Phân khúc nhà ở bình dân: Giá nhà chưa phù hợp với nhu cầu

Vấn đề phát triển nhà ở bình dân, giá rẻ cho người thu nhập thấp tại những đô thị lớn đã được đề cập rất nhiều, song đến thời điểm này vẫn là một bài toán chưa tìm ra lời giải. Và năm 2020, theo nhận định của các chuyên gia thì phân khúc này vẫn sẽ thiếu so với nhu cầu.

Dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, năm 2020 nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, xuất hiện nhiều dự án mở bán mới. Tuy nhiên, trong nguồn cung mới này, các dự án nhà ở bình dân, nhà giá rẻ vẫn “vắng bóng”.

Theo JLL Việt Nam, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… vẫn ở mức quá cao, đặc biệt đối với người thu nhập thấp.

Tính riêng ở Hà Nội, các dự án chung cư ở phân khúc tầm trung có giá từ 20 – 30 triệu đồng/m2. Những căn chung cư ngoại thành Hà Nội có giá rẻ hơn cũng phải dao động thấp nhất từ 13 – 20 triệu/m2. Như vậy, để sở hữu một căn chung cư có diện tích trên 60m2, người dân cũng phải bỏ ra không dưới tiền tỷ. Với giá nhà này, một gia đình có vợ chồng làm công chức phải dành dụm nhiều năm, thậm chí cả chục năm tiết kiệm mới đủ khả năng chi trả.

Trong khi đó, nguồn cung mới phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ tiếp tục giảm sút, chênh lệch nguồn cung giữa các dòng sản phẩm được nới rộng. Tỷ trọng nguồn cung sản phẩm được chào bán cao nhất là phân khúc nhà ở trung cấp chiếm 67%; phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán, tiếp đến là phân khúc hạng sang chiếm 6%. Phân khúc bình dân chỉ chiếm 2% tổng nguồn cung.

Về vấn đề này, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện cơ cấu hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã được điều chỉnh theo hướng tích cực nhưng vẫn còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Đó là, thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Bên cạnh đó, giá nhà ở Việt Nam còn cao, ngoài tầm với của một đại bộ phận dân cư đô thị là do tình trạng đầu cơ, tích trữ… còn quá nhiều. Một số đối tượng đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính, làm bất ổn thị trường. Do đó, muốn xử lý tình trạng này thì phải dùng thuế, sẽ góp phần điều chỉnh giá nhà thấp xuống và giúp người có nhu cầu thực được tiếp cận nhà ở bình dân, giá rẻ…

Chưa kể, giá nhà thường xuyên tăng khiến những người có thu nhập thấp càng khó mua được nhà, trong khi số người chưa có nhà ngày càng nhiều hơn do sinh con và do nhập cư. Điều này làm tái diễn nghịch lý là mặc dù nhiều dự án được mở bán ra thị trường nhưng số người chưa có nhà ở còn rất nhiều, thậm chí có thể gia tăng trong vài năm tới.

Còn theo Giám đốc thị trường Hà Nội (JLL Việt Nam) Nguyễn Hồng Vân, phân tích thị trường hiện nay cho thấy, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm từ 20 – 30% thị trường tuỳ từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung ở các đô thị lớn, các đô thị còn lại thì tỷ lệ này còn nhỏ hơn. Phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội giá thấp dưới 25 triệu đồng chiếm tới 70 – 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang mất cân đối. Thế nhưng, những dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trong thời gian gần đây lại bị người dân “ngó lơ” do chất lượng sản phẩm chưa tốt, nhiều dự án xây dựng xong nhưng không bán được hàng. Về tình trạng này, các nhà đầu tư cần phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm thì mới có thể thu hút được người mua…

Năm 2020, các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ sẽ vẫn tiếp tục khan hiếm trên thị trường. Do đó, thay vì cứ tạo điều kiện để tăng các dự án nhà ở thương mại chất lượng cao thì cả chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nên cần quan tâm ưu tiên phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp và thực sự dành cho đối tượng này.

Ngoài ra, cần sớm hoàn thiện những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý, có các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội… và có biện pháp quản lý chặt chẽ, chống nạn đầu cơ nhà đất, nạn tạo sốt ảo để trục lợi… Có như vậy, người dân thu nhập thấp mới có cơ hội tiếp cận được các dự án nhà ở bình dân, nhà giá rẻ, ổn định cuộc sống...