Phá vỡ định giá: Chung cư "ngang hàng" liền kề, biệt thự

Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội đã tiệm cận hoặc vượt giá nhà liền kề, biệt thự, nhưng thị trường lại đối mặt với tình trạng thanh khoản yếu và rủi ro do nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc siêu sang, không phù hợp đại đa số người mua. Xu hướng này báo hiệu sự mất cân bằng nghiêm trọng và thách thức bền vững cho thị trường bất động sản.

Một số chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện được rao bán với mức giá chạm ngưỡng 150-300 triệu đồng/m², sánh ngang, thậm chí vượt mặt nhà liền kề và biệt thự. Tuy nhiên, theo chuyên gia, áp lực thanh khoản và biên lợi nhuận ngày càng trở thành thách thức lớn đối với phân khúc này.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến nghịch lý khi giá chung cư tại nhiều dự án, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, đã tăng vọt, ngang ngửa thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự ở một số khu vực. Trong khi đó, nguồn cung mới lại tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, khiến tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng đáng kể.

Nguồn cung và xu hướng giá

Theo ghi nhận từ các tổ chức chuyên ngành, thị trường đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nguồn cung nghiêm trọng. Số lượng sản phẩm chào bán mới giảm mạnh so với cuối năm trước, và đáng chú ý, hơn một nửa tổng nguồn cung lại là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Điều này cho thấy thị trường đang phục vụ chủ yếu nhóm khách hàng có tài chính cao và các nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro về sự phát triển bền vững.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội được cho là do sự xuất hiện ngày càng nhiều của các giỏ hàng mới với mức giá rất cao. Cụ thể, một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận mức giá chung cư vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Cá biệt, phân khúc siêu sang đã xuất hiện với giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Một số ví dụ điển hình về mức giá gây choáng váng có thể kể đến:

Tại quận Tây Hồ, các căn hộ có giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m2.

Tại quận Ba Đình, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m2, trong khi căn thông thường cũng ở mức 140 - 200 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ "hàng hiệu" được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2.

Với những mức giá này, căn hộ chung cư đã tiệm cận hoặc thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án ở các khu vực khác của Hà Nội.

Thanh khoản phân khúc cao cấp chững lại

Các chuyên gia nhận định, dù giá chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng tính thanh khoản của nhóm sản phẩm trên 150 triệu đồng/m2 lại không cao do kén khách hàng. Thị trường chung cư nói riêng và bất động sản nói chung đang trong giai đoạn chững lại, khiến các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất ít giao dịch.

Về khả năng tăng giá, chuyên gia cho rằng, do đa phần là sản phẩm sơ cấp đã được chủ đầu tư định giá cao, nên để có cơ hội tăng giá sẽ cần thêm thời gian. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giá chung cư khó giảm sâu do nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào, tiến độ thực hiện dự án đều ở mức cao. Các nhà phát triển dự án cũng kỳ vọng lợi nhuận cao sau khi đầu tư vào sản phẩm chất lượng.

Tỷ lệ hấp thụ sụt giảm và tâm lý chờ đợi

Theo các chuyên gia, giá chung cư đã thiết lập ở mức rất cao, khiến khả năng chi trả của những người mua ở thực bị vượt quá. Ngay cả các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra, việc phân khúc chung cư hiện nay chủ yếu là cao cấp và hạng sang cũng không phù hợp với số đông nhu cầu của thị trường, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ giảm sút.

Sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng ảnh hưởng lớn đến giao dịch. Người mua nhà ở thực chưa tìm được sản phẩm phù hợp, trong khi nhà đầu tư lại có xu hướng ra hàng và chờ đợi động thái mới từ thị trường.

Liệu xu hướng mất cân đối nguồn cung và giá cao sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?