Phân hóa bất động sản nhà ở: Điểm mặt những con số "biết nói"

Kết quả kinh doanh quý sau quý của các doanh nghiệp bất động sản đang cho thấy dấu hiệu hồi phục – cả ở nhóm đầu tàu lẫn doanh nghiệp quy mô nhỏ. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tưởng như khởi sắc ấy là một sự thật ít ai muốn nhắc: tăng trưởng đang phụ thuộc nặng nề vào một vài đại dự án của một số chủ đầu tư lớn, cùng việc ghi nhận doanh thu từ các dự án cũ đã bán ra từ những năm trước. Các dự án mở bán mới – thước đo sức sống thật của thị trường – vẫn vắng bóng trên bản đồ tăng trưởng.

Báo cáo cập nhật ngành bất động sản của WiGroup hé lộ một tín hiệu tưởng như tích cực: kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đang trên đà phục hồi, với đà tăng lan tỏa ở cả nhóm doanh nghiệp lớn và nhỏ từ quý III/2024. Tuy nhiên, đằng sau lớp sơn bóng ấy là một thực tế ít được nhắc đến – tăng trưởng đang được "cấy ghép" từ những dự án cũ và sự bứt phá đơn độc của nhóm họ Vin, thay vì phản ánh một chu kỳ hồi sinh bền vững trên toàn thị trường.

Phần lớn đà phục hồi đến từ hoạt động bàn giao các dự án đã bán từ trước, chứ không xuất phát từ nguồn cung mới. Dấu hiệu rõ ràng nhất là sự sụt giảm trong khoản mục “người mua trả tiền trước” – chỉ số cho thấy thị trường sơ cấp đang thiếu hụt lực cầu thực sự.

Riêng trong phân khúc bất động sản dân cư, doanh thu còn giảm so với các quý trước nếu loại trừ yếu tố kỹ thuật. Trường hợp Vingroup chuyển nhượng một phần dự án Vinhomes Global Gate cho VEF thay vì hạch toán vào Vinhomes đã khiến con số doanh thu chung của ngành thêm phần “ảo tưởng”. Nếu tính thêm khoản này, bức tranh kết quả kinh doanh sẽ đạt đỉnh trong nhiều năm – nhưng đó là đỉnh không mang tính đại diện.

Ngay cả khi loại trừ họ Vin, các doanh nghiệp còn lại vẫn ghi nhận tăng trưởng doanh thu trên 50% trong 4 quý gần nhất. Đáng chú ý, tỷ lệ doanh nghiệp có lợi nhuận dương cũng gia tăng, cho thấy đà phục hồi mang tính lan tỏa nhất định từ quý III/2024.

Dẫu vậy, độ phân hóa trong ngành ngày càng rõ nét. Nhóm doanh nghiệp lớn (vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng) đang phục hồi mạnh mẽ hơn nhờ bàn giao hàng loạt dự án quy mô lớn như Vinhomes Vũ Yên, Akari giai đoạn 2, Cần Thơ Central Lake, Bắc Hà Thanh… Trong khi đó, phần còn lại của thị trường vẫn chật vật dưới lớp bụi của những dự án trì trệ hoặc “trùm mền” vì thiếu vốn.

Bà Nguyễn Thị Triều – Phó Tổng Giám đốc Khối Ngân hàng Đầu tư & Quản trị Nguồn vốn của OCBS – thừa nhận con số tăng trưởng gần đây một phần đến từ mức nền quá thấp giai đoạn 2022–2024, khi thị trường tê liệt do khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp mà bất động sản là "tâm chấn".

Bên cạnh đó, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc thường phụ thuộc vào tiến độ bàn giao. Quý I/2025 ghi nhận hàng loạt điểm rơi từ các dự án lớn như của Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, khiến bức tranh lợi nhuận sáng lên trong ngắn hạn.

Một yếu tố không thể bỏ qua là làn sóng tái cấu trúc đang diễn ra âm thầm nhưng dữ dội. Nhiều doanh nghiệp không đủ lực triển khai dự án đã phải chuyển nhượng lại cho đối tác hoặc hạch toán vào doanh thu tài chính, thay vì ghi nhận từ hoạt động cốt lõi. Đây là con dao hai lưỡi: vừa giúp duy trì dòng tiền ngắn hạn, vừa tiềm ẩn rủi ro thiếu hụt tài sản tạo lợi nhuận trong tương lai.

CBRE trong một báo cáo song song đã chỉ ra sự phân cực ngày càng gay gắt giữa hai miền. Hà Nội – nơi tập trung loạt dự án quy mô lớn như Smart City, Ocean Park, Global Gate – đang dẫn đầu nguồn cung mới. Trong khi đó, thị trường phía Nam – vốn là địa bàn chính của các doanh nghiệp niêm yết – lại rơi vào trạng thái ảm đạm, trái ngược hoàn toàn với bức tranh trên báo cáo tài chính.

Nếu nhìn lại giai đoạn 2020–2025, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành ba pha rõ rệt:

Giai đoạn 1: Trước quý II/2022 – bùng nổ mở rộng dự án nhờ lãi suất thấp và sự buông lỏng trong kiểm soát phát hành trái phiếu.

Giai đoạn 2: Hơn một năm sau đó – thị trường rơi vào tê liệt do siết tín dụng và trái phiếu, hoạt động triển khai gần như dừng lại.

Giai đoạn 3: Từ cuối 2023 – nhờ hạ lãi suất và nới lỏng phát hành trái phiếu, doanh nghiệp có vốn bàn giao các dự án cũ, nhưng không tạo ra nguồn cung mới thực sự.

Trong giai đoạn hiện tại, doanh số bán hàng mới ít, trong khi doanh thu tăng lại chủ yếu đến từ những hợp đồng bán buôn trước đây. Việc “người mua trả tiền trước” giảm chính là chỉ dấu cho thấy thị trường đang “ăn mòn” quá khứ.

Hệ quả là một sự nghịch pha đáng lo ngại: doanh thu hồi phục nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lại suy yếu. Doanh nghiệp phải dựa vào thu hồi công nợ cũ, thậm chí dùng đòn bẩy tài chính hoặc các khoản thu ngoài hoạt động cốt lõi để bù đắp. Điều này đẩy ngành vào thế rủi ro kép: thiếu nguồn lực triển khai dự án mới và mất đi động năng tăng trưởng dài hạn.