Ồ ạt đầu cơ găm đất khiến giá tăng phi mã, hệ lụy khủng khiếp ra sao?

Tình trạng "găm" đất đai rồi bỏ hoang đang dẫn tới khan hiếm nguồn cung trên thị trường, khiến giá đất tăng "nóng"… đối mặt hàng loạt hệ lụy.

"Sốt đất" ảo... giá nhà tăng phi mã

Ngay sau Tết Nguyên đán 2021, "sốt đất" diện rộng đã diễn ra từ Bắc vào Nam, cũng được coi là cơn sốt có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt khu vực, giá đất tăng chóng mặt, có nơi tăng gần 50%. Thậm chí, thời gian qua, thị trường bất động sản được pha trả giá ảo "choáng váng" khi đất đấu giá ở Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ đồng/m2.

Điều này khiến nhiều người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án nhằm "câu" khách.

Những hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: Đất rừng, đất ruộng, vườn… cũng xuất hiện. "Cò mồi" thường xuyên tụ tập, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II/2021, hiện tượng tăng giá, thậm chí "sốt giá" đã xảy ra. Trong đó, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như ở các vùng ven ở Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%). Ngoài ra nhiều địa phương như Thanh Hóa; TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ (TPHCM); Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Thực tế, tình trạng tăng giá đất đã nhanh chóng tác động tới nhu cầu thực của người dân. Trong khi nhà đầu tư mua đất đầu cơ bỏ hoang thì người có nhu cầu thực không thể mua được nhà, an cư…

Nhiều năm thuê trọ ở Hà Nội, nhưng vợ chồng anh Đỗ Văn Thiện (32 tuổi, quê Nam Định) chưa thể tìm được nhà phù hợp với tài chính. Mỗi lần đi tìm mua nhà, vợ chồng anh lại thấy "khó càng thêm khó".

Theo lời kể của anh Thiện, cuối năm 2018, anh có đi xem nhiều căn nhà ở khu vực phố Nam Dư, Lĩnh Nam, Thanh Đàm, Ngũ Nhạc (quận Hoàng Mai). Lúc đó, giá nhà xây sẵn diện tích 30 m2 (xây 4 tầng 1 tum) trong ngõ phố trên có giá khoảng 1,5 đến 1,7 tỷ đồng. Nhưng do tài chính không đủ, cộng với lãi suất vay ngân hàng cao, anh lại dừng lại việc mua nhà.

Đến cuối năm 2021, anh Thiện thu xếp được nguồn tài chính 1,5 tỷ đồng và nghĩ lãi suất vay ngân hàng thấp thì sẽ có cơ hội mua nhà. Nhưng khi đi xem nhà tương tự anh đã tìm trước đó thì giờ đã có giá 2,5 - 3 tỷ đồng. "Tôi nhận thấy giá nhà, đất ngày càng tăng cao, vượt quá nhanh so với thu nhập của người dân chúng tôi. Nếu cứ tiếp diễn như thế này, chắc chắn chúng tôi sẽ không bao giờ mua được nhà để ở", anh Thiện buồn bã nói.

Tương tự như anh Thiện, chị Nguyễn Thị Thu Hằng (36 tuổi, quê Hà Nam) chia sẻ, dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng thu nhập của 2 vợ chồng vẫn ổn định ở mức 20 triệu đồng/tháng. Cộng với số tiền đã có khoảng 1 tỷ đồng, chị ý định tìm mua một mảnh đất để tự xây nhà, nhưng khi đi tìm đều thấy "choáng" về giá.

"Xác định tài chính không quá 2 tỷ đồng, tôi có đi xem nhiều lô đất ở người mua có thể tìm đến các xã như An Thượng, Vân Côn, Song Phương, Đức Thượng (huyện Hoài Đức) hay như một số xã của Gia Lâm cũng không ưng ý. Ví dụ được vị trí thì không đáp ứng diện tích chỉ khoảng 30-40 m2, ngược lại, đất trong ngõ thì có diện tích 50 - 60 m2", chị Hằng kể.

Không chỉ ở các đô thị lớn, giá đất tăng nhanh ở các vùng nông thôn. Nhiều nhà đầu tư đã đổ về các vùng ven trung tâm, vùng nông thôn để "săn" đất thổ cư, đất nông nghiệp và cả đất rừng sản xuất để đầu cơ.

Đánh giá về việc tăng giá này, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết, so với hai năm trước, giá đất có tăng nhưng đây là tăng do xu hướng chung. "Năm 2020 nguồn cung bất động sản hạn chế do dịch Covid-19, nhiều dự án chưa hoàn thành sản phẩm trong khi nhu cầu cả người có nhu cầu thực lẫn đầu tư đều tăng. Nguồn cung chưa đáp ứng nguồn cầu cũng dẫn đến việc tăng giá", ông Khởi nói.

Đáng chú ý, theo vị lãnh đạo này, tác động của việc giá nhà đất tăng sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở giá thấp. "Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp, lồng ghép vào việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở trong thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo cơ chế cho phát triển loại hình nhà ở này", ông Khởi cho hay.

Đánh giá về hệ lụy việc giá đất tăng cao, PGS.TS Vũ Sỹ Cường - Kinh tế trưởng Viện Công nghệ và phát triển (Học viện Tài chính) - cho biết, giá bất động sản tăng cao thời gian qua đã khiến khả năng mua nhà của người dân càng khó khăn hơn, về lâu dài sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và sự chênh lệch giàu nghèo.

Cũng theo vị chuyên gia, giá đất tăng không đúng giá trị thực sẽ dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế. "Tại Nhật Bản, khi đồng tiền mất giá, giá bất động sản tăng rất cao dẫn tới tình trạng gần như không có giao dịch. Các hoạt động liên quan tới bất động sản trầm lắng nhiều năm và cuối cùng ảnh hưởng tới nền kinh tế", ông Cường cảnh báo.

Nguy cơ bong bóng

Theo các chuyên gia, có rất nhiều nguyên nhân khiến "sốt đất", tăng giá. Đầu tiên, về lý thuyết, "sốt đất" là do sự lệch pha quá lớn về cung, cầu như cung quá ít trong khi lực cầu lại lớn khiến giá đất tăng mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển thời gian qua làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Thế nhưng, mức tăng của những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Tức là giá trị bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư nhưng trong trường hợp đầu tư 1 mà giá tăng 3 - 4 lần, thậm chí tăng nhiều hơn thì rõ ràng ở đây có sự bất hợp lý.

"Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn có "độ ảo", có những nơi giá tăng như "dựng đứng" không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng", ông Đính cảnh báo.

Theo ông Đính, nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hẳn là cầu thật với nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Các dòng vốn đang chảy vào bất động sản hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng".

"Người đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là "cò đất" bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng "nóng, sốt đất" nhưng người mua thật ít. Nhà đầu tư cũng nghe ngóng và rút kinh nghiệm từ đợt sốt đất đầu năm 2021 nhiều người vào theo phong trào và đã chịu lỗ", ông Đính cho hay.

Theo chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, đầu tư vào đất đai mà mang tính đầu cơ, kiếm lời là một trong những nguy cơ, ảnh hưởng tới hoạt động của nền kinh tế trong tương lai.

Phân tích về nhận định trên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, do lượng vốn trên thị trường có hạn, nhưng nếu đầu cơ vào đất đai thì nó sẽ buộc chúng ta để lượng vốn "chết" trên mảnh đất đó.

"Rõ ràng dòng vốn vào kinh tế sẽ giảm đi, tạo ra sự thiếu hụt dòng vốn cho thị trường sản xuất - kinh doanh, đặc biệt gây khó khăn cho đà phục hồi kinh tế", ông Thịnh nhấn mạnh.

Ngoài ra, việc đầu tư vào đất đai nhiều sẽ khiến giá đất bị đẩy lên cao. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn tới giá bất động sản sau này.

"Nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng được, người ta tranh nhau mua, tranh nhau bán… làm giá bất động sản tăng. Điều này sẽ kéo theo việc nhiều người dân không mua được nhà. Trong điều kiện như hiện nay sẽ tạo ra giá ảo, về lâu về dài tạo ra "bong bóng" bất động sản", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lo ngại.

Nguy hại nền kinh tế

Cũng theo chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giá bất động sản tăng còn ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ. "Thị trường bất động sản và tiền tệ lưu thông với nhau rất lớn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư lại dùng các đòn bẩy vào đầu tư bất động. Nó gây nguy hiểm cho hệ thống tiền tệ tài chính quốc gia", ông Thịnh nói.

Theo vị chuyên gia kinh tế này, nhiều nước trên thế giới đã bơm một lượng tiền lớn vào nền kinh tế trong thời gian qua. Điều này khiến đồng tiền mất giá và lạm phát tăng cao. Vì thế, nó dẫn tới tình trạng rất nhiều nhà đầu tư đổ xô vào đất đai và giá bất động sản trên thế giới đua nhau tăng vọt.

Để hạn chế rủi ro cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khuyến cáo, trong điều kiện nền kinh tế đang gặp khó khăn vì dịch Covid-19 như hiện nay, cần thận trọng và xem xét bố trí nguồn vốn hợp lý. Trong các gói hỗ trợ sắp tới, cần hạn chế việc đổ tiền vào bất động sản, mà cần tập trung bố trí nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh sản xuất.

Nhưng ở góc độ khác, việc giá đất tăng không chỉ khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, mà còn ảnh hưởng tới nhiều hoạt động khác, trong đó có công tác đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án.

Trao đổi với Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho rằng, một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Vì vậy, một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác là ở mức phù hợp. Nhưng chi phí này ở Việt Nam hiện quá cao

Ông Đặng Hùng Võ nói thêm, hệ lụy của việc tăng giá bất động sản là không hề nhỏ đối với nền kinh tế. Bởi một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Theo đó, một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác là ở mức phù hợp. Nhưng chi phí này ở Việt Nam hiện nay đã quá cao.

"Nhiều dự báo tới một lúc nào đó bong bóng bất động sản sẽ vỡ, nhưng nó sẽ không vỡ, ngược lại còn to dần. Tôi cho rằng, với đà này bong bóng sẽ không bao giờ vỡ. Nó sẽ nở tiếp, cuối cùng giá lại cao, và sẽ cao hơn nữa. Bởi vì giá đất chưa bao giờ đi xuống cả", ông Võ nói.