Phân khúc cao cấp liệu có 'chiếm sóng' thị trường bất động sản năm 2021

Báo cáo cuối năm 2020 của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) đang chênh lệch phân khúc nhà ở chung cư ở đô thị, khi phân khúc cao cấp chiếm phần lớn, phân khúc bình dân đang ngày một thiếu vắng trên thị trường. Liệu điều này có còn xảy ra trong năm nay?

Theo báo cáo này, tại thị trường chung cư Hà Nội năm 2020, lượng cung cao cấp chiếm 30,8%, bình dân 12,5%, trung cấp 56,7%. Lượng giao dịch căn hộ cao cấp đạt 14,6%, bình dân đạt 29,1% và trung cấp 56,3%.

Cao cấp lấn lướt

Căn hộ vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo. Trong đó chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp. Căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỉ trọng thấp. Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Do đó, hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m².

Tại TP. HCM, lượng cung phân khúc chung cư cao cấp chiếm 65,7%, trung cấp – bình dân chỉ chiếm 43,3%. Lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm 68,1%, trung cấp – bình dân đạt 31,9%.

Đáng chú ý, đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng khẳng định, trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đó đều bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

“Sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của Dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS”, Hội Môi giới BĐS chỉ rõ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cũng nhìn nhận, thị trường có sự lệch pha tại TP.HCM, phân khúc cao cấp chiếm tới 70%, trong khi phân khúc bình dân, vừa túi tiền lại ít. Trên thực tế, đáng ra phân khúc bình dân, giá rẻ phải chiếm tỷ trọng lớn hơn vì nhu cầu thực lớn hơn.

“Có chuyên gia nhận định 2021 là năm của phân khúc cao cấp, điều này đúng nhưng chưa đủ. Vì lượng cung phân khúc cao cấp đang lớn nên năm 2021 lượng sản phẩm tung ra thị trường vẫn lớn. Sở dĩ nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp vì phân khúc này giúp làm thương hiệu rất nhanh. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần tăng phân khúc bình dân để đáp ứng nhu cầu thị trường”, ông Châu nói.

Giải pháp cân đối chênh lệch

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn, đánh giá, thực tế có sự chênh lệch giữa các phân khúc, phân khúc bình dân nhu cầu lớn nhưng nguồn cung rất ít.

Lý giải vấn đề này, ông Quốc Anh cho rằng, xây dựng nhà bình dân các chủ đầu tư họ rất cân nhắc, vì điều này tác động đến thương hiệu của họ. Cùng trên một khu đất, họ xây dựng dự án trung-cao cấp tốt hơn xây dựng một dự án nhà ở xã hội. Hơn nữa, phân khúc cao cấp có một tệp khách hàng riêng. Nên khó có thể nói được năm 2021 là năm của phân khúc cao cấp lên ngôi.

“Chính phủ cần thúc đẩy các doanh nghiệp làm nhà bình dân. Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi hơn nữa để các chủ đầu tư quay trở lại xây dựng căn hộ bình dân đáp ứng phần đông nhu cầu của người ở”, ông Quốc Anh nói.

Trả lời báo chí về chênh lệch phân khúc chung cư, ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, hiện phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% nhu cầu về nhà ở, còn giá cao chỉ chiếm 20%. Thế nhưng, phân khúc có nhu cầu cao này lại gần như đang bỏ ngỏ.

Xét về thực tiễn, thời gian qua nhiều biện pháp đã được Chính phủ, bộ ngành và địa phương đưa ra nhưng đến nay, việc phát triển nhà ở giá thấp vẫn chưa phát huy hiệu quả như mong muốn.

Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2. Với nhiều cơ chế đột phá như giảm thuế, giảm tiền sử dụng đất dự án, cắt bớt thủ tục thực hiện dự án...

Tuy nhiên, nhà thương mại giá thấp cũng đang “vướng Luật”. Hiện trong Luật Nhà ở chưa có loại hình nhà ở thương mại giá thấp. Những chính sách khác như về sử dụng đất, thuế… lại cũng liên quan đến một số luật khác. Nếu các luật đó không sửa thì chính sách về nhà ở thương mại giá thấp cũng không thể thực hiện được.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thông tin, Bộ Xây dựng sẽ lựa chọn theo hai hướng: Thứ nhất, xử lý ngay những vấn đề còn tồn tại trong thẩm quyền quyết định. Thứ hai, liên quan đến các luật hiện hành, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo lên Chính phủ và đề xuất báo cáo với UBTV Quốc hội để quyết định thì mới có yếu tố pháp lý thực hiện.

Như vậy có thể thấy, với những giải pháp quyết liệt để cân đối sự chênh lệch giữa các phân khúc chung cư của Bộ Xây dựng, sắp tới nguồn chung sẽ được điều chỉnh, điều này cũng đồng nghĩa với việc khó có chuyện phân khúc chung cư cao cấp sẽ chủ đạo, dẫn dắt thị trường.