Phân khúc nào trên thị trường bất động sản sẽ thực sự khởi sắc từ 1-8?

Ngày 1-8 tới sẽ đánh dấu một chặng đường mới của thị trường địa ốc, đó chính là việc bộ ba luật bất động sản bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực.

Nhận định về tác động của việc những bộ luật này lên thị trường bất động sản, các chuyên gia mới đây đã đưa ra quan điểm.

Cần từ 6 đến 12 tháng để quy định mới thẩm thấu vào thị trường

Ông Võ Hồng Thắng, giám đốc đầu tư tại Công ty dịch vụ bất động sản DKRA, nhận định trong dài hạn, thị trường sẽ ngày càng khởi sắc hơn và động thái tích cực này sẽ lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cụ thể là 6 tháng cuối năm, bộ ba luật mới sẽ không tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn.

Ông Thắng đánh giá các bộ luật cần 6 - 12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường. “Dưới góc độ quan sát của tôi, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường đã có những tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt là các căn chung cư hạng B và C tại các thành phố lớn. Kể cả khi tổng thể cung và cầu đã tăng nhưng số lượng đó vẫn chưa đáng kể, chỉ bằng 15-20% giai đoạn năm 2019”.

Cũng theo giám đốc đầu tư tại DKRA, hiện tâm lý thị trường đang chia ra làm hai thái cực. Một là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn có tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội. Hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường.

“Số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố 6 tháng đầu năm nay cho thấy tổng lượng tiền gửi là trên 13,6 triệu tỷ đồng, bất chấp lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý phòng thủ này đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng còn hạn chế”, ông Thắng chia sẻ.

Theo số liệu của DKRA, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ. Qua đó, có thể thấy kể cả khi nguồn cung đã bớt hạn chế thì sức cầu vẫn chưa thể bật lên. Đáng chú ý, ông Thắng cho rằng giá bất động sản có thể sẽ tăng lên. Bởi Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.

Cơ hội đầu tư bất động sản

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa cũng đưa ra quan điểm về vấn đề này. Theo ông Nghĩa, việc phục hồi trở lại nguồn cung về nhà ở xã hội sẽ chậm chạp ngay cả khi 3 bộ Luật được thực hiện vào ngày 1-8 tới đây, ngay cả khi các thông tư hướng dẫn đều được thực hiện.

Giả sử ngày 1-8 các Luật và Nghị định được thực hiện thì sẽ mất một vài tháng mới đi vào cuộc sống, thì tầm đầu năm sau thị trường bất động sản sẽ ấm nóng trở lại, nhưng ở một mức giá cao. Vậy nên nếu muốn đầu tư dài hạn thì hãy đầu tư từ bây giờ. Phân khúc cấp bách nhất bây giờ chính là nhà ở, chung cư; rồi đến một giai đoạn nào đó các phân khúc khác cũng đi lên.

Phân tích về tình trạng hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản, ông Nghĩa chỉ ra các doanh nghiệp bất động sản hiện tại vẫn vô cùng khó khăn. Bởi trên thực tế, dù các con số lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp cải thiện nhưng rất nhiều trong các doanh nghiệp đó, doanh thu lại đến từ việc doanh nghiệp mang tiền đi đầu tư chứng khoán. Chính vì vậy để có thể biết được thực sự về tình trạng của doanh nghiệp bất động sản thì cần phải theo dõi báo cáo dòng tiền chứ không phải chỉ nhìn vào các báo cáo tài chính.

Nhận định về phân khúc bất động sản sẽ khởi sắc tốt nhất trong thời gian tới, ông Trần Tuấn Tài - chuyên gia thuộc Sơn Kim Retail cho rằng đối với thị trường bất động sản, các nhà đầu tư định chế, nhà đầu tư tài chính đang tìm kiếm các cơ hội ở loại tài sản bị bán với giá thấp hơn nhiều so với giá trị thật, vì doanh nghiệp cần tiền gấp.

Trong khi đó, với nhà đầu tư cá nhân, họ đang có xu hướng quan tâm đến các dòng sản phẩm thuộc phân khúc ở thực và có mức giá tầm trung. Đây cũng là loại hình được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường khuyến nghị đầu tư ở thời điểm hiện tại.