[Phân tích chuyên sâu] KBC – Khu đô thị Cát Tràng dẫn dắt lợi nhuận

Công ty CP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được thành lập ngày 27 tháng 3 năm 2002. Chính thức đi vào hoạt động từ tháng 4 năm 2003.

KBC - KHU ĐÔ THỊ CÁT TRÀNG DẪN DẮT LỢI NHUẬN

1. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP

- Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh Cơ sở hạ tầng Khu đô thị - Thương mại – Khu công nghiệp – Dịch vụ đa năng với hệ thống trải dài trên cả nước.

2. TÌNH HÌNH KINH DOANH

- KBC vừa công bố BCTC hợp nhất quý 3/2022 ghi nhận doanh thu 203 tỷ đồng, giảm hơn 37% so với cùng kỳ. Lãi ròng ghi nhận đạt 1915 tỷ, tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

- Trong cơ cấu lãi ròng, đáng chú ý là khoản lợi nhuận từ công ty liên kết gần 2000 tỷ đồng. Đây là khoản giao dịch nhận chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng phát sinh trong quý 2/2022. Tuy nhiên lúc này, do tính chuyên môn cao, phức tạp, cần nhiều thời gian nên KBC đã phối hợp với các bên để khắc phục và ghi nhận vào qúy 3/2022

*Kế hoạch kinh doanh:

- Lũy kế 9 tháng đầu năm, KBC đã đạt 1,288 tỷ doanh thu, hoàn thành 13% về kế hoạch; đạt 2,135 lợi nhuận sau thuế, hoàn thành 47.4% so với kế hoạch đã đề ra.

- Như vậy, đã 9 tháng trôi qua, KBC đang cách xa kế hoạch năm mà doanh nghiệp đề ra. Vì vậy, kỳ vọng vào những tháng cuối năm, doanh nghiệp đẩy mạnh được việc ghi nhận doanh thu từ bàn giao khu đô thị Tràng Duệ, tiếp tục cho thuê các dự án KCN nhằm tăng trưởng doanh thu

3. ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

*ĐIỂM NHẤN 1: Dòng tiền ghi nhận trong năm 2022

a. KBC ký thỏa thuận cho thuê đất 50ha tại Bắc Ninh

- Đầu tháng 11, KBC ký thỏa thuận cho thuê 50ha tại Bắc Ninh với doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực công nghệ cao.

- Dự kiến dòng tiền thu về khoảng 4000 tỷ, đây sẽ là động lực để doanh nghiệp hoàn thành các mục tiêu về kế hoạch kinh doanh đã đề ra.

b. Bàn giao khu đô thị Tràng Duệ

- Dự án với quy mô 42.1 ha, diện tích thương phẩm là 22.1ha. Về pháp lý, dự án đã đủ điều kiện mở bán, bàn giao và ghi nhận doanh thu

- Dự án đã ghi nhận doanh thu cho 14ha thương phẩm, tương đương 64%. Tiếp tục mở bán đợt 4, chuyển nhượng 100% các lô biệt thự liền kề trong năm 2022.

=> Dòng tiền dự kiến thu về ước tính khoảng 1400 doanh thu, trong đó, KBC nhận về khoảng 1,218 tỷ (tương ứng 87% tỷ lệ sở hữu)

*ĐIỂM NHẤN 2: Các dự án lớn

Theo SimpleInvest thống kê, quỹ đất thương phẩm còn lại sẵn sàng khai thác khá lớn, quỹ đất này sẽ đảm bảo đóng góp doanh thu ổn định trong năm 2022-2023 cho doanh nghiệp. Sau năm 2023 thì quỹ đất KCN cho thuê sẽ phụ thuộc tốc độ đền bù các dự án mới như: Tràng Duệ 3, CCN Long AN, Nam Tân Lập,.. Các dự án khu công nghiệp và khu đô thị sẽ là động lực tăng trưởng của KBC trong dài hạn.

- KBC đã đầu tư 11,979 tỷ vào các dự án khu công nghiệp và khu đô thị, trong đó, chi phí đầu tư lớn nhất đến thời điểm hiện tại là dự án KCN KĐT Tràng Cát, tiếp đó là dự án KCN Tân Phú Trung, KĐT Phúc Ninh, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và các dự án khác

- SimpleInvest sẽ phân tích nhanh một số dự án trọng điểm của KBC chiếm trọng số vốn đầu tư và diện tích thương phẩm đã đền bù lớn bởi các dự án này sẽ đóng góp vào kết quả kinh doanh trong những năm sắp tới đây.

a. Dự án KCN và KĐT Tràng Cát

- Dự án này đã triển khai hơn một thập kỷ, hiện tại đang là dự án trọng điểm của KBC với quy mô 585 ha, diện tích thương phẩm là 250ha. Hiện tại, dự án đã giải phóng mặt bằng xong, đã nộp xong tiền đất (3500 tỷ) và đã được Hải Phòng giao đất.

- Doanh nghiệp đã xây dựng cơ sở hạ tầng, san lấp được khoảng 50ha, kỳ vọng san lấp xong 80ha giai đoạn 1 trong năm 2022 và dự kiến đưa vào kinh doanh trong năm 2022 với kế hoạch bán 30ha cho đối tác nước ngoài.

- Tuy nhiên hiện tại, khả năng tiếp cận dự án tương đối khó khăn do trục đường chính liên kết dự án chưa được thực hiện tốt, dự án chưa có đường lớn đi vào mà phải đi tạm đường Cát Vũ với diện tích tương đối nhỏ hẹp.

=> Vì vậy, SimpleInvest cho rằng khả năng doanh thu từ dự án Tràng Cát sẽ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2022 trở đi

b. KCN Tân Phú Trung

- KCN Tân Phú Trung có quy mô 543ha, diện tích thương phẩm 314 ha. Dự án hiện tại còn khoảng 33ha chưa đền bù

- Dự án có vị trí đẹp ở TPHCM nên việc cho thuê mỗi năm khoảng 30ha sẽ không khó đối với dự án này.

c. KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh

- Dự án với quy mô 300ha, hiện tại đã thực hiện đền bù trên 191ha, diện tích đất thương phẩm trên diện tích đã đền bù (chưa ghi nhận doanh thu) khoảng 95ha.

- Năm 2021, dự án đã bắt đầu ghi nhận doanh thu 30ha, tháng 6/2022 vừa rồi đã chính thức ký hợp đồng cho thuê với OPPO với diện tích là 22ha. Dự án đã hoàn thiện cơ bản cơ sở hạ tầng, đường giao thông giai đoạn 1 và sẽ tiếp tục hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn 2.

- Với vị trí thuận tiện về giao thông tại tỉnh Bắc Ninh – trung tâm công nghiệp chiến lược ở phía Bắc, đặc biệt là sản xuất công nghệ cao, vì vậy 95ha đất thương phẩm đã đền bù sẽ nhanh chóng được lấp đầy với giá cho thuê khoảng 140USD/m2

- Ngoài OPPO thì KBC đang đàm phán cho thuê thêm hơn 50 ha với các đối tác hoạt động trong lĩnh vực sản xuất linh kiện điện thoại đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Warehouse & Logistic đến từ Hàn Quốc. Kế hoạch cho thuê KCN này được lãnh đạo chia sẻ tại Đại hội cổ đông thường niên là 80ha.

4. RỦI RO DOANH NGHIỆP

- Các khoản phải thu mặc dù đã giảm bớt nhưng vẫn rất lớn, chiếm khoảng 30% cơ cấu tài sản của doanh nghiệp.

=> Chi tiết bài phân tích về các cổ phiếu cũng như điểm mua bán từng cổ phiếu quý nhà đầu tư liên hệ SimpleInvest để được hỗ trợ chu đáo nhất.

CHÚC NHÀ ĐẦU TƯ CHIẾN THẮNG MỌI THỊ TRƯỜNG!