PGS.TS Ngô Trí Long: Đề xuất 8 giải pháp để định giá đất sát với giá thị trường

Giá đất và định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những nội dung trọng yếu, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Băn khoăn trước câu hỏi làm thế nào để định giá đất sát với giá thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học-Đào tạo, Đại học Thành Đông cho rằng, Chính phủ cần ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản (Tiêu chuẩn định giá Tài sản).

Vai trò của giá đất và định giá đất trong Luật Đất đai

Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH 15 ngày 23/12/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện đang được lấy ý kiến rộng rãi trong các tầng lớp Nhân dân.

Quan tâm đến dự án Luật này, PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học-Đào tạo, Đại học Thành Đông cho biết, giá đất và định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những nội dung trọng yếu, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội.

Theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm gần 70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó, giá đất là một trong những nội dung quan trọng, là nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, giải quyết được bài toán về giá đất sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho “sát - tiệm cận” với giá trị thị trường hoặc phù hợp với giá trị thị trường. Trong đó, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.

Hiện chúng ta đã sử dụng tất cả các phương pháp truyền thống và phương pháp hiện đại mà trên thế giới đang áp dụng, ngoài ra có thêm phương pháp hệ số để xác định giá đất (Đây là phương pháp chỉ riêng Việt Nam sử dụng). Nhưng trên thực tế, giá đất do Nhà nước xác định chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30%-40% giá đất thị trường. Bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.

PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5-2. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Thực chất trên thị trường đất đai có 2 loại giá: Giá do Nhà nước định và giá thị trường. PGS.TS Ngô Trí Long phân tích thêm, trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết số 18-NQ/TW-2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai, đặt ra nhiều vấn đề mới, chặt chẽ, làm cơ sở để luật hóa trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013. Việc nghiên cứu hoàn thiện đồng bộ các thể chế, chính sách đất đai trong Nghị quyết 18-NQ/TW-2022 có nhiều điểm mới, có tính đột phá. Một trong những điểm đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW-2022 về hoàn thiện cơ chế định giá đất, đó là bỏ khung giá đất. Đây được xem là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng 2 giá; góp phần ngăn chặn tình trạng trục lợi, vi phạm pháp luật, lách luật trong lĩnh vực đất đai…

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tại Chương XI - Tài chính về đất đai, giá đất. Tại Mục 2 về giá đất, dự thảo lần này đã bỏ khung giá đất và có 4 điểm mới về bảng giá đất, gồm: (i) Xác định giá đất trong bảng giá đất theo giá thị trường; (ii) Thay đổi thời hạn ban hành bảng giá đất; (iii) Thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất; (iv) Bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất.

Giải pháp nào để định giá đất sát với giá thị trường?

Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5%-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Vậy cơ chế nào, giải pháp nào để giá Nhà nước ban hành có thể sát với giá thị trường?

Để thực hiện điều đó, một điểm mới mang tính đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW đã quy định: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”.

Từ kinh nghiệm định giá đất của các nước, cũng như hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất ở nước ta thời gian qua, để xác định giá đất sát với giá thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần quan tâm đến những giải pháp sau:

Một là, Chính phủ cần ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản (Tiêu chuẩn định giá Tài sản)

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, cần ban hành Tiêu chuẩn định giá Tài sản, vì định giá Tài sản (bất động sản & máy móc, thiết bị) trong nền kinh tế thị trường là một nghề, cần phải có chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp được quy định.

Tiêu chuẩn định giá tài sản là căn cứ pháp lý: (i) Để cho những người định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng phải tuân thủ: (ii) Để các cơ quan chức năng giám sát, thanh tra, kiểm tra trong quá trình thực thi nhiệm vụ; (iii) Các cơ quan tư pháp xét xử khi vi phạm. Đối tượng định giá ở đây là Tài sản (bao gồm Bất động sản - nhà, đất & máy móc thiết bị).

Tại Việt Nam, về khung pháp lý định giá tài sản, hiện Bộ Tài Chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (bao gồm thẩm định giá Tài sản và Thẩm định giá Doanh nghiệp); Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá bất động sản, còn Bộ TN&MT ban hành phương pháp định giá đất.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, hiện giữa các Bộ chưa có sự thống nhất về thuật ngữ. Bộ Tài chính sử dụng thuật ngữ “Thẩm định giá” Tài sản, còn Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên &Môi trường sử dụng thuật ngữ “Định giá Bất động sản” và “Định giá đất”.

Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần thống nhất lại tên gọi và nội dung việc Ban hành Tiêu chuẩn định giá Tài sản Việt Nam (trong đó có định giá bất động sản bao gồm “Nhà, đất” và máy móc thiết bị). Trong tiêu chuẩn đó có đầy đủ, giải thích cụ thể khái niệm về giá trị tài sản, giá thị trường, giá phi thị trường… Không cần phải giải thích như trong dự thảo Luật còn sơ sài, gây khó hiểu. PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, đây cũng là cơ sở pháp lý để các tổ chức định giá thực thi, các cơ quan giảm sát thanh kiểm tra, các cơ quan tư pháp xét xử khi vi phạm về hoạt động định giá.

Hai là, giải pháp tối ưu để giá Nhà nước sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện

Định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là một nghề. PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, đây là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, với những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào.

Ở các nước, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc, thiết bị) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”, đây vẫn là một vấn đề đáng lo ngại hiện nay ở nước ta.

Do vậy, PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh, các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Chính phủ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất.

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, quy trình, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Ba là, nâng cao năng lực của đội ngũ định giá đất

Theo báo cáo của Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) về rà soát điều kiện hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá năm 2022 theo quy định mới tại Nghị định số 12, kết quả chỉ có 279 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động từ ngày 1/1/2022 so với tổng số 364 doanh nghiệp hoạt động trong năm 2021, giảm sâu 23%. Đồng thời cũng chỉ bằng 84% so với số doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động được công bố vào đầu năm 2021.

PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, việc cấp thể hành nghề thẩm định giá cho thẩm định viên vừa định giá bất động sản (nhà và đất), vừa định giá máy móc, thiết bị là không phù hợp. Trên thế giới không có quốc gia nào cấp thể hành nghề như vậy. Bởi mỗi lĩnh vực tài sản bất động sản và máy móc, thiết bị, đòi hỏi phải có sự hiểu biết chuyên môn sâu riêng biệt. Rất hy hữu mà có những thẩm định viên vừa hiểu biết chuyên môn sâu cả về bất động sản và máy móc thiết bị. Do vậy, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần xem xét lại việc cấp thẻ hành nghề cho thẩm định viên, định viên về giá, cùng với đó là nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ định giá tài sản.

Bốn là, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm

PGS.TS Ngô Trí Long đề xuất nghiên cứu tạo các kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn nhằm phán ánh kịp thời các biến động của giá thị trường. Theo đó, hướng tới hoàn thiện hệ thống giá đất trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó các trường dữ liệu sẽ chủ yếu được hình thành trên cơ sở thu thập giá thông qua các giao dịch thực để đảm bảo độ tin cậy cho việc tham chiếu với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng. Muốn vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, vấn đề này gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt, đối với với các loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế phải nộp. Làm sao phải thu thập được những thông tin về giá mua, bán đất thực tế đối với những giao dịch mua bán đất đã thành công chứ không phải thu thập thông tin giá chào bán đất. Thu thập dữ liệu là bước khó khăn nhất.

Vấn đề xác định thông tin minh bạch về giá thị trường của các giao dịch mua bán đất thành công là một công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu, là căn cứ chủ yếu giúp cho việc xác định giá đất thị trường một cách đúng đắn. Đây cũng là một trong những căn cứ (dữ liệu) quan trong để xác định giá đất sát với giá thị trường trong bối cảnh hiện nay. Việc thu thập thông tin này vô cùng khó khăn. Do vậy, cần có những chế tài khuyến khích hoặc buộc những người đã giao dịch.

Muốn thực hiện được điều này, Nghị quyết số 18-NQ/TW-2022 đã chỉ rõ: “Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt...”. Điều này cũng cần được thể hiện trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, việc xử lý số dữ liệu khổng lồ cũng là bài toán không đơn giản. Hầu hết dữ liệu là rác vì đơn vị tư vấn, môi giới và ngân hàng đều có những cách định giá riêng để có lợi nhất cho mình.

Năm là, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất

PGS.TS Ngô Trí Long nêu rõ, định giá đất là một nghề; tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Mặc dù hiện nay đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất nhưng những quy định này còn chung chung.

Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long kiến nghị, quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Tuy trên thực tế, Việt Nam đã có một khung pháp lý cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất. Tuy nhiên, các quy định pháp luật còn chồng chéo. Chính vì vậy, cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hoá những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá.

Sáu là, cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất

Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đất đối với tất cả các mục đích; Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất; gắn với đó là tăng cường công tác công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá.

Bảy là, cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai...(cơ quan quản lý tài chính)

Hiện nay cơ quan tài chính đang thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản lý các loại thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước... do vậy, cần thống nhất công tác quản lý giá gắn với cơ quan tài chính nhằm đảm bảo thực hiện tốt chính sách về tài chính đất đai.

Đồng thời PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh, cần thống nhất thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý giá, nâng cao điều kiện thành lập doanh nghiệp định giá và chất lượng định viên về giá; đặc biệt tăng cường vai trò của Hội đồng thẩm định giá của Nhà nước, nhất là tại các địa phương (thành phần gồm những đối tượng có chuyên môn, am hiểu về định giá tài sản).

Tám là, nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên

Trước hết, cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể các điều kiện tuyển dụng và thường xuyên tiến hành những đợt tập huấn kỹ năng cũng như chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ định giá viên. Từ đó, xây dựng cơ sở để hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai và công tác định giá đất ở các địa phương hoạt động hiệu quả.

Đi liền với đó, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, nghiên cứu việc thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi./.