chung cư bình dân từ 1 – 1.5 tỷ/căn (Ehome), chung cư trung cấp từ 1.5 – 2.5 tỷ/căn (Flora) cho tới biệt thự từ 3 – 5 tỷ/căn trở lên (Valora) và cả các loại Shop House phục vụ cho các nhu cầu dân sinh cơ bản như ăn uống, mua sắm, quầy thuốc, spa làm đẹp… Đây cũng là nền tảng để NLG có thể thu hút khách hàng mua nhà nhằm thúc đẩy phát triển các khu dân cư mới ở những nơi có mật độ dân số vẫn còn khá thưa thớt (Quận 9, Quận 7, Thủ Đức) với chi phí tích luỹ quỹ đất ban đầu rẻ hơn so với những khu vực trung tâm.

Đi xa hơn, nếu trong những năm qua NLG chủ yếu tập trung phát triển dự án ở khu vực phía Đông Tp HCM, thì chiến lược tăng trưởng trong tương lai lại được định vị thêm về khu vực phía Tây Tp HCM và các tỉnh thành vệ tinh lân cận. Lúc này các dự án lớn được triển khai sẽ tập trung chủ yếu ở Bình Tân (Dự án Akari City – 8.5 ha), Bình Chánh (Dự án Mizuki Park – 37 ha) và ra tới cả tỉnh Long An (Đại dự án Waterpoint – 355 ha). Chúng ta sẽ tiếp tục đánh giá xu hướng dịch chuyển dân cư để hiểu được tính hợp lý của chiến lược này ở phần tiếp theo.

NLG CÓ CHIẾN LƯỢC GÌ ĐỂ ĐÓN ĐẦU XU HƯỚNG DỊCH CHUYỂN DÂN CƯ VỀ PHÍA TÂY?

Phát triển các khu dân cư ở phân khúc bình dân vừa túi tiền về phía Tây là một chiến lược khá hợp lý nếu chúng ta nhìn lại xu hướng dịch chuyển dân cư trong gần 20 năm qua . Một yếu tố dễ thấy trước tiên đó là sự chững lại về tăng trưởng dân số của các Quận ở trung tâm bởi mật độ dân số đều đã đạt ngưỡng khá cao quanh 40.000 người / km2. Đây là những khu vực đi trước trong chu kỳ phát triển nên đã thu hút được một lượng dân số khá đông đi kèm là các hoạt động giao thương sầm uất, chính điều này cũng làm giá BDS nói chung trong những khu vực này được đẩy lên khá cao bởi nhu cầu ở lớn. Tuy nhiên có những mặt trái suất hiện: (1) Chất lượng sống suy giảm (ô nhiễm, kẹt xe, ngập nước, BDS xuống cấp vì khó xây mới), (2) Chi phí cuộc sống cao (Giá BDS cao so với thu nhập trung bình, chi phí ăn uống sinh hoạt cũng cao hơn). Chính điều này đã tạo áp lực làm giãn dân cư ra những Quận lân cận, nhóm người này bao gồm: Người đã sinh sống trong nội thành dịch chuyển ra ngoại thành, và những người mới nhập cư từ các tỉnh lân cận bởi họ có thể chọn được những sản phẩm BDS vừa túi tiền hơn. Đây cũng là lý do mà mật độ dân số của các Quận ngoại thành tăng lên khá nhanh, và chính những Quận này cũng đã đóng góp phần lớn dân số mới tăng lên gần 3 triệu dân cho TP HCM trong gần 20 năm qua.

Nếu nhìn vào cột tăng trưởng dân số có thể thấy 2 quận đóng góp dân số nhiều nhất cũng như có tốc độ tăng trưởng dân số nhanh nhất đó là: Q. Bình Tân và Q. Bình Chánh. Sự gia tăng dân số một cách vượt trội tập trung ở 2 quận liền kề về phía Tây của Thành Phố cho thấy một xu hướng dịch chuyển và tập trung dân cư mạnh mẽ về khu vực này. Dĩ nhiên xu hướng này không thể hình thành nếu thiếu đi một lượng lớn người nhập cư từ khu vực miền Tây dịch chuyển lên. Và đây cũng là cơ sở để tin tưởng rằng khu vực này và cả tỉnh thành tiếp giáp là Long An vẫn sẽ còn được hưởng lợi từ sự dịch chuyển này lâu dài, bởi mật độ dân số ở các khu vực này vẫn mới đạt quanh 3.000 dân/km2.

Để ý sẽ thấy rằng, nhóm người dịch chuyển theo xu hướng này chủ yếu là: (1) Người đi làm trong nội thành có thu nhập trung bình (7 – 15tr/tháng), họ sẵng sàng chấp nhận đi xa hơn để có thể sở hữu được căng hộ có giá cả phù hợp với khả năng chi trả tiền vay ngân hàng mỗi tháng của mình, (2) Người từ khu vực tỉnh nhập cư vào với mức độ tích luỹ tài sản cũng như thu nhập vốn dĩ đã thấp hơn so với mặt bằng chung của toàn Thành Phố nên phải lựa chọn nhữn sản phẩm bình dân hơn. Đây cũng chính là những khách hàng tiềm năng để NLG đưa ra chiến lược thúc đẩy phát triển các dự án lớn thuộc phân khúc bình dân ở khu vực này trong 1 năm sắp tới bao gồm: Akari City (Bình Tân), Mizuki Park (Bình Chánh) và Waterpoint (Long An). Cũng cần nói thêm rằng chính sự phát triển hạ tầng, cụ thể là các tuyến đường lớn như Nguyễn Văn Linh (gần Mizuki Park), Võ Văn Kiệt (gần Akari City) hay Cao Tốc HCM – Trung Lương (gần Waterpoint) đã làm cho xu hướng này diễn ra nhanh hơn.

BDS PHÍA ĐÔNG: CÂU CHUYỆN ĐIỂM RƠI TRONG 3 – 5 NĂM TỚI

Xét tới câu chuyện tăng trưởng dài hạn trong 3 – 5 năm tới, sau khi NLG khai thác tối đa sự dịch chuyển dân cư về phía Tây – Khu vực cửa khẩu trọng yếu giữa HCM và các tỉnh Đồng Bằng Sông Cữu Long, xu hướng dân cư dịch chuyển về phía Đông vẫn còn khá hấp dẫn để NLG có thể tiếp tục đẩy mạnh trên nền tảng kinh nghiệm từ các dự án trước đó ở khu vực Quận 9. Hay nói một cách khác, NLG sẽ đẩy mạnh ra vượt ra khỏi khu vực TP HCM để bắt đầu triển khai các khu đô thị và cả khu nghỉ dưỡng ở tỉnh thành vệ tinh lân cận là Đồng Nai – Như những gì sẽ làm với tỉnh thành vệ tinh lân cận phía Tây là Long An. Hai dự án có quy mô nổi trội nhất có thể kể đến là: Waterfront (Khu đô thị lớn bao gồm sản phẩm Ehome và Valora – 170 ha) và Paragon Đại Phước (Khu nghỉ dưỡng với sản phẩm biệt thự Valora – 45 ha). Các dự án này đều đã có quy hoạch 1/500 và sẵng sàng chờ triển khai trong giai đoạn tới. Thực tế, NLG đã hoàn thành việc mua lại cổ phần của CTCP Đầu Tư Việt Thiên Lâm để hợp nhất hơn 1.600 tỷ giá trị dự án Paragon Đại Phước vào khoản tồn kho từ đầu năm 2019.

Nếu nhìn lại địa thế khu vực này có thể thấy chính dòng sông Đồng Nai là một điểm nhấn để thu hút cả người dân sinh sống không chỉ bởi cảnh quan đẹp, mà còn các hoạt động giao thương lớn của miền Nam tập trung dọc theo dòng sông này . Các dự án của NLG được chọn lựa nằm gần các tuyến đường lớn như: Xa Lộ Hà Nội, Cao Tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây, Phà Cát Lái. Cũng cần nói thêm rằng, phương án xây cầu Cát Lái để thay thế cho phà Cát Lái cũng đã được Đồng Nai thông qua, giao thông thuận tiện hơn giữa 2 bờ sông sẽ làm cho nhu cầu BDS ở bờ bên kia là TP Nhơn Trạch tăng trưởng nhanh chóng trong tương lai. Đây là một lợi thế cho dự án Paragon Đại Phước.

Bên cạnh đó, khi đưa ra kế hoạch phát triển dự án Waterfront, NLG không phải là người đơn độc trên con đường khai phá tiềm năng của khu vực này. VinGroup, Novaland hay Vinacapital cũng đã có kế hoạch phát triển dự án ở khu vực này trước đó. Ở bờ bên kia dòng sông phía TP HCM là đại dự án Vinhome Grand Park của VinGroup, ở bờ còn lại cùng phía với dự án Waterfront là đại dự án Long Hưng có sự tham gia của Vinacapital và dự án Aqua City của Novaland. Quần thể dự án này cho thấy được tiềm năng to lớn trước xu hướng dịch chuyển dân cư về khu vực Đồng Nai mà các nhà BDS đầu ngành thấy được.

NHỮNG LỢI THẾ CẠNH TRANH NÀO TẠO NỀN TẢNG CHO CHIẾN LƯỢC GIÁ RẺ?

Một công ty hoàn toàn có thể theo đuổi bất kỳ chiến lược nào mà mình mong muốn, nhưng mức độ hiệu quả của từng chiến lược sẽ phụ thuộc vào một điều cốt yếu: Doanh nghiệp có đủ những lợi thế cạnh tranh để tạo sức bật cho chiến lược đó hay không? Việc NLG chọn đi theo chiến lược dẫn đầu về giá (cạnh tranh giá rẻ) với các dòng sản phẩm vừa túi tiền hoàn toàn không phải là ngẫu nhiên, và chiến lược này thành công là nhờ vào những lợi thế đặc thù mà công ty đã dành nhiều năm xây dựng xuyên suốt theo chuỗi giá trị của mình. Chúng ta sẽ đi dọc theo chuỗi giá trị của NLG để hiểu được điều này: