Phá băng bất động sản cần tránh "trên nóng, dưới lạnh"

Những nỗ lực gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ thời gian qua bước đầu mang lại kết quả, song để có thể tháo gỡ “nhanh, đúng và trúng” vấn đề thì cần sự vào cuộc quyết liệt hơn ở cấp thừa hành và các địa phương.

Bắt đầu có chuyển biến…

Thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi phục sau quyết tâm tháo gỡ vướng mắc của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương. Chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh nhận định rằng, tín hiệu tích cực rõ rệt nhất đến từ những công việc cụ thể khi Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đang tập trung tháo gỡ cho nhiều doanh nghiệp, dự án lớn gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, việc ngân hàng “mở” hầu bao hơn và mặt bằng lãi suất cho vay giảm cũng mang đến cơ hội tốt cho thị trường, các chủ đầu tư có thêm dư địa thực hiện các chính sách hỗ trợ người mua, từ đó tạo điều kiện cho dòng tiền chảy trở lại thị trường bất động sản. Có thể nói, đẩy nhanh hoàn thiện hành lang pháp lý bất động sản, thống nhất giữa các luật liên quan, tránh chồng chéo… là điều Chính phủ đã và đang nỗ lực thực hiện trong suốt thời gian qua.

So sánh bối cảnh thị trường hiện tại và giai đoạn 2012-2014, ông Thông cho rằng, ngoài việc cả 2 giai đoạn đều cần tháo gỡ nút thắt về hồ sơ, pháp lý dự án, quyền sở hữu tài sản (nhà ở) thì còn có những khác biệt cơ bản.

Chẳng hạn, trong giai đoạn 2012-2014, Hà Nội phải rất nỗ lực để cấp 40.000 sổ hồng cho các căn hộ chung cư, còn hiện tại TP.HCM cũng có gần 100.000 căn hộ đang chờ sổ. Ở giai đoạn trước, sau khi thị trường gặp khó, nhiều cuộc họp tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã diễn ra và chỉ cần có thông báo kết luận cuộc họp từ Chính phủ là các địa phương đã linh động, uyển chuyển trong xử lý. Còn hiện tại, nhiều nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành nhưng việc gỡ vướng diễn ra còn chậm.

Hay như giai đoạn trước, thị trường dù suy yếu nhưng không xuất hiện các đại án và đặc biệt, đó là giai đoạn thị trường chứng kiến lượng hàng tồn kho lớn. Trong khi hiện tại, thị trường ghi nhận nhiều sai phạm nghiêm trọng liên quan đến các lĩnh vực tài chính - ngân hàng - bất động sản bị phát hiện, cùng với đó là sự lệch pha quá lớn về cung - cầu, cộng với nhiều tồn đọng về pháp lý. Do đó, bản chất “nút thắt” cũng khác và khó hơn, nên cần nhiều thời gian tháo gỡ hơn.

“Nhiều nhận định cho rằng thị trường đang đói cung, nhưng tôi có quan điểm ngược lại, nguồn cung nhà ở hiện khá dồi dào, vấn đề nằm ở nội tại thị trường yếu khi niềm tin chưa trở lại”, ông Thông nói.

Còn ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) cho rằng, Chính phủ đã phản ứng khá nhanh nhạy, kịp thời, hỗ trợ cho thị trường địa ốc có thêm động lực phục hồi. Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đang giúp đẩy mạnh việc tháo gỡ khó khăn, phân loại các nhóm pháp lý bị ách tắc theo từng nội dung để Tổ công tác tháo gỡ có trọng tâm, trọng điểm.

Theo ông Thành, thị trường đã có những chuyển biến khá rõ nét về pháp lý dự án, dòng tiền…, nhưng tác động tích cực nhất là củng cố lại niềm tin của người mua. Hiện tại, vướng mắc lớn nhất vẫn là các nội dung liên quan đến thủ tục pháp lý dự án, nhưng chưa thể gỡ ngay trong một sớm một chiều, mà cần có thời gian để có thể xử lý triệt để, gãy gọn, tránh sai sót.

… nhưng cần quyết liệt hơn

PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, việc Chính phủ và các bộ, ngành liên tục ban hành các nghị quyết, nghị định, thông tư có liên quan cho thấy mức độ quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế. Tuy nhiên, do các tồn tại là không ít và lưu cữu từ lâu nên dù có nhiều nỗ lực thì thị trường vẫn chưa “chạy” như kỳ vọng. Trong đó, các vướng mắc chính vẫn nằm ở câu chuyện pháp lý.

“Việc Chính phủ hối thúc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng là động thái quan trọng nhằm tạo thêm sản phẩm, tăng cường công tác quản lý và làm minh bạch hơn thị trường bất động sản. Hay các câu chuyện cho phép giãn, hoãn nợ cũng tạo được sự hỗ trợ tốt cho nhà đầu tư, đảm bảo vòng quay vốn và an toàn dòng tiền”, bà Nhung nói và chia sẻ thêm, dù các nỗ lực là rất đáng ghi nhận, nhưng phía cơ quan quản lý cũng cần có sự chuẩn bị kỹ càng hơn trước khi ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.

“Một mặt, việc liên tục ban hành các văn bản loại này trong thời gian ngắn là nỗ lực tốt để hỗ trợ thị trường, nhưng cũng cần lưu ý khi công tác dự thảo chưa thật sự kỹ càng, dẫn đến việc không lường hết các vấn đề, tình huống khi triển khai trong thực tế như câu chuyện về các phương pháp định giá đất hay Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước đang được thị trường phản ánh. Đặc biệt, chưa xử lý tốt các tình huống chuyển tiếp, gây khó cho nhà đầu tư, cơ quan quản lý khi thực thi. Ngoài ra, để các chính sách thẩm thấu nhanh vào cuộc sống, cần có các cơ chế bảo vệ cho những người dám nghĩ, dám làm,cần tạo điều kiện cho các hoạt động ứng dụng, triển khai thí điểm, nếu tốt có thể nhân rộng. Tránh trường hợp cán bộ các cơ quan có thẩm quyền e ngại trách nhiệm, dẫn tới công tác gỡ khó cho thị trường không được triển khai hiệu quả”, bà Nhung phân tích.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, sáng lập viên Sen Vàng Group cũng cho rằng, dù có nhiều tín hiệu sáng sủa hơn, nhưng các vấn đề chính của thị trường bất động sản vẫn chưa tháo gỡ được nhiều. Đơn cử, Hà Nội có hơn 700 dự án cần gỡ vướng, trong khi TP.HCM là thị trường lớn hơn, số dự án mở bán cũng cao hơn mà chỉ có khoảng 140 dự án được đề xuất tháo gỡ. Nhìn vào thực tế này có thể thấy, các chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn.

Theo bà Ngọc, vướng mắc lớn nhất vẫn là pháp lý dự án, pháp lý không thông thì chủ đầu tư không vay được vốn, mà không có tiền thì không thể triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, chính sách bất động sản thường có độ trễ, lại liên quan đến nhiều cơ quan, ban ngành, nên từ khi được ban hành cần nhiều thời gian để thẩm thấu vào thị trường, chẳng hạn như việc vay vốn, chủ đầu tư cần có thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý, tiếp cận vốn vay…, sau đó triển khai dự án rồi mới có thể ra hàng.

Bà Ngọc cho rằng, cơ quan quản lý cần phân loại, chia ra từng phân khúc, nhóm dự án vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó tập trung giải quyết theo “chuyên đề” mới đảm bảo việc tháo gỡ vướng mắc “nhanh, trúng và đúng vấn đề”. Trong đó, cần ưu tiên gỡ khó cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, tập trung hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu thủ tục, hoàn thiện giấy tờ, pháp lý.