Phân khúc bất động sản nào có nguy cơ giảm giá mạnh nếu dịch COVID kéo dài?

Thời gian qua, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, đặc biệt là đợt dịch thứ 4, đã khiến thị trường bất động sản có sự biến động nhất định giữa cung - cầu đối với các phân khúc. Bên cạnh những phân khúc có sự tăng trưởng khả quan thì cũng có những phân khúc đang đứng trước nguy cơ bị rớt giá mạnh.

Ba phân khúc có nguy cơ giảm giá

Theo báo cáo của một số đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như: DKRA Việt Nam, CBRE Việt Nam, JLL Việt Nam,… trong nửa đầu năm 2021, đa số các phân khúc đều có sự tăng trưởng khả quan, nhưng đối với phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền là dấu hiệu giảm do ảnh hưởng bởi đợt dịch COVID-19. Tuy nhiên, đợt dịch thứ 4 bùng phát từ cuối tháng 5 và kéo dài đến nay, tại các báo cáo gần đây nhất ghi nhận có 3 phân khúc bất động sản đã có dấu hiệu giảm trên thị trường đó là nhà phố, biệt thự; bất động sản nghỉ dưỡng; và đất nền.

Như báo cáo thị trường bất động sản tháng 7/2021 của DKRA Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong tháng 7/2021, phân khúc nhà phố biệt thự tại TP.HCM không ghi nhận dự án nào mở bán.

Theo DKRA Việt Nam, tình hình dịch bệnh bùng phát mạnh tại TP.HCM đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, dẫn đến nhiều chủ đầu tư đã phải thay đổi kế hoạch, thời gian bán hàng để phù hợp với lệnh giãn cách xã hội của thành phố. Bên cạnh đó, giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động và tiếp tục xu hướng giảm do ảnh hưởng của việc tái bùng phát dịch bệnh.

Trong khi đó, nhận định về thị trường nhà phố, ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia bất động sản, cho biết, những sản phẩm bất động sản có giá trên 20 tỷ đồng trên thị trường hiện đang được rao bán với mức giá giảm khoảng 5-7%.

“Dù dòng sản phẩm nhà liền thổ chưa có hiện tượng ‘cắt lỗ’ mà chỉ có hiện tượng giảm giá/giảm kỳ vọng lợi nhuận để ra hàng. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài thêm 4-5 tháng nữa, lúc đó mới có chuyện bán ‘cắt lỗ’ trên thị trường”, ông Trần Khánh Quang dự báo.

Đáng chú ý, một trong những phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất do tác động của dịch COVID-19 thời gian qua chính là bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó, nhà phố/shophouse biển trong tháng 7/2021 chỉ có 1 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 26 căn, bằng 11% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 4%, bằng 3% so với tháng 6/2021.

DKRA Việt Nam cho biết, nhiều dự án nhà phố/shophouse biển đã phải tạm ngừng triển khai, thậm chí khóa giỏ hàng do dịch bệnh bùng phát khiến nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng sụt giảm mạnh so với tháng trước.

Tương tự với condotel, trong tháng 7 cũng không ghi nhận dự án nào được mới mở bán, do ảnh hưởng của dịch bệnh khiến thị trường rơi vào trạng thái “trầm lắng”, nhiều chủ đầu tư phải khóa giỏ hàng, điều chỉnh chính sách bán hàng cho phù hợp khiến nguồn cung mới khan hiếm.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng thị trường condotel gặp khó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó, có nguyên nhân ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng, khiến hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa đã ảnh hưởng một phần đến phân khúc này.

Bên cạnh đó, chính sách của chính quyền địa phương cũng như cơ quan chức năng nói chung liên quan đến loại hình căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng chưa có thay đổi gì đáng kể. Đặc biệt là vấn đề về pháp lý khiến nhiều dự án thuộc phân khúc này tại các địa phương đang gặp phải vướng mắc nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.

“Chính những hạn chế như trên đã khiến bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào phân khúc này”, ông Đính nói.

Một phân khúc nữa có nguy cơ giảm giá nếu dịch COVID-19 kéo dài đó là đất nền, nếu từ đầu năm nhiều chuyên gia bất động sản dự báo đất nền sẽ vẫn là kênh đầu tư sinh lời cho năm 2021 thì đến thời điểm hiện tại phân khúc này lại không được như kỳ vọng.

Đơn cử, sau những cơn “sốt đất” diễn ra vào đầu quý I/2021 thì thị trường đã có sự “nguội lạnh” nhanh chóng, đặc biệt, từ thời điểm dịch COVID-19 lần thứ 4 bùng phát, khi thị trường bất động sản càng trở nên khó khăn hơn đã ảnh hưởng không nhỏ đến phân khúc đất nền, nhiều nhà đầu tư gom đất trước đó đã có dấu hiệu bán “cắt lỗ” vì không thể cầm cự, giá đất một số khu vực cũng theo đó giảm nhẹ.

Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, nếu dịch COVID-19 kéo dài, sẽ khiến các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn, đặc biệt là áp lực về tài chính, dẫn đến tình trạng bán “cắt lỗ”, thậm chí bán dưới giá vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn.

Nhiều kỳ vọng cho thị trường bất động sản hậu COVID

Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản đã và đang gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Trước tình hình này, không ít nhà đầu tư và chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn trong các quyết định về đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát tốt, cùng với những chính sách mới có hiệu lực, nhất là đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, kinh tế vĩ mô ổn định sẽ mở ra nhiều cơ hội cho lĩnh vực bất động sản phát triển bùng nổ trong thời gian tới.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, năm 2020, Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt nên thị trường có sức bật nhất định. Sang đầu năm 2021 có đợt dịch ngắn nhưng kiểm soát tốt, nên thị trường có một đợt “sốt đất” nền hồi tháng 3, tháng 4.

Tuy nhiên, nếu đợt dịch thứ 4 này trở nên nghiêm trọng và kéo dài hơn dự kiến, nhất là ở các tỉnh miền Nam sẽ là yếu tố bất khả kháng, buộc tất cả các doanh nghiệp bất động sản gần như dừng hoạt động.

​“Bất động sản sẽ vẫn là nơi trú ẩn tài sản vừa bảo đảm tính an toàn và sinh lời trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế cho các nhà đầu tư và điều này cũng đã thể hiện rất rõ trong thời gian qua khi so sánh mức độ ưu tiên đầu tư giữa bất động và các kênh khác”. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Việt Nam

“Với tình hình dịch bệnh hiện nay, nhiều khả năng đến quý IV/2021, doanh nghiệp mới có thể hoạt động trở lại và thị trường bất động sản sẽ cơ bản dần phục hồi. Hiện chúng tôi cũng đang trong tâm thế cố gắng duy trì bộ máy hoạt động và chuẩn bị cho quý IV tới khi dịch bệnh được kiểm soát", bà Hương chia sẻ.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Việt Nam cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn chịu ảnh hưởng của COVID-19, việc này tạo ra sự phát triển không đồng đều tại các địa phương, phân khúc bất động sản và dự án.

Theo bà Hằng, khi dịch COVID-19 được kiểm soát tốt, các địa phương có thể thu hút không chỉ đầu tư nội tỉnh mà còn các nhà đầu tư từ các địa phương khác cũng như quốc tế. Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng cũng như các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế sẽ vẫn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Trong khi đó, đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu trong thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cho rằng: “Mỗi nhà đầu tư sẽ có nhu cầu, kỳ vọng khác nhau, điều kiện tài chính khác nhau, dù ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc vấn đề về pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính khi quyết định đầu tư”.