Phân lô bán nền: Điệp khúc không "quản" được thì "cấm"!

“Không thể Luật thì vẫn giữ nguyên còn Nghị định thay đổi mỗi ngày một kiểu”


Lời Tòa soạn: Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tương đối phù hợp và linh hoạt vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan Nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, bên cạnh đa số các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì tồn tại một vài "con sâu làm rầu nồi canh", phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản... Tuy nhiên, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp. Trước tình hình đó, mới đây, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền. Cụ thể: Về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Trong khi đó, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với Luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, thu nhập hạn chế, có nhu cầu tiếp cận đất đai. Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho... Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế - pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép thực hiện đúng quy hoạch của địa phương. |