Phân khúc văn phòng hạng sang vẫn có khách

Bất chấp xu hướng ế ẩm ở nước ngoài và nguồn cung dồi dào quý vừa qua, nhu cầu văn phòng hạng A ở Việt Nam vẫn tốt.

Quý III, nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới đồng loạt chào sân tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam. Tiếp giáp với quận 1, bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM), chứng kiến gần 84.000 m2 mới được bổ sung khi tòa nhà The Hallmark (54.500 m2) và The Mett (30.333 m2) vận hành.

Theo JLL, đây là các tòa nhà có chứng chỉ xanh nên nhanh chóng thu hút khách thuê ngành tài chính - ngân hàng. Nhóm doanh nghiệp này đóng góp tích cực vào việc hấp thụ diện tích văn phòng hạng A mới và giúp khu vực Thủ Thiêm dẫn đầu nhu cầu giao dịch quý vừa qua.

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng A mới lớn nhất ở Hà Nội quý vừa qua là dự án Lotte Mall WestLake, cung cấp thêm 20.553 m2 sàn, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại thủ đô lên đến 491.000 m2. Dù vậy, mức hấp thụ và giá thuê vẫn tăng, nhờ các khách thuê lớn ngành ngân hàng và bảo hiểm ở các tòa Lancaster Luminaire, TNR Tower và Lotte Mall West Lake.

Cùng với đó, giá thuê văn phòng hạng A quý III của Hà Nội vẫn tăng 0,5% so với quý II, đạt mức 32,6 USD một m2 một tháng. Trong khi, phân khúc hạng B giảm 2,24% xuống còn 15,3 USD một m2 một tháng, theo JLL.

Trong quý IV, thị trường văn phòng hạng A tiếp tục chứng kiến nguồn cung bổ sung mới, với 2 tòa nhà The Nexus và̀ E.Town 6 ở TP HCM cùng một dự án tại Hà Nội. Mức độ cạnh tranh tăng lên nhưng JLL cho rằng giá thuê sẽ ổn định.

Hãng dịch vụ bất động sản Avison Young (Canada) đánh giá trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn đang chật vật vì công suất thuê giảm, hầu hết tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023.

Tỷ lệ trống thậm chí thấp hơn 5% tại các tòa nhà đạt chứng nhận LEED (chứng chỉ công trình xanh) ở khu trung tâm TP HCM (Deutsches Haus, Friendship Tower). Có một vài lý do để thị trường này ngược dòng với phương Tây và tiếp tục triển vọng, theo các chuyên gia trong ngành.

Đầu tiên, quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn các nước trong khu vực. Ví dụ, quy mô ở TP HCM bằng khoảng một phần ba thị trường Bangkok và Jakarta, và một phần tư so với Manila. Tuy vậy, mật độ nhân viên văn phòng ở TP HCM gấp 3 lần Bangkok, Manila, Jakarta và gấp đôi Singapore.

Điều này dẫn đến, bất động sản văn phòng Việt Nam đang "cầu vượt cung", theo Avison Young. Khi không nhiều lựa chọn, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Kết quả, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP HCM cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila.

Thứ hai, trong một thế giới văn phòng hậu đại dịch, khi các mô hình làm việc kết hợp và làm việc từ xa ngày càng phổ biến, những phương thức này chỉ được số ít nhà tuyển dụng Việt Nam áp dụng. Ông David Jackson, Tổng giám đốc, Avison Young Việt Nam, nói "văn hóa làm việc nơi đây rất khác".

"Người Việt Nam thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường, không chỉ bây giờ mà còn nhiều năm sau nữa", ông nhận định.

Thứ ba, dòng vốn FDI tốt mở ra nhiều lạc quan. Trong 10 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 25,76 tỷ USD, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm trước. "Dù kinh tế có thách thức, TP HCM vẫn là điểm đến quen thuộc của các công ty đa quốc gia", Báo cáo quý III của JLL nhận định.

Vẫn có một số thách thức nhất định cho thị trường văn phòng hạng A. Khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, ESG (tiêu chí về Môi trường – Xã hội – Quản trị) là yếu tố quan trọng để ra quyết định.

Tuy nhiên, thị trường đang thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh. Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam chỉ có hơn 300 công trình xanh. Con số này không chỉ văn phòng mà gồm cả trụ sở cơ quan, khách sạn, trung tâm thương mại, trường học, nhà xưởng công nghiệp.

Avison Young Việt Nam cho rằng, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt, khách thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giá. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ còn vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và an sinh tại nơi làm việc.