Phân khúc nào sẽ “chiếm sóng” thị trường bất động sản sau dịch Covid-19?

Trả lời phỏng vấn báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia bất động sản (BĐS) Phúc Lê cho rằng, thị trường BĐS đang bị tổn thương sâu sắc vì diễn biến khốc liệt của làn sóng Covid-19 lần thứ 4. Tuy nhiên, khi tình hình dịch ổn định, xu hướng BĐS núi hứa hẹn có nhiều cơ hội trở thành kênh trú ẩn an toàn trước các biến động kinh tế.

Làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, đã và đang gây ra những tác động tiêu cực lên thị trường BĐS. Vậy, theo ông, khi dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường này có cơ hội bứt phá, bù đắp lại những tổn thất hay không?

- Tiêm vaccine là “chìa khóa vàng” để kiểm soát được dịch bệnh, từ đó tiến tới mục tiêu chấm dứt dịch Covid-19. Tuy nhiên, để tạo ra được miễn dịch cộng đồng, ước tính cần khoảng 70% - 80% dân số cả nước được tiêm vaccine đầy đủ hai mũi. Vì vậy, theo tôi dự đoán sớm nhất cũng phải cuối tháng 11/2021, khi đời sống người chuyển sang trạng thái bình thường mới, thì thị trường BĐS mới có cơ hội phục hồi.

Thời điểm cuối năm, dù dịch Covid-19 được kiểm soát cũng rất khó để thị trường BĐS có cơ hội bứt phá vì tâm lý người dân sau 1 thời gian dài giãn cách sẽ có xu hướng giải tỏa tinh thần, mua sắm và du lịch nhiều hơn. Còn các doanh nghiệp sẽ tập trung vốn đẩy mạnh sản xuất để hoàn thành mục tiêu của những tháng cuối năm. Đặc biệt, cần phải lưu ý là ngay sau dịch, lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể tăng đột biến, nguyên nhân là vì giãn cách kéo dài khiến cho việc công chứng khó khăn, đây là lượng giao dịch BĐS được tích lũy từ trước thời điểm thực hiện Chỉ thị 16.

Thị trường BĐS “thoi thóp” vì ảnh hưởng dịch Covid-19, trong khi nhiều nhà đầu tư tháo chạy, thì lại có một bộ phận tranh thủ gom hàng chờ đợt “sóng” mới. Theo ông, đây có phải là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư “bắt đáy” hay không?

- Thực tế, tâm lý “bắt đáy” đã xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường BĐS đình trệ trước làn sóng Covid-19 từ tháng 2, nhưng diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm mà còn tăng. Vì vậy, để dò đáy của thị trường lúc này là bài toán hóc búa. Tốt nhất nhà đầu tư nên chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng, lúc đó mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Tuy nhiên, tùy phân khúc, tùy sản phẩm mà nhà đầu tư cần tham khảo, nghiên cứu và tính toán phù hợp với tài chính cũng như cơ hội.

Theo ông, phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường sau dịch Covid-19?

- Dù chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, thị trường BĐS vẫn có những “điểm sáng” nhất định.

Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ, vì dịch bệnh Covid-19 kéo dài, thị trường yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh.

Với phân khúc BĐS công nghiệp, trong năm 2020 và đầu 2021 phân khúc này đã có những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên làn sóng Covid-19 kéo dài, nếu Việt Nam không sớm kiểm soát được tình hình để các doanh nghiệp quay lại sản xuất thì có thể các doanh nghiệp FDI sẽ rút bớt vốn ra khỏi thị trường, Như vậy phân khúc BĐS công nghiệp và đất nền hoặc nhà ở cạnh khu công nghiệp sẽ có giai đoạn chững lại sau 1 thời gian tăng giá mạnh.

Đặc biệt, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sắp tới sẽ có 2 chiều hướng đối lập nhau. Chiều hướng thứ nhất là đối với BĐS nghỉ dưỡng biển sẽ gặp khó khăn vì số lượng cung rất lớn trong những năm gần đây, trong khi lượng khách du lịch nước ngoài chủ đạo lại sụt giảm nghiêm trọng trong gần 2 năm 2020, 2021. Lượng khách du lịch nội địa không đủ bù đắp được khoảng trống thị trường này dù giá phòng đã giảm kịch sàn. Hơn nữa, nhiều khách sạn đóng cửa suốt thời gian vừa rồi nên chất lượng cơ sở vật chất cũng bị xuống cấp đáng kể, lãi ngân hàng vẫn phải trả nên cần phải có 1 thời gian dài mới có thể phục hồi. Đặc biệt là với dòng sản phẩm Condotel gần như mất hoàn toàn tính thanh khoản do đặc tính pháp lý chưa đảm bảo.

Chiều hướng thứ hai thì ngược lại hoàn toàn đó là xu hướng nghỉ dưỡng núi. Trước đây thị trường này thu hút được lượng khách nội địa với tỷ trọng lớn hơn so với lượng khách ngoại quốc, do đó trong giai đoạn gần 2 năm qua khi xuất hiện dịch Covid-19 thì ko bị ảnh hưởng quá nhiều như BĐS nghỉ dưỡng biển. Như đợt nghỉ lễ cao điểm 30/4 và 1/5 vừa qua có thể thấy các điểm du lịch biển chỉ đạt công suất phòng khoảng 50 - 70% tùy khu vực với giá phòng khuyến mãi giảm kịch sàn nhưng công suất phòng ở mảng BĐS núi như ở Sapa, Lào Cai hay Đà Lạt (Lâm Đồng) luôn trong tình trạng “cháy phòng” cho thuê.

Dịch Covid-19 bùng phát và kéo dài khiến người dân cả nước quan tâm và chú trọng đến sức khoẻ, xu hướng tìm đến BĐS núi, với thiên nhiên trong lành, hứa hẹn sẽ là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư sau dịch.

Thêm vào đó dịch Covid-19 lại kích hoạt thêm nhu cầu tiềm tàng rất lớn của người dân đó là nhu cầu Second Home - Ngôi nhà thứ 2 vừa phục vụ nghỉ dưỡng cho gia đình, vừa đầu tư trung dài hạn và cất trữ tài sản. Xu hướng Work From Home cộng hưởng với xu hướng tìm kiếm không gian sống xanh trong lành khí hậu mát mẻ tăng cường trải nghiệm cuộc sống gia đình đang trở thành xu thế nổi bật trong tổng thể bức tranh thị trường BĐS trong thời gian tới!

Yếu tố nào là quan trọng nhất với nhà đầu trong bối cảnh hiện nay, thưa ông?

- Không nhất thiết là trong hay sau dịch Covid-19, để đầu tư BĐS thành công, bất cứ thời điểm nào, giai đoạn nào, nhà đầu tư cũng phải đặt yếu tố an toàn lên trên hết.

Tính pháp lý rõ ràng là điều kiện tiên quyết giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro trong giao dịch BĐS. Vì thế, bài học kinh nghiệm là với bất kỳ loại BĐS nào, cần chọn lựa, xem xét giấy tờ sở hữu, sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch để tránh rủi ro và thiệt hại. Đặc biệt, khi chọn được đơn vị phát triển uy tín sẽ giúp đảm bảo sự an toàn và tính thanh khoản cho sản phẩm BĐS.

Nhà đầu tư cần lưu ý, không phải BĐS nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt là trong ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn ngân hàng) để đa dạng hóa danh mục đầu tư và mua thêm BĐS cũng tránh được tình trạng mất chỗ, giảm giá trị, cải thiện vốn...

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!