MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Phân lô, bán nền phổ biến ở mọi quốc gia, tại sao phải cấm?

Việc tăng cường quản lý khi xuất hiện những mặt tiêu cực trong phân lô bán nền là cần thiết. Nhưng siết đến mức cực đoan như thế liệu có phải là điệp khúc của căn bệnh “không quản được thì cấm”?

PV: Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thì hành Luật Đất đai, do Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo mới đây đã tiếp tục thắt chặt hơn vấn đề phân lô bán nền. Theo đó, phạm vi cấm phân lô bán nền đã được mở rộng hơn, không chỉ các quận nội thành của đô thị đặc biệt mà các dự án tại các thành phố trực thuộc Trung ương (Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng), thành phố trực thuộc tỉnh, phường thuộc thị xã và các khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương và trực thuộc tỉnh đều không được phép phân lô bán nền.

Thưa TS. Nguyễn Trí Hiếu, câu chuyện phân lô bán nền ở các quốc gia khác mà điển hình như nước Mỹ được thực hiện ra sao?

Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bán đồ.

Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.

PV: Nguồn cơn của quy định siết này được đặt ra là do tình trạng phân lô bán nền bát nháo đã dẫn tới những tranh chấp, khiếu kiện, phá vỡ quy hoạch. Ông nghĩ sao về điều này?

Thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự mình bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.

Tôi lấy ví dụ, ở các nước khác đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất đai trước khi vay ngân hàng hay xuống tiền sẽ phải liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì, thuộc phân lô nào… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thảo thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết.

Còn ở Việt Nam, tất cả mọi thứ rất lôi thôi, mập mờ. Không có tới một công ty điều tra tính pháp lý, tìm hiểu lịch sử của sản phẩm bất động sản dẫn tới nhiều hệ lụy và người dân phải chịu thiệt hại.

PV: Vậy ông nhận định như thế nào về động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lý vấn đề phân lô bán nền?

Chúng ta đang chắp vá rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật. Quy định pháp luật thì không rõ ràng.

PV: Và nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng "không quản được thì cấm" thì điều gì xảy ra với thị trường bất động sản?

Tôi khẳng định lại, nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường. Chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.

PV: Theo ông, đâu là giải pháp để chấn chỉnh vấn đề bát nháo trên thị trường bất động sản, hệ lụy từ tình trạng phân lô bán nền không kiểm soát chặt chẽ?

Tất cả phải đặt ra mục tiêu để các chủ thể tham gia thị trường thấy hợp lý.

Bên cạnh đó, tôi khuyến nghị có bảo hiểm về quyền sử dụng đất đai để bảo vệ người dân khỏi tình trạng ma trận thông tin do cò mồi thổi lên. Điều này sẽ tạo ra tính minh bạch, hạn chế sự thiệt hại của xã hội. Chúng ta có bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm tai nạn,… thì tại sao không có bảo hiểm bất động sản.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!