Phá băng địa ốc: Hạ tầng chỉ là 'đòn bẩy', hạ giá mới là 'chìa khóa'

Đầu tư vào hạ tầng, giao thông chính là đầu tư cho “nội lực”, được xem là yếu tố kỳ vọng nhất trong năm 2023 để tạo ra động lực thúc đẩy tăng trưởng thị trường địa ốc. Dẫu vậy, theo nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm, giảm giá sản phẩm bất động sản mới là yếu tố quyết định để thị trường giao dịch khởi sắc.

Bùng nổ các dự án đầu tư hạ tầng

Việc đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, giao thông trong năm 2023 được đánh giá là lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường địa ốc các tỉnh miền Nam. Đây sẽ là một trong những tín hiệu tích cực để kỳ vọng các doanh nghiệp, nhà đầu tư phần nào lấy lại niềm tin, gia nhập vào thị trường, đưa thị trường địa ốc khởi sắc trở lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) phân tích, đầu tư vào hạ tầng chính là đầu tư vào “nội lực”. Nội lực mạnh mẽ sẽ giải quyết rất nhiều vấn đề và tăng sức đề kháng cho nền kinh tế, cho thị trường bất động sản trước những biến động.

Những ngày đầu năm mới 2023, 12 dự án thành phần đường cao tốc Bắc - Nam đã chính thức khởi công đồng loạt tại 12 điểm cầu, trong đó điểm cầu trung tâm được đặt tại Quảng Ngãi, 2 điểm cầu chính được tổ chức tại Quảng Bình, Hậu Giang và 9 điểm cầu phụ khác. Giai đoạn 2, dự án có tổng chiều dài 729km, tốc độ thiết kế 100 - 120km/h, đi qua nhiều địa phương (Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, Kiên Giang, Cà Mau) với tổng mức đầu tư khoảng 147.000 tỷ đồng.

Ông Châu cho hay, hai tuyến cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây và Vĩnh Hảo - Phan Thiết đã chính thức thông xe kỹ thuật cũng là một thông tin tích cực cho thị trường địa ốc. Hay tại Đồng Nai, dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành dự kiến hoàn thành trong năm 2023, kết nối các tỉnh miền Tây với miền Đông Nam Bộ và tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài 53,7km (đoạn qua Đồng Nai dài 34,2km và Bà Rịa - Vũng Tàu dài 19,5km) với tổng mức đầu tư hơn 17.800 tỷ đồng cũng là đòn bẩy quan trọng khiến các nhà đầu tư vững tin hơn vào thị trường.

Đối với TP. HCM, một trong những tuyến cao tốc quan trọng sẽ lên kế hoạch triển khai trong năm 2023 là TP. HCM - Mộc Bài. Theo ông Hoàng Thanh Bình, một nhà đầu tư địa ốc có kinh nghiệm (quận 7, TP. HCM) thì dự án được đặt nhiều kỳ vọng bởi sau khi hoàn thành (dự kiến vào năm 2025) sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối các trung tâm kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu của tỉnh Tây Ninh với các đô thị, các đầu mối cảng biển, cảng hàng không quốc tế trong vùng.

Còn bà Thanh Tâm, một nhà đầu tư ở quận 1, nhận xét năm 2023, tuyến đường Vành đai 3 TP. HCM có tổng chiều dài toàn tuyến hơn 91km, đi qua TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An dự kiến khởi công tháng 6/2023 cũng được xem là tuyến đường chiến lược, ngoài kết nối giao thông còn tạo động lực cho các dự án bất động sản quanh khu vực khởi sắc trở lại.

Trao đổi với báo giới mới đây, PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng cho rằng, hạ tầng đồng bộ, hiện đại, các hoạt động sản xuất - kinh doanh mới trở nên dễ dàng; thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài tăng trưởng mạnh; thị trường địa ốc lúc đó mới bùng nổ.

Nhà đầu tư trông chờ sản phẩm hạ giá

Dẫu nhận thấy rõ nét, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông sẽ là động lực làm chuyển biến các dự án bất động sản đang “bất động”, nhưng nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm ở phía Nam cho rằng, chỉ yếu tố nội lực hạ tầng thôi là chưa đủ để thị trường địa ốc khởi sắc trở lại.

“Hạ tầng có đầu tư mạnh mẽ tới cỡ nào đi nữa nhưng giá cả không hợp lý với thị trường, sản phẩm địa ốc không đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân có nhu cầu mua nhà thì không thể hy vọng ấm lại được. Hiện tại, giá bất động sản tại TP. HCM quá cao, nhất là giá nhà liền thổ, thị trường bất động sản hầu hết dành cho nhà đầu cơ, mua xong 'vứt' đấy chờ lên giá chứ chưa dành cho người có nhu cầu thực sự”, bà Thanh Tâm chia sẻ.

Chị Nguyễn Hà Oanh, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở Đồng Nai, cho hay hai tháng qua hầu như các giao dịch địc ốc ở Biên Hòa và Long Thành cho nhóm biệt thự và nhà liền thổ đều bất thành. “Các doanh nghiệp bất động sản chưa làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình cả, giá nhà vẫn cao ngất ngưởng. Người dân có nhu cầu ở thực chưa tiếp cận được nhà. Chủ đầu tư phải chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 4 phần thôi, thì lúc đó dòng vốn mới luân chuyển, mới có giao dịch”, chị Oanh nhận xét.

Một vấn đề đáng quan tâm là hiện nay, người dân mua nhà cũng không dễ dàng tiếp cận được vốn vay. Chị Oanh chia sẻ nhiều khách giao dịch tại sàn cho biết, hiện nay một số tổ chức tín dụng khi duyệt hồ sơ vay đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản trong hồ sơ đi vay có hợp lý chưa. Nếu tổ chức tín dụng thấy giá bán quá cao, ví dụ có căn biệt thự ở TP. HCM giáp với Đồng Nai mà chủ đầu tư "ra hàng” tới 200 triệu đồng/m2 thì làm sao người mua tiếp cận được vốn.

Anh Vũ Văn Hùng, giám đốc pháp chế của Bình Minh Land (quận 8, TP. HCM) chia sẻ: “Đã qua rồi cái thời thị trường địa ốc cứ đầu tư vào là có lãi, giờ thì những “cú đòn” đầu tư đã đánh vào tâm lý người mua khá nặng nề, không thể hy vọng kêu gọi vốn huy động từ bạn bè, họ hàng để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên được nữa. Nên dù hạ tầng giao thông có đẹp mấy thì người mua cũng phải tính toán kỹ với hầu bao của bản thân. Khi thị trường giá quá cao thì chẳng ai mở hầu bao cả”.