Phân khúc bất động sản nào sẽ chiếm sóng thị trường dịp cuối năm?

Dịp cuối năm, thường được xem là thời điểm sôi động của thị trường bất động sản, do đó, bên cạnh việc chủ đầu tư tung ra các sản phẩm, dự án mới, thì không ít nhà đầu tư bất động sản cũng đang băn khoăn nên lựa chọn phân khúc nào an toàn và có khả năng sinh lời cao để xuống tiền.

Thị trường chuyển biến tích cực

Mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, nhưng thị trường bất động sản vẫn được xem là “bến đổ” an toàn cho các nhà đầu tư, khi việc “mở cửa” lại nền kinh tế đã mang đến nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường này.

Hiện các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản cũng đã và đang tập trung đẩy mạnh các dự án để “vực dậy” thị trường sau thời gian dài giãn cách, bên cạnh việc chủ đầu tư ra mắt các dự án, thì không ít nhà đầu tư bất động sản cũng đang băn khoăn lựa chọn phân khúc nào là an toàn và có khả năng sinh lời cao để xuống tiền, đặc biệt là dịp cuối năm, được xem là thời điểm sôi động nhất của thị trường.

Báo cáo của DKRA Việt Nam về diễn biến của thị trường bất động sản TP.HCM và các vùng phụ cận trong tháng 10/2021 vừa công bố mới đây cho thấy, ở phân khúc đất nền, trong tháng, toàn thị trường có 9 dự án mở bán (4 dự án mới – 5 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), nguồn cung đạt 649 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ 2020 (535 sản phẩm) và tăng 6,8 lần so với tháng 9. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 36% (233 sản phẩm), bằng 65% so với cùng kỳ năm trước (359 sản phẩm), tăng hơn 10 lần so với tháng trước.

Đáng chú ý, trong tháng 10/2021, TP.HCM có 1 dự án đất nền được mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền, với tỷ lệ tiêu thụ đạt 8%. Đây cũng là lần đầu phân khúc này xuất hiện nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM sau chuỗi thời gian dài vắng bóng.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ tại TP.HCM và tỉnh giáp ranh, ghi nhận có 8 dự án mở bán (2 dự án mới và 6 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường khoảng 784 căn, tăng 34% so với tháng trước (587 căn) nhưng chỉ bằng 37% so với cùng kỳ tháng 10/2020 (2.116 căn).

Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 49% (khoảng 383 căn), giảm 4% so với tháng 9 (401 căn), bằng 26% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm trước (1.448 căn). Nguyên nhân do sức cầu chung toàn thị ở mức khá thấp, nhất là thị trường Bình Dương.

DKRA Việt Nam cho biết, mặc dù lệnh giãn cách dần được nới lỏng ở hầu hết các địa phương nhưng hình thức mở bán online vẫn tiếp tục là hình thức chủ đạo được các sàn môi giới áp dụng trong tháng nhằm đảm bảo an toàn cho người mua cũng như tuân thủ các quy định phòng chống dịch.

Còn tại thị trường TP.HCM, phân khúc căn hộ trong tháng 10/2021 ghi nhận 5 dự án mở bán (trong đó, có 2 dự án mở bán mới) với khoảng 371 căn, tăng nhẹ 4% so với tháng trước (357 căn), nhưng chỉ bằng 21% so với cùng kỳ tháng 10/2020 (1.788 căn).

Ông Lê Tạo, Tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển Hạ tầng và BĐS Tạo Tín Phát nhìn nhận, hậu COVID-19 lần 4, nhu cầu quan tâm tìm mua nhà phố, đất nền tại các vùng phụ cận đang tăng lên. Làn sóng bỏ phố về vườn và xu hướng ngôi nhà thứ hai đang bùng nổ, tiếp sức cho các dự án vùng ven tăng trưởng và thu hút nhiều người quan tâm.

Theo ông Tạo, dòng sản phẩm nhà phố, đất nền có giá từ 1 đến 2 tỷ đồng trong phạm vi cách TP.HCM tầm 200-300 km sẽ là sản phẩm được săn tìm nhiều và phục hồi giao dịch nhanh sau dịch.

“Đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Có thể không sôi động như giai đoạn đầu năm 2021 nhưng vẫn sẽ có lượng giao dịch đáng kể, đặc biệt tại các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm”, ông Lê Tạo nhấn mạnh.

Ngoài ra, nhà phố, nhà riêng hiện đã bắt đầu phục hồi việc kinh doanh mua bán các mặt bằng tại TP.HCM, đây là phân khúc hướng đến nhu cầu thực và nguồn cung khan hiếm, vì vậy sẽ phục hồi khi dịch bệnh được kiểm soát tốt. Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu tích cực do hoạt động du lịch vẫn chưa thể tái khởi động mạnh cho đến hết năm 2021, ngoại trừ một vài địa phương có kế hoạch áp dụng hộ chiếu xanh.

Đất nền, căn hộ: Hai phân khúc 'chiếm sóng' thị trường

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng, dù chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, thị trường bất động sản vẫn có những “điểm sáng” nhất định, trong đó, "Vua" của các phân khúc vẫn là đất nền, bởi có tính thanh khoản cao và giá trị khá thấp, dễ đầu tư, nên được khách hàng chú ý nhiều.

Về dài hạn, bất động sản công nghiệp là một trong những phân khúc đầy tiềm năng, nhưng để thật sự phát triển bức tốc thì trong giai đoạn hiện nay vẫn chưa phải là thời điểm.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding.

Tiếp đó là phân khúc căn hộ, đặc biệt là các dự án ở vùng ven TP.HCM có mức giá phù hợp, bởi đây là phân khúc không chỉ mua nhà ở thực, mà còn mua để đầu tư nên sẽ rất thu hút khách hàng.

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, ông Hậu đánh giá, ở thời điểm trước đó, khi xảy ra tình trạng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã có làn sóng dịch chuyển về bất động sản công nghiệp, tuy nhiên, trong thời gian gần đây phân khúc này vẫn chưa có sự đột phá rõ rệt, nhưng về dài hạn đây vẫn là phân khúc tiềm năng, đặc biệt là những khu vực có quỹ rất rộng và mức giá thấp.

Trong khi đó, ở góc độ chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia kinh tế cho rằng, ở thời điểm hiện tại tình hình dịch bệnh COVID-19 vẫn chưa thật sự ổn định, do đó, thị trường bất động sản từ đây đến cuối năm vẫn chưa có gì mang tính đột phá, tuy nhiên, đối với những người có tài sản tích lũy có thể mua nhà để ở hoặc mua để đầu tư, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc nhà ở, căn hộ.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, việc rót tiền vào phân khúc nhà ở đối với những người đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ cần phải có xự cân nhắc khi xuống tiền, bởi đây không phải thời điểm hợp lý để đầu tư khi dịch bệnh vẫn là một thách thức lớn. Còn đối với những nhà đầu tư có tiền nhà rỗi, tiền gửi ngân hàng thì việc đầu tư vào phân khúc nhà ở biến thành tài sản tích lũy thay vì gửi ngân hàng chịu lãi sẽ rất phù hợp.

Hiện nguồn cung trên thị trường, đặc biệt là tại TP.HCM các dự án nhà ở khá hạn chế nên mức giá cao hơn nhiều so với các khu vực vùng ven, do đó, tùy theo năng lực tài chính cũng như kỳ vọng của nhà đầu tư mà lựa chọn cho mình các sản phẩm nhà ở phù hợp.

TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia kinh tế

Bên cạnh đó, đề cập đến phân khúc đất nền, Chuyên gia kinh tế - TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, đây là phân khúc có thể đầu tư được nhưng cần thời gian, tuy nhiên không nên chạy theo "sốt đất", các dự án phân lô bán nền không rõ ràng, hay các khu đất dự án vẫn chưa được xác nhận quy hoạch,... mà nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ những dự án của các chủ đầu tư uy tín để tránh gặp những rủi ro.

Đặc biệt, dự báo về thị trường bất động sản quý IV/2021, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) - DKRA Việt Nam cho rằng, nguồn cung mới và sức mua về cơ bản sẽ tích cực hơn quý III, không chỉ ở TP.HCM mà cả các địa phương lân cận khác.

Trong quý IV/2021, giao dịch trên thị trường khó có thể tăng mạnh mà vẫn ổn định như quý III. Đặc biệt, áp lực tăng giá có thể xảy ra bởi nhiều lý do tác động như: Chi phí đầu vào, áp lực lạm phát,… nhưng chủ đầu tư cũng sẽ tăng cường các chính sách bán hàng như kéo dài thời gian thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,… để hấp dẫn người mua. Một số phân khúc dự án sẽ có chiến lược tăng giá tuỳ theo thế mạnh của mình.

Cụ thể, nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ có thể sẽ tăng nhẹ trong quý IV tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút so với quý II, III (khoảng 4000 căn hộ). Sức mua chung trong quý IV, về cơ bản sẽ diễn biến tương tự hoặc tăng nhẹ so với quý III, nhưng vẫn suy giảm so với quý I hoặc cùng kỳ năm 2020. Nguyên nhân do người mua bị ảnh hưởng về thu nhập, một số khác cũng đang thận trọng quan sát.

“Ngoài ra, thị trường thứ cấp chưa tích cực và việc này cũng tác động đến sức mua của thị trường sơ cấp. Điểm sáng của quý IV/2021 vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá/bảo toàn giá trị tài sản”, ông Hoàng cho hay.

Đối với phân khúc đất nền ở các tỉnh giáp ranh, đại diện của DKRA Việt Nam dự báo, phân khúc này sẽ vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Mặc dù không sôi động như giai đoạn đầu năm 2021 nhưng vẫn sẽ có lượng giao dịch đáng kể, đặc biệt tại các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.