Phân lô bán nền bị siết, đất nền vùng ven bắt đà 'leo thang'

Đất nền các huyện ven TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè... đang có tín hiệu tốt hơn giai đoạn đầu năm. Đặc biệt, sau quy định siết chặt phân lô bán nền, các lô đất phân lô hiện hữu, sạch pháp lý đang ngày càng có giá.

Mới đây, Quyết định 83 quy định chủ đầu tư khi phân lô, tách nền phải xây dựng luôn phần nhà mẫu và bàn giao nhà hoàn chỉnh, đã được hoàn công, thay vì chỉ bàn giao đất nền để người dân tự xây. Quy định mới phần nào tác động đến thị trường đất nền phân lô tại khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè.

Giá đất rục rịch tăng

Quyết định trên, theo lý giải của thành phố, dựa trên thực tế các huyện vùng ven đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc, nên cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

Lộ trình “siết” phân lô bán nền nhằm ổn định thị trường của TP.HCM cũng phù hợp với những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua.

Những quy định mới trong phân lô bán nền hướng tới mục tiêu ổn định lại thị trường, giảm thiểu tác động tiêu cực của hiện tượng đầu cơ, thao túng giá bán. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP.HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô hiện hữu tăng giá mạnh.

Thực tế cũng chỉ ra giá đất nền tại hầu hết khu vực vùng ven TP.HCM đã rục rịch tăng trở lại kể từ đầu năm 2024, và càng có dấu hiệu khởi sắc rõ ràng hơn sau quy định siết chặt phân lô tách thửa.

Điển hình, tại khu vực Củ Chi, Hóc Môn, giá đất nền, nhà riêng lẻ cũng bắt đầu nhích nhẹ từ 5-10% so với cùng kì năm 2023. Một số mảnh đất rao bán giá giảm sâu từ trên dưới 30% vào thời điểm đầu năm 2023 hiện đã có người mua. Nguồn hàng gửi môi giới rao bán gần đây hầu như ngang giá hoặc thấp hơn khoảng 10% so với đầu năm 2022.

Ở góc nhìn chuyên gia, Luật sư Phan Quang Thắng, CEO trang web GNha, việc chặn phân lô bán nền theo Quyết định 83, cùng bảng giá đất mới áp dụng sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Cụ thể, khi một vùng đất, đặc biệt là các khu vực xa trung tâm, trước đây có mức đóng thuế thấp, nay phải đóng thuế cao hơn, sẽ khiến giá trị đất sẽ tăng theo. Việc đóng thuế cao hơn phản ánh giá trị gia tăng của đất đai và ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định xuống tiền của nhà đầu tư.

Về xu hướng thị trường, theo ông Thắng, hiện tại giá đất có xu hướng tăng vì đã có quy định rõ ràng và giá đất có giá trị được nâng cao, bao gồm cả việc tăng thuế. Khi thuế tăng, giá bán đất chắc chắn sẽ tăng, thanh khoản cũng được cải thiện, qua đó giúp người bán tránh được tình trạng bán lỗ.

Chủ đất “quay xe”, chờ thắng lớn

Trong một bài viết về cùng chủ đề này mới đây, VnBusiness cũng dẫn lời ông Đăng, đại diện chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP.HCM, nhận định tác động “kép” từ bảng giá đất mới (điều chỉnh tăng 10-35 lần) và quy định siết phân lô bán nền chắc chắn sẽ đẩy giá đất hiện hữu, sạch pháp lý tăng mạnh.

"Khả năng sẽ xuất hiện tình trạng ăn theo sự khan hiếm về nguồn cung để thổi giá đất hiện hữu, mức tăng có thể lên 15-20%, thậm chí có thể đạt trên dưới 30%", vị đại diện doanh nghiệp dự báo.

Những dự báo tích cực đang khiến giới đầu cơ đang sở hữu nhiều đất thổ cư, sạch pháp lý như “mở cờ trong bụng”, với kỳ vọng giá loại hình này sẽ tăng mạnh, thậm chí “nhảy múa” trong thời gian tới.

Như trường hợp của anh Võ Xuân Đông đang có 3 lô đất tại khu vực cửa ngõ xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, giáp đường Nguyễn Văn Linh. 3 lô đất này được anh Đông tách ra từ một khu đất lớn rộng gần 1.000 m2, các lô đều có 45-80m2 đã lên thổ cư, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm.

“Các lô này được tôi mua vào cuối năm 2020, sốt đất bắt đầu bùng lên, thủ tục tách thửa, làm sổ đỏ khá dễ dàng. Bình quân mỗi lô có giá gốc từ 1,5-2,3 tỷ đồng, diện tích bình quân 150-200 m2/lô. Tôi hy vọng giá có thể bật tăng mạnh, đặc biệt là trong bối cảnh luật mới sẽ siết phân lô, nguồn cung sẽ hiếm hơn”, anh Đông kỳ vọng.

Tương tự, ông Quân, một nhà đầu tư khác tại TP.HCM, cũng đang như “mở cờ trong bụng” khi chuyển đổi xong mục đích sử dụng cho lô đất nông nghiệp tại Thủ Đức lên thổ cư cách đây 3 tháng. Lô đất này được ông Quân mua vào từ khoảng năm 2017, giá gần 1,3 tỷ đồng.

Theo bảng giá đất cũ, ông Quân chỉ phải nộp chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 500 triệu đồng. Trong khi đó, nếu bây giờ mới thực hiện chuyển đổi theo bảng giá đất mới, ông có thể thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất.

“Lô đất có vị trí đẹp, mới đây đã có khách trả hơn 6 tỷ đồng, tức tăng khoảng 4 lần giá mua vào, nhưng tôi chưa muốn bán. Một phần vì cũng chưa có nhu cầu về tài chính, một phần muốn đợi thêm, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa theo mặt bằng bảng giá đất mới và tác động của quy định siết phân lô bán nền”, ông Quân nói.

Có thể nói, phân lô bán nền nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị. Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.

Về lâu dài, quy định mới sẽ giúp giải quyết được nhiều bất cập về tình trạng chia lô, tách thửa đất bừa bãi, giảm thiểu tình trạng người dân tự ý xây dựng trái phép, giảm thiểu rủi ro pháp lý khi giao dịch loại hình đất này.

Song, ở chiều ngược lại, các địa phương cần có giải pháp để tránh tình trạng các “đầu nậu” đang sở hữu nhiều đất nền hiện hữu lợi dụng chính sách pháp luật để đẩy giá lên cao, ngăn các đợt sốt đất, từ đó bảo vệ quyền lợi của người mua nhà đất có nhu cầu ở thực.