#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Phân khúc chung cư: "Kịch bản" bất thường đang viết lại thị trường?

Thị trường chung cư đang trình diễn những nghịch lý khó giải thích: giá sơ cấp leo thang trong khi thứ cấp lại "hạ nhiệt", một diễn biến bất thường đặt ra dấu hỏi lớn về các quy luật cung - cầu truyền thống và sự bền vững của thị trường.

Thị trường chung cư: Bức tranh "méo mó" của cung – cầu và nghịch lý giá cả

Báo cáo quý I của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy phân khúc chung cư vẫn là trụ cột của nguồn cung nhà ở, chiếm hơn 69% tổng lượng mở bán. Tuy nhiên, cơ cấu bên trong lại bộc lộ sự lệch pha nghiêm trọng: căn hộ cao cấp và hạng sang ngày càng áp đảo, trong khi nhà ở thương mại giá phải chăng – vốn phục vụ nhu cầu thực của người dân thu nhập trung bình – gần như vắng bóng hoàn toàn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: cấu trúc nguồn cung đang thiên lệch nghiêm trọng, khi thị trường chỉ ưu ái nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn hoặc nhà đầu tư, trong khi đại đa số người dân – những người cần một chốn an cư thực sự – lại bị bỏ rơi khỏi cuộc chơi. Theo tính toán, để sở hữu một căn hộ trung bình tại Hà Nội, một hộ gia đình cần mức thu nhập cao gấp 2,3 đến 10 lần mức thực tế – một rào cản gần như không thể vượt qua với người thu nhập trung bình.

Giá sơ cấp tăng, giá thứ cấp lao dốc: Một thị trường hai chiều

Bức tranh giá cả trên thị trường chung cư cũng không kém phần kỳ lạ. Theo Savills, quý vừa qua ghi nhận sự vênh giá rõ rệt giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp. Giá bán từ chủ đầu tư trung bình đạt 79 triệu đồng/m², trong khi căn hộ đã qua sử dụng trên thị trường thứ cấp chỉ đạt khoảng 60 triệu đồng/m² – chênh lệch hơn 19 triệu đồng/m².

Khảo sát tại hơn 400 dự án ở Hà Nội cho thấy gần một nửa đang chứng kiến giá thứ cấp đi xuống. Đặc biệt, sự chênh lệch này càng rõ rệt ở phân khúc cao cấp – nơi nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị với mức giá bị đẩy lên cao do chi phí đầu vào, kỳ vọng lợi nhuận và chiến lược định vị sản phẩm.

Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp giảm phản ánh thực tế nhà đầu tư bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, khi người mua chuyển hướng sang thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, dù giá đã giảm, thị trường vẫn chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt làn sóng giao dịch mạnh mẽ – cho thấy trạng thái trầm lắng vẫn tiếp diễn. Dự báo, giá thứ cấp sẽ còn giảm thêm trong thời gian tới để thu hẹp khoảng cách với nhu cầu thực.

Giá bán tăng mạnh, giá thuê ì ạch: Lợi nhuận đầu tư "bốc hơi"

Một nghịch lý khác đang ngày càng rõ rệt: giá bán chung cư tăng vọt trong khi giá thuê gần như giậm chân tại chỗ. Theo VARS, dù giá thuê căn hộ đã tăng khoảng 10–20%/năm, mức này vẫn quá thấp so với đà tăng giá bán, vốn có nơi đã nhảy vọt 60–90%, thậm chí gấp đôi trong cùng kỳ. Hệ quả là tỷ suất sinh lời từ cho thuê giảm mạnh, thậm chí thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia bất động sản – cảnh báo: hiện tượng này là biểu hiện rõ nét của bong bóng đầu cơ. Khi giá bán tăng phi mã mà giá thuê không theo kịp, thị trường dễ rơi vào trạng thái mất cân bằng, và sẽ “xì hơi” nếu tín dụng bị siết hoặc nhu cầu thuê sụt giảm.

Minh hoạ cho điều này, ông Tuấn đưa ra trường hợp một căn hộ tại Hà Nội có giá bán tăng gần 60% trong một năm, trong khi giá thuê chỉ nhích nhẹ 4%, khiến tỷ suất lợi nhuận tụt xuống còn 2,6%/năm. Ở ngưỡng này, việc đầu tư cho thuê không còn hiệu quả so với các kênh khác như vàng, chứng khoán, hay thậm chí là gửi ngân hàng. Với những căn hộ có giá mua cao nhưng lợi nhuận cho thuê thấp, ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc thoái vốn.