Phá băng thị trường bất động sản

Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025 được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản hồi phục tích cực

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), Tổng Giám đốc Công ty Tài chính FINA, nhìn nhận Luật Đất đai (sửa đổi) với quy định áp dụng giá đất đền bù theo thị trường sẽ tạo thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng dự án.

Người dân được lợi

Theo TS Phạm Anh Khôi, người dân là đối tượng được hưởng lợi khi giá đất đền bù tương xứng với giá thị trường. Còn về phía chủ đầu tư, những vướng mắc trong đền bù, giải phóng mặt bằng được tháo gỡ sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, nhờ đó sản phẩm đưa ra thị trường nhanh hơn, đáp ứng nhu cầu tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đang thiếu. Thực tế, việc nguồn cung hạn chế, không đồng đều ở các phân khúc trong thời gian qua đã khiến thị trường phát triển không lành mạnh.

Đề cập quy định về định giá trị đất, TS Lê Đạt Chí, Giám đốc Chương trình Tài chính ứng dụng (ĐH Rennes - Pháp), kỳ vọng chính sách mới được quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần giúp các giao dịch liên quan bất động sản trở nên rõ ràng hơn, kích thích nhà đầu tư tham gia thị trường. Với 5 phương pháp xác định giá đất được quy định trong luật, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có điều kiện tiếp cận thị giá trường để tham mưu chính quyền địa phương công bố giá đất hằng năm sát với giá thị trường. "Khi giá đất được xây dựng theo thị trường, việc ngân hàng và khách hàng bắt tay nhau nâng khống giá tài sản để cho vay với số tiền lớn hơn sẽ bị hạn chế. Lúc đó, thị trường nhà đất sẽ tránh được những cú sốc về giá ảo" - TS Lê Đạt Chí bình luận.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cũng nhận xét nhiều quy định mới tại Luật Đất đai (sửa đổi) được thiết kế nhằm bảo vệ tối đa lợi ích cho người dân. Từ những bất cập trong công tác quản lý đất đai, việc sửa đổi luật theo tinh thần trên sẽ tạo tiền đề quan trọng cho công tác quản lý nhà nước được hiệu quả, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển công bằng, ổn định.

Thời gian qua, theo ông Hà, một số quy định chưa rõ ràng như phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu đã dẫn đến tình trạng các dự án khó tiếp cận đất đai. Với Luật Đất đai (sửa đổi), việc tiếp cận đất đai sẽ thuận lợi hơn, cởi mở hơn và tạo sự thông thoáng cho nhà đầu tư, từ đó tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Luật cũng sẽ tạo một môi trường mà những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử dụng đất hiệu quả sẽ nắm nhiều cơ hội, lợi thế hơn.

Kích thích thị trường hồi phục

Cũng theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, với khung khổ pháp lý được hoàn thiện, khắc phục được hàng loạt tồn tại, bất cập của thể chế, Luật Đất đai (sửa đổi) là tín hiệu tích cực, là cú hích quan trọng cho sự hồi phục và phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong thời gian tới. "Hành lang pháp lý được quy định chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn sẽ mang lại cho các nhà đầu tư một khung pháp lý rõ ràng để có thể triển khai dự án mới trơn tru; giúp quản lý thị trường ổn định, minh bạch" - luật sư Nguyễn Thanh Hà nói.

Theo luật sư Đặng Hoàn Mỹ, Đoàn Luật sư TP HCM, với cơ chế định giá mới được quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi), trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể chịu áp lực từ việc điều chỉnh giá đất theo cơ chế mới, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao hơn giá đất công bố. Điều này có thể gây ra những biến động về giá cả, cung cầu và giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi khi cơ chế định giá đất mới phản ánh đúng giá trị thị trường, tăng tính minh bạch và công bằng. "Quy định mới khi đi vào cuộc sống sẽ góp phần nâng cao niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước, thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản" - luật sư Mỹ bình luận.

Liên quan quy định đánh thuế lũy tiến đối với đất ở, đất dịch vụ, đất thương mại, luật sư Đặng Hoàn Mỹ dự đoán một số chủ đầu tư sẽ có nhu cầu bán ra hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai để giảm chi phí thuế. Nguồn cung phục vụ nhu cầu sử dụng để ở, kinh doanh... trên thị trường sẽ phần nào tăng lên. Bên cạnh đó, việc đánh thuế đối với đất đai bỏ hoang, đất đai không sử dụng hết giá trị cũng có ý nghĩa khuyến khích sử dụng đất đai hợp lý, tạo ra những sản phẩm bất động sản chất lượng, đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá quy định cụ thể về 31 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ bảo đảm tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Bên cạnh đó, việc bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất đồng nghĩa nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội.

"Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong sử dụng đất, thúc đẩy các hoạt động đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí; không bao gồm dự án nhà ở thương mại" - ông Lê Hoàng Châu nhận xét.